"6년이면 종부세 뽑는다"..공시가 급등에 뜨는 배우자 증여

[안장원의 부동산노트]
다주택 기준 시점 6월 1일 다가와
세금 급등해 처분하는게 상책이지만
장기 보유하면서 절세할 수 있어
임대 등록·증여 28일까지 서둘러야

다주택자가 주택 수를 조정하려면 종부세 기준 시점인 6월 1일 이전에 끝내야 올해 세금을 줄일 수 있다. 사진은 서울 강남 아파트 전경. 연합뉴스

다주택을 유지할까, 주택 수를 줄일까. 집을 두 채 이상 가진 다주택자의 결정 시한이 임박해졌다. 보유세(재산세+종부세) 부과를 위한 다주택 기준 시점이 한 달 반 정도 뒤인 6월 1일이다.

고민에 빠진 다주택자가 올해 급증했다. 대폭 오르는 다주택자 종부세 세율을 적용하는 조정대상지역이 확 늘어났기 때문이다. 현재 전국 111곳으로 지난해(44곳)의 3배에 가깝다. 조정대상지역에선 3주택 이상에 적용하는 중과세율이 2주택부터다. 세부담 상한도 전년도 세금의 200%에서 300%로 늘어난다. 통계청 통계로 추정하면 일반세율을 적용받다가 조정대상지역에 추가돼 중과세율 대상이 된 2주택 가구가 60만가구 정도다.

올해 보유 주택 수별 세금

올해부터 다주택 투자 수익률이 '마이너스'가 되기 때문에 다주택자가 선택의 기로에 섰다. 다주택자 종부세·양도세 세율이 올라가면서 다주택을 유지해 남는 게 없다. 집값 상승으로 얻는 차익보다 세금으로 나가는 돈이 더 많다.

김종필 세무사의 모의계산에 따르면 올해 공시가격 합계가 25억원인 조정대상지역 2주택자가 앞으로 5년간 낼 보유세가 총 4억원 정도다. 5년 뒤 집 한 채를 지금보다 5억원 오른 가격에 팔면 양도세를 빼고 남는 돈이 2억원 가량이다. 시세차익보다 세금이 2억원 더 많다.

서울·부산시장 선거의 야당 압승으로 세금 부담이 줄지 않을까. 다른 주택 규제가 풀리더라도 다주택자 세제가 완화될 가능성은 거의 없다. 오세훈 서울시장과 야당에서 나오는 세제 개편 목소리가 모두 1주택자를 대상으로 하고 있다.
처분이 상책이지만 다주택을 꼭 유지하고 싶다면 세금 부담을 줄일 수 있는 마지막 방법이 남아있다.

임대주택으로 등록해 종부세를 피할 수 있다. 등록 임대주택은 주택 수에서 빠지고 종부세 계산을 위한 공시가격 합산에서도 제외된다. 다만 지난해 정부의 주택임대사업자 제도 강화로 조건이 까다로워졌기 때문에 잘 따져봐야 한다. 주택 유형에서 아파트는 임대주택으로 등록할 수 없다. 아파트 이외 단독주택·다가구주택·다세대주택·연립주택 등만 가능하다. 단기임대(4년)가 없어지고 장기임대(10년)만 남아 10년 이상 임대해야 한다. 등록 시점의 공시가격이 6억원(수도권) 이하여야 한다. 올해 공시가격이 6억원 넘게 오를 예정이면 공시가격 결정 이후엔 등록하지 못한다.

단독주택·다가구주택은 용도 변경으로 아예 주택에서 지우면 된다. 용도를 주택에서 상가·사무실 등으로 바꾸는 것이다.

※ 증여 비용은 공시가 10억원 단독명의 주택을 증여하거나 공동명의의 절반 지분(5억원)을 증여할 경우 발생하는 세금.

용도 변경을 통한 주택 수 줄이기는 지난달 국회의원 재산 공개 때 관심을 끌기도 했다. 일부 의원이 주택 수를 줄이기 위해 단독주택이나 다세대주택 등을 음식점이나 사무소 등으로 용도변경했다. 한 여당 의원은 배우자 명의의 다세대주택 내 주택 18가구를 2017년 음식점·사무소와 다가구주택(3가구)으로 용도변경했다. 지난해 남은 다가구주택도 사무실로 바꿨다. 주택 수 감소 외에 종부세 2000만원 정도 절감 효과도 봤다.

국토부에 따르면 지난해 단독주택·다가구주택 1만3000가구가 사무실 등으로 용도변경했다. 2019년보다 3000가구 가량 증가했다.

용도변경을 하려면 자치단체의 건축허가를 받아야 한다. 음식점 등은 주택보다 정화조·주차장 등을 더 많이 갖춰야 하기 때문이다. 송승훈 신대이앤지건축 부사장은 “지역에 따라 용도 변경이 제한될 수 있기 때문에 자치단체 협의가 필수”라고 말했다.

아파트는 임대주택 등록이나 용도 변경을 하기 어려워도 명의를 바꿔 세금을 줄일 수 있다. 종부세가 개인별 과세여서 개인별로 집을 나누면 세금이 줄어든다. 배우자 증여가 유리하다. 증여세를 내지 않는 금액이 자녀는 5000만원까지이지만 배우자는 6억원까지다. 증여 취득세가 4%에서 지난해 12%로 강화됐지만 공시가격 급등 등으로 종부세가 많이 늘어날 전망이어서 중장기적으로 보면 보유세보다 증여 비용이 적다.

단독 소유의 공시가격 15억·10억원 아파트 두 채 가운데 10억원짜리를 배우자에게 증여하는 경우 증여세와 증여 취득세가 총 3억원 가량 든다. 종부세를 한해 평균 5000만원가량 줄일 수 있어 6년 정도면 절세 금액이 증여 비용과 맞먹는다. 김종필 세무사는 “증여한 주택을 팔 때 양도세 계산에서 양도차익이 증여 금액만큼 줄기 때문에 양도세 절감 효과도 있다”고 말했다.

지난해 증여 취득세 강화 이후 줄던 증여가 다시 늘어났다. 법원등기정보에 따르면 지난달 서울 집합건물(아파트 등) 증여 건수가 1853건이었다. 3월 기준으로 다주택자 양도세 중과 도입 직전인 2018년 3월 이후 가장 많다. 지난달 열람에 들어간 올해 예정 공동주택 공시가격이 많이 오르자 공시가격 확정 전 증여하려는 수요가 늘었기 때문이다. 증여 취득세는 시가를 기준으로 하는 증여세와 달리 공시가격으로 계산한다.

김종필 세무사는 "다주택 여부는 6월 1일 결정하지만 종부세를 줄이기 위한 임대주택 등록이나 증여는 올해 공시가격이 결정되기 전에 서두르는 게 유리하다"고 강조했다. 오는 29일 올해 단독주택·공동주택 공시가격이 결정·공시된다. 안장원 기자 ahnjw@joongang.co.kr