서울시민이 지켜보고 있다 오세훈式 주택 공급 어떻게

[경제칼럼]

서울시장 보궐선거에서 압도적 표차로 오세훈 시장이 당선됐다. 이에 따라 정부 주택 공급 정책도 대대적인 조정이 불가피할 것으로 보인다.

정부는 지난 2월 4일 ‘공공주도 주택공급 획기적 확대방안’을 발표했다. 향후 5년간 서울에 32만3000가구를 공급할 수 있을 것으로 예상했다. 문제는 주민 동의가 있으면 민간에서 추진하던 사업을 공공이 수용해 사업에 나선다는 점이다. 반면 오세훈 시장은 민간 규제를 완화해 5년간 36만가구를 공급하겠다고 공약했다. 물량만 놓고 보면 양측이 비슷하다는 느낌이 들지만, 내용을 자세히 들여다보면 전혀 다르다.

지난 5년간 서울 주택 인허가 실적부터 들여다보자. 연평균 7만4815가구로 이 중 공공 부문 물량은 평균 4695가구에 불과하다. 공공 비중이 겨우 5.9%에 그친다는 의미다. 공공과 민간 물량 모두를 늘리는 게 바람직하다.

만약 정부 공급 대책이 효과를 본다고 하더라도 공공 물량은 늘어날 수 있겠지만, ‘공공주도’ 명칭에서 드러나듯 민간 공급은 위축될 가능성이 높다. 경우에 따라서는 전체 공급량이 오히려 줄어들 수도 있다. 그나마 공공주도 공급 대책도 최근 LH(한국토지주택공사) 땅 투기 사태로 난항을 겪을 가능성도 감안해야 한다. 게다가 야당이면서 민간 중심 공급을 기치로 내건 서울시장이 계획 승인권을 갖고 있음을 고려할 때, 공공주도 공급 확대방안의 실현 가능성은 더욱 낮아진다.

서울시장의 최우선 과제는 공공과 민간 물량 모두 늘리는 데 초점을 맞추는 것이다. 민간주도 공급 물량은 공약대로 획기적으로 늘리되, 공공 물량도 주민이 원하는 지역에 대해서는 무작정 반대하기보다 오히려 같이 만들어나가는 것이 중요하다.

두 번째 변수는 물량 배정이다. 시장이 공약으로 내건 공급 물량이 일시에 시장에 쏟아지면 그 충격은 엄청날 것이다. 특정 지역에 물량이 쏠릴 경우 충격은 더욱 커질 수 있다. 멸실에 따른 전세난 심화와 집값 상승이 가중되는 악순환은 서민을 벼랑 끝으로 내몰게 된다. 서울시장이 공약한 물량을 어느 시점에 어느 정도씩 공급할지에 대한 면밀한 계획이 선행돼야 역효과를 막을 수 있다.

셋째 단기적 시장 불안 대책이다. 진행이 빠른 단지 개발 속도를 인위적으로 늦추는 것은 바람직하지 않으나, 단기 시장 불안 요소를 감안해 개발 순서를 정하는 것이 중요하다. 이를 감안하면 강남보다 강북을 우선적으로 배려하는 것이 바람직해 보인다.

넷째, 민간 규제 완화에 따른 공급 확대가 중요하기는 하지만 결코 소홀히 하지 말아야 할 것은 개발이익의 과도한 사유화에 따른 부작용이다. 일반적으로 공급 확대에 따른 가격 안정화가 부동산 자산 양극화 해소에 큰 도움이 된다. 하지만 이 과정에서 과도한 이익이 특정 집단에 돌아가는 상황은 바람직하지 않으므로 규제 완화와 동시에 공공성 확보를 어떻게 할지 고민해야 정책의 지속 가능성이 확보될 것이다.

장밋빛 공약이 ‘공염불’로 끝나지 않으려면 시민들이 공감할 만한 원칙과 이를 감당할 수 있는 의사 결정 구조를 먼저 만드는 것이 기본이다.

[심교언 건국대 부동산학과 교수]

[본 기사는 매경이코노미 제2106호 (2021.04.28~2021.05.04일자) 기사입니다]

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