'마포→은평→경기' 미운 집값, 슬픈 탈서울 루트 [이슈&탐사]

[부동산난맥 4년 ①] 집값 폭등에 짐싼 서울 사람들

시민들이 지난 12일 서울 송파구 롯데월드타워 전망대 서울스카이에서 아파트 단지를 바라보고 있다. 이한결 기자

이모(39)씨는 2018년 경기도 고양시의 아파트로 이사했다. 그는 서울 은평구 전셋집에 살다가 분양한 지 얼마 안 된 새 아파트로 갔다. 매매 대금은 전세금을 빼고 일부 대출을 받아 해결했다. 이씨가 이주를 결정한 가장 큰 이유는 아이였다. 와이프는 아이가 다닐 초등학교와 가까운 아파트를 원했다. 이씨는 “당시 서울에서는 조건에 맞는 아파트를 우리 형편에 구할 수 없었다”며 “아이가 더 크면 서울로 다시 들어갈 계획”이라고 말했다.

강모(28)씨의 경우도 비슷했다. 강씨는 2019년 경기도 고양시 아파트로 이주했다. 대학교와 가까워 학생 때부터 살고 있던 서울 마포구 8평 오피스텔을 떠났다. 그는 오피스텔 월세 75만원을 더 감당하기 어려웠다고 한다. 최근 직장을 얻었지만 동시에 부모님의 지원이 끊긴 탓이다. 그는 덕양구 아파트 월세 100만원을 룸메이트 친구 두 명과 나눠서 지불하고 있다. 강씨는 “두 배 이상 넓은 집에 살면서 매달 지출하는 월세를 반 이상 아끼고 있다”며 “경기도도 환경이 나쁘지 않은 것 같다”고 말했다. 이어 “나중에 서울로 다시 들어오려면 지출을 줄여 ‘시드 머니’를 모아야 한다”며 “그래야 ‘영끌’이라도 할 수 있는 것”이라고 강조했다.

경기도로 밀려나는 서북권 사람들

2017~2020년 서울 25개 각 자치구의 인구 이동 흐름. 화살표의 크기는 이동 규모와 비례한다. 통계청에서 공개한 국내인구이동통계 자료를 빅데이터 분석 도구인 ‘노드엑셀’로 가공한 것이다. 서울 인구의 ‘탈서울’은 2017~2018년 완만히 증가했다가, 집값이 비교적 안정됐던 2019년 주춤했다. 그러나 다시 집값이 급등한 2020년 가파르게 상승했다. 국민일보

이씨와 강씨는 다시 서울로 돌아올 수 있을까. 하지만 2017~2020년 서울 서북권의 인구 흐름은 그들의 바람과는 정반대로 나타났다. 사람들은 마포구, 서대문구에서 시 경계 지역인 은평구로, 은평구에서 다시 경기도로 흘러갔다. 30~50대의 가족 단위 이동이 두드러졌다. 전세가격 상승 시기에 인구 이동은 더 증가했다.

서울시 경계로의 이동은 전셋값 상승의 여파로 보인다. 마포구, 서대문구, 은평구의 전세가격은 2020년 하반기로 갈수록 격차가 더 벌어졌다. KB부동산 기준 2017년 1월 마포구, 서대문구, 은평구의 1㎡당 아파트 평균 전세가격은 각각 559만2000원, 436만7000원, 386만9000원이었다. 세 지역의 전세가격은 2020년 12월 기준 728만1000원, 567만7000원, 514만8000원으로 각각 올랐다. 서대문구나 은평구 전세가격이 4년 사이 128만~131만원 오르는 동안 마포구는 168만9000원 급등했다. 가격 상승을 견디지 못한 마포구 사람들은 외곽으로 내몰릴 수밖에 없는 상황이었다.

