2만 가구 공급하지만 주민 동의 관건..공공재개발 속도 낼까
정부가 공공재개발 2차 후보지를 선정하면서 부동산업계 관심이 뜨겁다. LH(한국토지주택공사) 투기 의혹으로 공공 주도 개발이 신뢰를 잃은 상황에서 주택 공급이 순조롭게 진행될지 눈길을 끈다.
▶1차 후보지보다 공급물량 4배 많아
국토교통부와 서울시에 따르면 공공재개발 시범사업 2차 후보지로 총 16곳이 선정됐다. 한강 이북은 노원구 상계3, 성동구 금호23, 종로구 숭인동 1169, 서대문구 홍은1, 충정로1, 동대문구 전농9, 중랑구 중화122, 성북구 성북1 장위8, 9 등으로 구별로 골고루 포함됐다. 성북구 장위8구역(11만6402㎡)의 경우 2006년 장위재정비촉진지구로 지정돼 2010년 조합을 설립하는 등 정비사업에 속도를 냈지만 사업성 부족, 주민 간 이견으로 2017년 구역 지정이 해제됐다. 한강 이남은 강동구 천호A1-1, 동작구 본동, 양천구 신월7동-2, 송파구 거여새마을, 영등포구 신길1 등이다. 강남권 중에서는 송파구 거여새마을이 눈길을 끈다. 총 6만3995㎡ 규모로 2011년 거여마천재정비촉진지구에 편입된 다세대 밀집지역이다. 구릉지에 위치해 용적률 상한이 낮고 사업성이 부족해 한동안 개발이 지지부진했다.
정부는 주로 역세권이나 5만㎡ 이상인 대규모 노후 주거지를 공공재개발 대상에 포함시켰다. 공공재개발 사업이 예정대로 진행되면 이들 16개 후보지에 들어서는 공급 물량은 2만 가구에 달할 전망이다. 1차 후보지(4700가구)보다 공급물량이 4배 이상 많다.
공공재개발은 법정 상한 용적률의 120%까지 인센티브를 제공하는 대신 늘어나는 용적률의 20~50%는 공공임대주택 등으로 기부채납 받는 방식이다. 분양가 상한제를 적용받지 않고 인허가 절차 간소화, 사업비 지원, 이주비 융자 등 각종 인센티브가 제공되는 것이 특징이다.
이번 심사는 지난해 공모에 참여한 70곳 중 1차 후보지, 도시재생 사업지 등을 제외하고 서울 자치구가 최종 추천한 28곳을 대상으로 했다. 정부는 1차 후보지를 선정할 당시와 달리 2차에서는 반대 여론이 있는 지역을 후보지에서 제외했다. 강동구 고덕2-1, 고덕2-2, 용산구 한남1, 성북구 성북4는 반대여론 등을 고려해 탈락시켰다.
일부 탈락한 구역 주민들은 반발하는 분위기도 엿보인다. 유력한 후보였음에도 최종 탈락한 용산구 한남1구역이 대표적이다. 한남1구역 소유주들은 서울시에 재심을 요구하기로 하고 단체 행동을 준비 중이다.
공공재개발은 정부가 내세운 공공 주도 정비사업 중 가장 눈길을 끌었다. 사업성이 부족해 오랫동안 정체된 재개발 사업지에 대한 관심도 뜨거웠다. 하지만 LH 임직원 투기 사태가 벌어지면서 상황이 달라졌다. LH, SH(서울주택도시공사) 등 공공기관 주도로 사업을 진행해야 하는 만큼 LH 불신에 공공재개발 사업을 꺼리는 분위기도 적잖다. 공공재개발은 전체 소유자의 10% 이상이 동의하면 공모 신청이 가능하지만, 사업 추진 동의율은 50%에 달한다. LH 사태로 여론이 악화돼 동의율을 채우지 못 한 채 사업이 중단되는 후보지도 적잖을 전망이다.
정부가 공언한대로 각종 인센티브가 주어질지도 의문이다. 1차 후보지로 선정된 서울 동작구 흑석2구역 재개발 추진위원회와 SH(서울주택도시공사)는 최근 사업성을 두고 갈등이 격화되기도 했다. 흑석2구역 추진위는 “용적률, 층수, 분양가가 당초 기대에 못 미친다. 이대로는 공공재개발을 하기 어렵다”며 불만을 내비쳤다.
부동산업계 관계자는 ��LH 등 공공주도 개발 신뢰가 떨어진 상황에서 공공재개발 사업이 제 속도를 낼지는 미지수다. 정부가 보다 확실한 인센티브를 제공해야 주민 동의율을 높일 수 있을 것”이라고 전했다.
[글 김경민 『매경이코노미』 기자 사진 매경DB]
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