분양가 4억대? '제2판교' 꿈꾸는 3기 신도시 첫 타자 '인천 계양'

정부가 수도권 3기 신도시 중 처음으로 인천 계양신도시 지구계획을 확정했다. 16번째 수도권 신도시 개발에 필요한 첫 단추가 껴진 셈이다. ‘제2의 판교’로 도약할지 관심이 쏠리는 가운데 당장 7월에 시작되는 사전청약을 앞두고 내집마련 실수요자 기대감도 높아지고 있다.

인천 계양신도시 지구계획 조감도. <국토교통부 제공>

▶3기 신도시로 첫 지구계획

▷업무지구 판교의 1.7배 ‘자족도시’로

국토교통부는 3기 신도시 최초로 인천 계양신도시의 지구계획을 6월 3일자로 승인·고시했다. 3기 신도시는 2018년 발표된 9·21 대책에 따라 조성되는 것으로 현재 모두 6곳이다. 김규철 국토교통부 공공주택추진단장은 “인천 계양을 시작으로 나머지 3기 신도시 지역에 대한 지구계획 확정도 서두를 계획”이라며 “남양주 왕숙과 하남 교산은 7월, 고양 창릉과 부천 대장은 10월에 각각 지구계획을 승인 고시할 수 있을 것”이라고 말했다.

지구계획에 따르면 계양신도시에는 박촌·귤현·동양·상야·병방동 일대 땅 335만㎡에 인구 3만9000여명을 수용할 수 있는 주택 1만7000여가구가 지어진다. 전체 주택 중 35%인 6066가구는 공공임대로 공급되고, 공공분양은 2815가구(사전청약 1050가구 포함), 나머지는 민간분양으로 풀린다.

또 여의도공원(23만㎡) 4배 규모 공원 녹지와 판교신도시 1.7배 규모 일자리 공간이 조성된다. 이를 위해 전체 면적의 25%는 주거용지, 27%는 공원 녹지, 22%는 일자리 등 자족기능용지로 활용된다.

국토부는 김포 한강이나 인천 검단 등 2기 신도시가 자족기능 없는 ‘베드타운’으로 전락했다는 점을 감안해 계양신도시를 일자리가 있는 ‘자족도시’로 만든다는 구상이다. 실제 계양신도시 자족용지 비율(22%)은 3기 신도시 중 가장 높다. 남양주 왕숙(12%)과 비교하면 2배에 달한다. 계양신도시 자족용지에는 정보통신기술(ICT)과 디지털 콘텐츠 관련 첨단 산업을 유치할 계획이다. 이를 통해 계양신도시를 ‘수도권 서부권의 판교’로 육성한다는 포부다. 관련해 국토부와 인천시는 인천 송도국제도시와 제물포-계양신도시를 잇는 ‘첨단 디지털산업 육성 정책’을 마련해 11월 중 공개할 예정이다.

교통 불편을 막기 위한 광역교통 개선대책도 눈길을 끈다. 김포공항역~계양신도시~부천대장신도시~부천종합운동장을 연결하는 S-BRT가 신설된다. 일종의 간선급행버스 개념으로 지하철 수준 속도와 정시성을 갖춘 고급형 BRT다. S-BRT를 주변 철도 노선(5·7·9호선, 공항철도, GTX B 등)과 연결하는 광역교통 개선 사업을 2026년까지 마무리할 예정이다. 이와 함께 국도 35호선(벌말로)과 경명대로 확장 공사 설계가 진행 중이다. 계양신도시에서 인천국제공항고속도로 서울 방향으로 연결하는 도로와 나들목도 건설된다.

국토부는 또 계양신도시를 보행특화도시, 창의혁신도시, 아이돌봄교육도시, 능동형 스마트도시 등 4가지로 특화하겠다는 그림을 그린다. 보행특화도시는 어디서나 5분 이내로 걸어서 접근 가능한 선형 공원(가칭 ‘계양벼리’)을 조성하고 이를 중심으로 주택·학교·주민공동시설 등을 배치해 도시생활 서비스를 이용하는 도시다. 창의혁신도시는 청년들이 주거, 배움, 일, 놀이 등을 한꺼번에 해결할 공간을 갖춘다. 돌봄교육도시는 자녀 등하교나 방과 후 활동 등에 필요한 공간을 학교를 중심으로 계획하고 거점시설들을 배치한 도시다. 능동형 스마트도시에는 친환경 미래 교통수단 등이 도입된다.