실제 마포구 주민들은 2017~2020년 은평구(5827명), 경기도 고양시(5777명), 서대문구(4495명) 순으로 가장 많이 옮겨갔다. 특히 마포구에서 은평구로 이사간 인원은 2018~2019년 1100명대를 유지하다가 2020년 1951명으로 크게 늘었다. 마포구에서 서대문구로 전출한 인원 역시 2019년 685명에서 2020년 1235명으로 약 2배 증가했다. 2020년의 급격한 증가세는 전셋값의 흐름과 연동된다. 마포구의 1㎡당 아파트 평균 전세가격은 2017~2019년 말까지 500만원대 중후반을 유지했다. 그런데 2020년 초 600만원대로 진입한 뒤 2020년 12월 728만1000원으로 정점을 찍었다. 마포구의 한 공인중개사 대표는 “지난해 초 재계약 시점에 집주인들이 시세에 맞게 전세금을 올려 달라고 하니 이를 견디지 못한 젊은층들이 은평구나 경기도로 많이 이사 간 것”이라고 말했다.

2017~2020년 서울 마포구에서 서대문구로 4495명, 서대문구에서 은평구로 6850명, 은평구에서 경기도 고양시로 2만208명이 이동했다.

서대문구 사람들도 은평구나 경기도로 밀려났다. 이들이 2017~2020년 가장 많이 전입한 지역은 은평구(6805명), 경기도 고양시(4624명), 경기도 김포시(1302명) 순이었다. 은평구 주민들은 경기도 고양시(2만208명), 경기도 파주시(2628명), 경기도 김포시(2367명)로 가장 많이 이주했다. 마포·서대문구에서 은평구로, 은평구에서 고양시로 이동하는 흐름이 뚜렷하게 나타난 것이다.

지난 12일 서울 송파구 롯데월드타워 전망대 서울스카이에서 내려다본 아파트 단지의 모습. 이한결 기자

이 흐름을 주도한 건 30~50대였다. 집값 상승에 직격탄을 맞은 세대들이다. 마포구에서 서대문구로 2017~2020년 전출한 인구 중에는 30대가 1145명으로 가장 많았다. 40대(883명), 50대(699명)가 뒤를 이었다. 서대문구에서 은평구로 전출한 인구는 20대(1492명), 30대(1441명), 50대(1060명)가 많았다. 은평구에서 경기도 고양시로 전출한 인구는 30대(4728명)와 40대(3404명)가 가장 많았다. 장희순 강원대 부동산학과 교수는 “서울의 높은 전셋값을 감당하기 어려운 세대가 인근 지역으로 피신하듯 쫓겨났다고 본다”고 말했다. 장 교수는 “특히 서울 전세나 월세를 살던 30대가 자가 마련을 위해 경기권으로 이동한 빈도가 높았다”며 “서울 집값 상승에 따른 불안감으로 경기권에서라도 자가를 마련해야 한다는 절박함이 있는 것”이라고 설명했다.

실제 2017~2020년까지 은평구 아파트 전세금은 덕양구 아파트를 구매할 수 있는 수준이었다. 같은 기간 은평구의 1㎡당 아파트 평균 전세가격은 2020년 6~8월을 제외하면 덕양구 평균단위 매매가격에 비해 높았다. 은평구 신사동의 한 공인중개사 대표는 “같은 값을 주고도 더 넓은 집을 사 들어갈 수 있기 때문에 경기도 이주 인원은 꾸준했다”고 했다.

다만 2021년 4월 기준 덕양구 아파트 평균단위 전세가격은 600만원으로 2017년 1월에 비해 64.0%나 올랐다. 이씨의 덕양구 아파트 최근 호가는 2018년 매매 때보다 배 이상 오른 10억원 안팎을 오가고 있다. 이씨는 15일 “정부 정책만 믿고 계속 서울에서 돌며 전세로 버텼던 사람들은 지금 덕양구 자가로 못 들어 온다. 더 먼 지역을 알아봐야 하는 상황”이라고 말했다.

‘은평구→경기도 고양 ’ 이주는 4년간 2만명

은평구에서 덕양구로 전입한 가구는 2017년 3291가구(전체 가구의 6.3%), 2018년 3548가구(6.7%)에서 2019년 4601가구(8.4%)로 매해 늘었다. 2020년에도 4452가구(7.6%)로 여전히 1위였다. 예년에 비해 비교적 높은 비중을 차지한 2019년은 ‘지역 호재’가 있던 해였다. 국토교통부는 그해 5월 덕양구 창릉동 화전동 용두동 일대 창릉신도시 계획과 고양~서울 은평구 간 도시철도 ‘고양선’ 신설을 발표했다. 함영진 직방 데이터랩장은 “서울에서 덕양구 삼송동 등 택지개발지구로 입주하는 수요가 많았다”며 “서울 집값이 비싸지니 서울과 인접한 신도시 입주가 늘어나는 현상”이라고 말했다.

