임차인 보호·정보 투명성 긍정적..새 규제에 전월세 위축 우려도

확정일자 자동 부여돼 임차인 보호 강화..관리 대응도 가능
전문가 "사전 계약까지도 정부가 들여다봐 장점만 언급 못해"
집주인 임대 소득 모두 드러나 과세 근거 활용 우려 여전

[아시아경제 조강욱 기자] 정부가 당초 방침대로 6월부터 주택 전월세신고제를 전면 실시하기로 확정하면서 임대차 시장에 미칠 영향에 관심이 모아지고 있다. 임대차 시장이 투명해지고 임차인 보호 기능이 강화되는 계기가 될 것이라는 기대가 있는 반면, 시행 초기 혼선 등 부작용이 불가피할 것이라는 지적도 나온다. 특히 정부는 당장은 "아니다"며 선을 그었지만 전월세신고제를 통해 구축된 부동산 거래 정보가 과세 근거로 활용될 수 있다는 우려는 여전하다. 집주인의 임대소득이 고스란히 드러나 세원이 노출되기 때문이다.

◇임차인보호, 정보 투명성 향상은 긍정적 = 국토교통부는 임대차 신고를 통해 확정일자가 자동적으로 부여됨에 따라 임차인 보호가 대폭 강화될 것이라는 입장이다. 소액이나 단기계약, 갱신계약 등 그동안 확정일자를 받지 않는 경향이 있었던 계약에도 신고제를 통해 확정일자가 부여되기 때문이다. 임대차 가격·기간·갱신율 등 임대차 시장 정보가 투명하게 공개되는 장점도 있다. 임차인은 주변의 신규·갱신 임대료 정보를 확인한 후 임대차 계약을 체결할 수 있기 때문이다.

전문가들도 이같은 긍정적 효과에는 대체로 수긍하는 분위기다. 박합수 KB국민은행 부동산 수석전문위원은 "신고제가 도입되면 세입자에게 이중계약서를 쓰자고 하고 비싸게 계약한 뒤 낮은 가격에 신고해 세입자를 불안하게 하는 등의 행태가 사라질 것"이라며 "임대차 시장에 대한 통계적 접근과 운영, 관리 대응도 가능해진다"고 평가했다.

◇전월세 공급 위축 우려도 = 다만 시행 초기 시장 혼선은 불가피할 전망이다. 제도의 순기능에도 불구하고 시장은 ‘새로운 규제’로 받아들이고 있어서다. 전월세 공급이 위축되는 반작용이 일어나거나 고의적 신고 오류 등이 발생할 것이라는 우려도 나온다. 매물 부족으로 임대료 상승 가능성이 있는 지역에서는 세금 부담을 세입자에게 일부 전가할 가능성이 있다는 지적도 제기된다.

권대중 명지대 부동산학과 교수는 "시장의 투명성이 강화되고 거래 질서가 바로 잡히는 순기능이 있는 반면, 시장에서 보면 규제가 늘어나는 것"이라며 "사적 계약까지도 모두 정부가 들여다본다는 측면에서 보면 장점만 언급할 순 없다"고 지적했다.

◇정부는 아니라지만…과세근거 활용 우려는 여전= 임대차 신고의 전격 시행으로 앞으로 집주인의 임대소득은 모두 드러나게 된다. 과세 공제비율을 감안할 경우 월세를 33만원 넘게 받으면 임대소득세를 내야 한다. 임대차신고제 대상이 ‘월세 30만원 초과’인 만큼 임대소득세 부과 기준과 엇비슷하다. 이 때문에 "임대차 신고제 정보를 과세 자료로 활용코자 하는 계획이 없다"는 국토부의 부인에도 전월세 신고 정보가 과세 근거로 사용될 것이라는 우려가 여전한 상황이다.

여기에 지난해 불거졌던 ‘표준임대료’ 논의와 연계될 가능성도 제기됐다. 김현미 전 국토부 장관은 지난해 9월 국회에서 "표준임대료 도입을 위해서는 기본적으로 임대차 시장 전반에 대한 데이터가 확보돼야 한다"며 "임대차 등록 신고제 도입 이후 생각해 볼 수 있는 문제"라고 언급했다.

심교언 건국대 부동산학과 교수는 "사실 시장에서 우려하는 건 정부가 전월세신고제를 통해 거래 정보를 국세청 정보와 취합해 사용할 수 있고 확보한 자료를 바탕으로 임대료를 일정 수준으로 묶는 ‘표준임대료’ 도입을 추진할 수 있다는 점"이라면서 "이 경우 전월세 시장이 급격히 위축되면서 공급이 급감해 매물 잠김 현상이 나타날 것"이라고 우려했다.

조강욱 기자 jomarok@asiae.co.kr