▶7월 1100가구 사전청약 접수

▷30평대 분양가 4억원대 유력

실수요자라면 오는 7월 1050가구 사전청약 물량을 노려볼 만하다. 공공분양 주택 709가구, 신혼희망타운 341가구다. 계양신도시 주택용지는 7개 블록으로 구성돼 있는데 이번에 사전청약으로 공급되는 집들은 모두 인천 지하철 1호선 박촌역 인근에 자리한다. 본청약은 2023년에, 입주는 2025년이면 가능할 전망이다.

관건은 분양가다. 국토부는 오는 7월 입주자 모집 공고에 분양가를 공지할 예정인데, 사전청약에서 제시되는 분양가는 확정 가격이 아니다. 분양가는 2023년 예정인 본청약 때 최종 결정된다. 공사비나 기반시설에 따른 사업비가 예상보다 늘어나면 분양가에 반영된다. 물론 과거에 사전청약으로 공지된 금액이 본청약 때 크게 뛰는 경우는 거의 없었다.

사전청약 분양가는 주변 시세의 70~80% 선에서 결정될 예정. 부동산 업계는 계양신도시 분양가가 전용 84㎡ 기준으로 4억원대가 될 것으로 내다본다. 인천 계양구 주요 단지 시세를 감안한 계산이다.

실제로 박촌역 인근 ‘한화꿈에그린(2005년 입주, 총 670가구)’ 전용 84㎡는 올 5월 2채가 각각 5억원(7층), 4억9000만원(7층)에 실거래됐다. 올 1월 매매가(4억1000만원, 10층) 대비 9000만원가량 뛰었다. 최근 4억8000만~5억3000만원 호가에 매물이 나와 있다. 박촌역에서 도보로 4분가량 떨어진 방 축동 ‘계양하늘채파크포레(총 546가구)’는 2023년 4월 입주를 목표로 공사가 한창인데 최초 분양 당시 전용 85㎡가 평균 5억2303만원, 전용 59㎡가 평균 3억9617만원에 공급됐다. 입지 차이는 있지만 이들 단지의 80%를 적용하면 2025년 입주할 새 아파트 분양가는 4억원대가 가장 유력하다는 계산이다. 박촌동 A공인중개사사무소 관계자는 “인근 지역에 3억원 중후반의 구축 단지가 적잖다 보니 4억원 초반대 분양가를 내심 기대하는 문의가 꽤 있다”고 전했다.

계양신도시는 서울 서남권에 인접해 김포공항, 마곡지구와 각각 2㎞, 5㎞ 거리로 서울 접근성이 좋다. 사업시행은 한국토지주택공사(LH)와 인천도시공사(iH)가 담당한다. 최근 수도권 집값이 급등한 점을 고려하면 저렴한 가격에 내집마련을 하려는 수요자가 대거 몰릴 가능성도 점쳐진다.

다만 아쉬운 점은 있다. 아파트가 조성될 부지는 박촌역 1번 출구에서 걸어서 7~8분 거리에 위치해 있다. 현재 역 부근에만 편의시설이 갖춰져 있을 뿐, 단지 조성 예정지는 대부분 농지다. 국토부가 계획한 교통 인프라가 예정된 시일 안에 완성될지도 미지수다.

게다가 계양신도시를 시작으로 연내 예정된 사전청약 물량이 적지 않다. 7월 ▲위례(400가구) ▲성남 복정(1000가구)에서도 사전청약을 진행하고, 10월에는 ▲남양주 왕숙2(1400가구) ▲인천 검단·파주 운정(2400가구), 11월에는 ▲하남 교산(1000가구) ▲과천 주암(1500가구) ▲시흥 하중(700가구) 등이 공급된다. 12월에는 ▲남양주 왕숙·부천 대장·고양 창릉(5900가구) ▲구리 갈매 역세권(1100가구) ▲안산 신길2(1400가구)가 사전청약 일정에 들어간다. 이에 비해 지난해 국토부가 ‘청약 일정 알리미 서비스’를 신청한 18만명에 설문조사를 실시한 결과 인천 계양을 선호한다고 답한 응답자는 11% 수준이었다. 응답자가 가장 많았던 하남 교산(20%)이나 과천(18%), 고양 창릉(17%), 남양주 왕숙(15%), 부천 대장(13%)에 비해 다소 낮다.

이은형 대한건설정책연구원 책임연구원은 “계양신도시가 일자리가 있는 자족도시로 계획된 점은 긍정적”이라며 “신도시로서의 기능을 충분히 수행하기 위해서는 자족용지가 계양 지역 특성에 맞게 개발되는 한편 교통·생활 인프라 구축이 속도감 있게 진행돼야 할 것”이라고 평가했다.

[정다운 기자 jeongdw@mk.co.kr]

[본 기사는 매경이코노미 제2114호 (2021.06.16~2021.06.29일자) 기사입니다]

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