[류태민의 부동산 A to Z] 대안으로 떠오른 오피스텔·도시형생활주택.. 뭐가 다를까?

청약장벽 높아지자 떠오르는 아파트 대체재
도시형 생활주택은 주택 수 포함.. 취득세 중과 대상
대출규제도 아파트와 동일하게 적용받아
전용률 70~80%·발코니 설치 가능해 실사용면적 넓어

[아시아경제 류태민 기자] 잇따르는 부동산 규제와 치솟는 아파트 청약경쟁률, 당첨 가점까지…. ‘넘사벽’ 진입장벽에 오피스텔과 도시형 생활주택 등 대체 주거상품이 내 집 마련을 위한 새로운 대안으로 떠오르고 있다. 아파트 대비 규제에서 비교적 자유롭고 특히 청약통장 없이도 추첨제를 통해 분양받을 수 있다는 장점이 있어서다. 다만 각 상품마다 면적이나 가격에 따라 세금, 대출 등에서 차이를 보인다는 점을 고려해야 한다.

1~2인 가구 증가에 따른 주거 수요를 충족하기 위해 지난 2009년 도입된 도시형 생활주택은 전용면적 85㎡ 이하의 300가구 미만 공동주택을 의미한다. 매입가격 및 면적에 따라 취득세는 1.1~3.5% 수준으로 상대적으로 저렴하다. 하지만 전용면적 20㎡가 넘는 도시형 생활주택은 주택수에 포함돼 기존에 집이 있다면 1가구 2주택으로 간주돼 양도세가 중과된다.

오피스텔 분양권은 주택수에 포함이 되지 않는다. 이 때문에 주택을 여러 채 보유하더라도 취득세 중과 대상이 아니다. 다만 오피스텔 자체로는 취득세가 4.6%로 고정된다. 취득세가 높다는 지적도 있었지만 최근에는 다주택자에 대한 취득세가 아파트의 경우 최대 12%(3주택 이상)까지 중과되면서 상대적인 체감 부담은 줄었다.

대출규제 적용에서도 차이가 있다. 도시형 생활주택의 경우 투기과열지구에 위치하고 있는 경우 아파트와 동일한 대출규제를 적용받는다. 9억원 이하는 40%, 9억원 초과 시 20%. 15억원을 넘으면 0%다. 반면 오피스텔은 비주택담보대출을 적용받아 주택담보대출비율(LTV) 70%까지 가능하다.

같은 전용면적이라도 측정기준이 달라 오피스텔과 도시형 생활주택의 실사용 면적에서 차이가 날 수 있다. 2015년 4월30일 이전에 건축허가를 받은 오피스텔의 경우 벽체 중심선(벽두께)을 기준으로 전용면적을 계산해 왔다. 벽체 두께의 절반만큼 실사용 면적이 줄어드는 셈이다. 이는 주택법이 적용되는 아파트·도시형 생활주택과 달리 오피스텔에는 건축법이 적용되기 때문이다. 다만 2015년 4월30일 이후 건축허가를 받은 오피스텔부터는 아파트처럼 벽 내부선(안목치수)으로 전용면적으로 계산하고 있다.

전용면적에는 포함되지 않는 서비스면적으로 제공되는 발코니가 오피스텔에는 거의 없는 것도 영향을 미친다. 도시형 생활주택의 경우 대부분 발코니 확장을 통해 제공되는 실사용면적이 적게는 25㎡, 많게는 40㎡에 달한다.

분양면적 기준이 서로 다르다는 점도 주의해야 한다. 도시형 생활주택은 공급면적을, 오피스텔은 계약면적을 분양면적으로 표시한다. 공급면적은 방·거실·주방 등 전용면적과 공용 계단·복도 등 주거공용면적을 더한 값이다. 반면 계약면적은 앞서 말한 공급면적에 지하층, 관리사무소 등 기타 공용면적을 합한 면적이다. 오피스텔의 전용률이 50% 안팎으로 도시형 생활주택의 70~80% 수준보다 낮아지는 이유다.

류태민 기자 right@asiae.co.kr