규제할수록 풍선효과에 비규제·비주택 활활

수도권 외곽 비규제지역 거래량 껑충
생활형숙박시설 경쟁률 6000대1 광풍

정부가 부동산 시장을 겨냥한 고강도 대출 규제를 내놓는 등 규제를 지속 강화하고 있지만 집값 안정은 커녕 풍선효과로 인한 시장 왜곡이 갈수록 심각해지고 있다. 규제가 없는 수도권 외곽 아파트 거래량이 급증하는 한편 비주택 상품에 수요가 몰리면서 청약시장이 과열로 치닫는 모습이다.

30일 한국부동산원에 따르면 올해 상반기 기준 수도권 비규제지역 7곳의 아파트 거래는 총 7077건으로, 지난해 같은 기간 3263건 대비 약 117% 증가한 것으로 나타났다. 상반기 기준 수도권 비규제지역은 이천·동두천·포천·여주시, 양평·연천·가평군 등 7곳이며 이중 동두천시 6개 동은 지난 27일 조정대상지역으로 묶였다. 비규제지역 중 거래량이 가장 많은 곳은 2120건을 기록한 이천시였다. 이어 동두천시(2053건), 포천시(1047건), 여주시(942건), 양평군(489건), 연천군(226건), 가평군(200건)이 차례로 뒤를 이었다.

이처럼 비규제지역 거래량이 급증한 것은 상반기 수도권 전체의 아파트 거래량이 16만7220건으로 전년대비 29.5%(23만7720건) 감소한 것과 대비된다. 비규제지역의 거래량 증가는 규제에 따른 풍선효과로 풀이된다. 비규제지역은 주택담보대출의 담보인정비율(LTV) 최대 70%인데다 분양권 전매 제한 기간은 6개월이 넘지 않는다. 게다가 청약통장 가입 후 6개월(수도권은 1년)만 지나면 세대주·세대원 모두 1순위 자격을 갖출 수 있고, 재당첨 제한도 없다. 집값 폭등과 중첩된 규제의 상황에서 실수요자·투자자 모두를 끌어당기고 있는 셈이다.

규제가 주택에 집중되다 보니 비주택 상품의 인기도 치솟고 있다. 서울 마곡지구에 들어서는 생활형숙박시설 ‘롯데캐슬 르웨스트’ 지난 25~27일 공개 청약에서 총 876실 공급에 57만5950건(홈페이지 청약접수 기준)의 신청이 몰렸다. 평균 경쟁률이 657대 1였으며 군별 최고 겨쟁률은 6049대1까지 치솟았다.

특히 이 단지 분양가는 오히려 마곡지구내 인근 아파트보다 더 비싼 탓에 고분양가 논란까지 빚었지만 청약 열기는 잠재우지 못했다. 이 단지 84㎡(전용면적) 분양가는 최고 16억1000만원으로, 이달 마곡동 아파트 평균 시세(3692만원)보다 20% 이상 높았다. 49㎡ 분양가는 8억100만~9억6200만원, 84~88㎡ 분양가는 14억4400만~17억1800만원에 달한다. 지난해 마곡지구에서 분양한 ‘마곡9단지’ 84㎡ 아파트 최고분양가가 7억원을 넘지 않았던 것과 비교하면 두 배 이상 비싸다.

앞서 서울 영등포구 여의도에서 분양한 생활형숙박시설 ‘라포르테 블랑 여의도’ 역시 최고 경쟁률 140대 1을 기록했다. 앞서 3월에는 부산 동구에 분양된 생활형숙박시설 ‘롯데캐슬 드메르’가 평균 356대 1의 경쟁률을 기록하기도 했다.

생활형 숙박시설의 인기 역시 낮은 규제 문턱 때문이라는 것이 업계의 분석이다. 아파트는 주로 가점제로 당첨자를 가리지만 생활형숙박시설은 추첨으로 당첨자를 뽑는다. 계약금의 10%만 내면 분양권을 전매할 수도 있고, 주택 수에 포함되지 않아 취득세·양도소득세 중과도 피할 수 있다.

다만 수도권 외곽·비주택에 대한 투자는 신중해야 한다는 평가다. 생활형숙박시설은 주거용이 아닌 숙박시설에 해당하며 전세를 줄 수도 없다. 올초 정부는 생활형숙박시설에 대해 "주택 용도로 사용할 수 없으며 숙박업 신고가 필요한 시설하다"고 못을 박았다. 이미 주택 용도로 쓰이는 시설에 대해서는 이행강제금을 부과하겠다고 경고한 상태다.

고준석 동국대 법무대학원 겸임교수는 "생활형숙박시설의 경우 아파트에 비해 규제가 자유로운 점이 있지만 경기 위축시 가장 먼저 타격을 받는 곳"이라면서 주의를 당부했다. 이어 "경기도 외곽 등의 상승세도 집값 폭등과 규제로 인한 풍선효과로 봐야 한다"면서 "가장 늦게 오른 곳이 가장 먼저 떨어진다는 점에서 신중한 선택이 필요하다"고 말했다.

김동표 기자 letmein@asiae.co.kr