실제 은평구 주민들이 2019년 가장 많이 전입한 덕양구 내 지역은 화전동(818가구), 창릉동(808가구), 삼송동(465가구)이었다. 은평구 진관동(352가구), 불광동(306가구), 갈현동(239가구) 주민이 이들 3개 지역으로 대거 이사했다. 연령대로는 30대(567명), 40대(420명), 50대(319명) 순이었다. 통계청 국내인구이동통계에 따르면 이들 중 67.5%(882명)가 전입 사유로 ‘주택’을 꼽았다.

김포·고양시 아파트로 몰린 강서구 30대

서울 강서구에서도 탈서울 흐름이 뚜렷했다. 이곳은 경기도 김포시, 인천시 계양구와 맞닿은 곳이다. 고양시에서도 멀지 않다. 2017~2020년 강서구 주민들은 4만7488명 중 2만8765명(60.6%)가 김포·고양·인천으로 순이동했다. 김포·고양·인천에서 강서구로 들어온 인원보다 강서에서 해당 지역으로 이주한 인원이 그만큼 많았다는 얘기다. 특히 김포시 2만565명, 고양시 5677명으로 이 두 곳으로 이동한 인원이 압도적으로 많았다.

강서구에서 김포로 이동한 30대는 6295명(30.6%)이었다. 그다음은 10세 미만(3247명), 40대(2852명) 등 순이었다. 고양시로의 이동도 마찬가지였다. 고양시로 이동한 30대는 2059명(36.3%)으로 가장 많았다. 이어 10세 미만(931명), 40대(920) 등 순이었다. 10세 미만 자녀를 둔 30~40대 직장인들이 대거 이동한 것으로 추정된다.

30~40대는 마곡지구 개발 등으로 인한 집값 폭등에 직격탄을 맞은 것으로 보인다. 따라서 비교적 집값이 낮으면서도 서울과 가깝고 신축 아파트가 많아 주거 여건도 보장되는 지역으로 이동했다는 분석이다. 집값 폭등을 피해 차선의 선택 성격이 강한 것으로 보인다. 장 교수는 “강서구 탈서울이 많은 것은 급격한 주택 가격 상승이 가져온 결과”라며 “경기 김포·고양 지역 신도시 개발로 인한 신규 물량의 대량공급이 영향을 미쳤을 것”이라고 말했다.

2017~2020년 서울 강서구에서 경기도 김포시로 2만565명, 경기도 고양시로 5677명이 이동했다.

지역 개발과 교통편 개선 기대감도 작용했다. 30분 정도면 서울 지하철 5·9호선, 공항철도 등으로 환승할 수 있는 ‘김포골드라인’이 2019년 9월 김포 한강신도시에서 운행을 시작했다. 고양시에선 고양창릉 3기 신도시 지정 호재가 있었다. 서울로 빠르게 이동할 수 있는 수도권 광역 급행철도(GTX) 개발 계획도 영향을 미쳤다. 강서구 한 부동산 중개업자는 “마곡지구를 비롯해 강서구의 집값 상승에 떠밀려난 사람들이 상대적으로 집값이 싸고 교통 환경 등 여건이 나아질 것으로 기대되는 경기 지역으로 이동한 것”이라고 말했다.

최근 4년간 강서구를 떠난 4만7488명 중 탈서울 하지 않고 다른 서울 지역으로 이동한 사람은 1829명(3.9%)에 그쳤다. 이들은 서울 강동구(787명), 송파구(672명), 은평구(297명), 중구(73명) 로 이동했다. 같은 기간 강서구로 들어온 사람들은 관악(3289명)·영등포(2589명)·마포(2040명) 등에서 살던 이들이었다. 강서구와 가까운 구에 있던 사람들이 빈자리를 채우는 흐름이었다.

김경택 문동성 구자창 박세원 기자 one@kmib.co.kr

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