노도강 다음엔 강남 3구, 신축→구축..이래저래 올랐다

집값 과열 분위기가 식지 않으면서 서울에서도 강남 3구와 외곽지역 집값이 번갈아 오르고 있다. 이른바 ‘노도강(노원구·도봉구·강북구)’을 중심으로 한 서울 외곽지역은 실수요자들의 ‘패닉바잉’으로 집값 상승세 상위권을 독식했다. 상승률 자체는 서울 외곽에 못 미친 강남 3구는 올 들어 재건축 규제 완화 분위기를 타고 구축 상승세가 두드러졌다.

9일 부동산 정보업체 경제만랩이 KB부동산 리브온 자료를 분석한 결과 지난해 5월부터 올해 5월까지 1년간 서울 25개 자치구 중 3.3㎡ 당 아파트 평균 매매가가 가장 많이 오른 지역은 도봉구(41.3%)였다. 노원구(39.2%)와 강북구(32.0%)가 뒤를 이으면서 ‘노도강’ 지역이 모두 상위권이었다. 이밖에 구로구(29.3%), 성북구(28.5%), 중랑구(28.1%) 등 서울에서 비교적 집값이 낮은 지역이 상위권을 독식했다.

노도강은 서울 집값이 요동칠 때마다 패닉바잉이 몰렸다. 임대차 2법(계약갱신청구권제, 전월세상한제) 등으로 시장이 내내 출렁였던 지난해에 집값 상승세가 계속됐다는 의미다. 경제만랩 관계자는 “노도강은 서울 외곽에 위치해 주거선호도가 낮았지만 교통망이 개선될 수 있는 데다 전셋값도 치솟다 보니 더 늦기 전에 내 집 마련하려는 수요가 증가해 가격상승이 이어지고 있다”고 말했다.

서울 외곽 지역의 집값 상승세가 잠시 안정된 올해 상반기부터는 강남3구의 집값이 치솟았다. 한국부동산원의 주간 아파트 가격동향조사 시계열 자료에 따르면 준공 20년 초과 아파트값은 올 들어 지난주(5월 24일 기준)까지 누적 기준 2.40% 오른 것으로 집계됐다. 같은 기간 준공 5년 이하인 신축이 1.20% 올라 절반에 그쳤다.

업계에서는 재건축 이슈가 구축 아파트의 상승세를 이끈 것으로 분석했다. 재건축 실거주 2년 규제를 앞두고 지난해 말부터 강남구 일대의 재건축 사업 진행이 빨라졌다. 그러면서 이 지역 재건축 단지가 강남구 일대 아파트값 상승을 이끌기 시작했다. 이어 지난 4월 서울시의 재건축 규제 완화 기대감이 커지며 상승세가 더 가팔라졌다.

실제로 동남권(강남구·서초구·송파구·강동구) 구축 집값이 특히 올랐다. 동남권 20년 초과 아파트의 매매 변동률은 3.08%로 서울 내 5개 권역 중 가장 높았다. 이어 동북권(2.35%), 서남권(2.07%), 서북권(1.63%), 도심권(1.21%) 순서였다. 서울 동남권엔 강남구 압구정동과 대치동, 서초구, 송파구 잠실동 등의 주요 재건축 단지가 몰려 있다.

이택현 기자 alley@kmib.co.kr