'집 1+1' 준다는 정부 당근책은 위헌 논란 '세금폭탄' 정책

[안장원의 부동산노트]
도심공공주택복합사업 선도 사업장에
집 두 채 받는 '1+1'을 당근책으로 도입
재건축·재개발 현장에선 기피하는 제도
재건축 조합원 일부 헌법소원 제기

중대형 주택형으로 이뤄진 서울 서초구 반포동 주공1단지. 기존 주택 전용면적 범위 내에서 두 채를 받는 '1+1' 분양이 인기를 끌었으나 다주택자 종부세 강화 이후 골칫거리가 됐다. 중앙포토

정부가 2·4대책의 도심 공공주택 확대를 위해 추가한 인센티브가 위헌 가능성까지 제기된 ‘세금 폭탄’이어서 논란을 낳고 있다.

정부는 지난달 31일에 이어 지난 14일 2차례에 걸쳐 서울 도심공공주택복합사업 선도사업 후보지 34곳을 선정해 발표했다. 총 건립 예정 물량이 3만8000가구다. 2·4대도시권주택공급대책에서 도입키로 한 도심공공주택복합사업은 공공 주도로 건축 등 규제를 대폭 완화해 주택 공급을 늘리기 위한 것이다.

정부는 2·4대책에서 사업을 활성화하기 위해 선도 사업장에 민간 재개발 사업보다 훨씬 높은 수익률을 보장하겠다고 했다. 2차 후보지들의 수익률을 민간 방식보다 28.2% 올라간 64.4%로 제시했다. 사업장 주민은 시세의 66% 수준에 새 아파트를 분양받는다. 민간 방식보다 10%포인트 더 저렴하다. 시세가 10억이면 분양가가 6억6000만원인 셈이다.

정부는 14일 2차 발표 때 인센티브를 늘리기로 했다. “민간 재개발사업에 비해 불리하지 않도록 추가 지원방안을 마련할 예정”이라며 집을 두 채 받을 수 있는 ‘1+1’ 주택공급을 허용하겠다고 밝혔다. 1인 1주택 원칙이지만 집이나 땅이 큰 주민의 참여를 늘리기 위해서다. 종전 자산 가격 평가액이나 종전 주택 전용면적 범위 내에서 두 채로 나눠 받을 수 있다. 종전 자산가격이 20억원이면 두 채 분양가 합계가 15억원, 5억원 등 20억원 이하면 된다. 종전 집 전용면적이 150㎡이면 150㎡ 이하에서 90㎡+60㎡ 식으로 나눌 수 있다. 다만 한 채는 전용 60㎡ 이하여야 하고 3년간 팔지 못한다.

이는 이미 민간 재건축·재개발 방식에 시행 중인 제도다. 2012~13년 도입됐다. 당시 정부는 종전 큰 집을 두 채로 짓기 때문에 주택 공급 확대 효과도 기대했다.

주민 반응이 좋았다. 가격이 비싸 집값 상승률이 상대적으로 떨어지고 세대원 수보다 너무 큰 집을 가진 것보다 한 채를 더 받아 임대하거나 자녀에게 줄 수 있어서다. 기존 주택이 큰 강남 재건축 추진 단지들도 선호했다.

‘1+1’ 세금 중과. 그래픽=박경민 기자 minn@joongang.co.kr

하지만 ‘1+1’은 현 정부의 종합부동산세(종부세) 강화 역풍을 맞았다. 2주택이어서 높은 세율을 적용받기 때문이다.

서울 서초구 반포동 삼호가든 3차 재건축조합원들은 지난달 29일 도시 및 주거환경 정비법의 ‘1+1’ 조항에 대해 헌법소원을 냈다. 집값 급등으로 종부세 부담이 커졌지만 3년간 전매 금지로 기본권을 침해받는다는 요지다. 이 단지 조합원 60여명이 ‘1+1’로 분양받았다. 오는 6월 입주 예정이어서 내년부터 2주택 종부세를 내야 한다.

이승원 법무법인 정률 변호사는 “2018년 조합원들이 분양받을 시점엔 종부세 다주택자 중과가 도입되기 전이었다”며 “정부 정책을 따랐다가 꼼짝 못 하고 엄청난 세금 부담만 안게 됐다”고 말했다.

전용 84㎡+59㎡를 받는 조합원의 경우 내년에 낼 종부세가 1억3000만원 정도로 추정된다. 다주택자 중과를 적용받지 않으면 5000만원 정도다. 8000만원가량 차이 난다. 종부세가 오르지 않더라도 3년이면 2억4000만원이다.

삼호가든3차 조합 관계자는 “종부세를 줄이려면 원래 거주하려고 분양받은 집을 팔 수밖에 없다”며 “팔거나 증여하더라도 세금이 만만찮다”고 말했다.

삼호가든3차 ‘1+1’ 재건축. 그래픽=박경민 기자 minn@joongang.co.kr

2주택자여서 양도세에 20%포인트 가산세율이 붙고 증여하면 증여받는 사람이 내는 증여 취득세율이 1주택자에 증여받는 세율(3.5%)의 3배가 넘는 12%다.

아직 일반분양하지 않은 사업장들에선 ‘1+1’ 포기가 잇따르고 있다. 지난해 6월 착공에 들어간 서초구 반포동 신반포15차의 조합원 180명 중 당초 150여명이 '1+1' 분양을 신청했다. 조합은 조합원들의 요청에 따라 현재 주택형 변경 신청을 받고 있다. '1+1'을 원했던 조합원 상당수가 신청할 것으로 보인다.

백준 J&K도시정비 대표는 "아직 착공에 들어가지 않은 사업장들은 '1+1'을 줄이는 설계 변경을 추진하고 있다”며 “재건축·재개발에서 한때 인기가 높았으나 지금은 기피 대상이 됐다"고 전했다.

권대중 명지대 교수는 “다주택 보유를 투기로 보고 세제를 대폭 강화한 현 정부가 '1+1'을 당근책이라고 내놓은 것은 앞뒤가 맞지 않다"며 "주택공급을 더 늘릴 수 있는 '1+1'이 실효를 거두려면 불리한 세제부터 손봐야 한다"고 말했다.

안장원 기자 ahnjw@joongang.co.kr