[오세훈號 부동산정책] <1> 35층 완화는 '가능', 용적률 상향은 '난제'

57% 민심 외 우군 없는 오세훈 서울시장
주택 공급 새 판짜기 돌입
용적률 상향은 서울시의회 문턱 넘어야

취임 닷새째를 맞은 오세훈 서울시장이 주택공급 새판짜기에 돌입한다. 오 시장은 박원순 전 서울시장이 3180일간 닦은 도시재생의 판을 전면 재검토하고 재건축·재개발 정상화, 장기전세주택의 부활 등으로 5년간 총 38만가구를 공급할 것을 약속했다. 이를 위해 35층 층수 규제 폐지부터 재건축 안전진단 완화까지 각종 공약을 내건 상태다. 12일 서울시에 따르면 오 시장은 이날부터 실·국·본부별 업무를 파악하고 주요 공약을 실행하기 위한 구체적인 방안을 수립할 계획이다. 첫날에는 주택건축본부의 업무보고가 예정돼있다. 오 시장이 주택공급을 가장 시급한 현안으로 보고있다는 방증으로 풀이된다. 오 시장의 주요 부동산 정책 공약을 사안별로 집중 점검해본다.

오세훈 서울시장 / 국회사진기자단

재건축 층고·용적률 완화

오 시장의 부동상 공급대책의 핵심은 민간 규제 완화다. 그중 1순위는 아파트 35층 층수 규제 폐지와 용적률 완화다. 오 시장이 주택공급 확대를 위해 가장 먼저 풀어야 할 숙제이기도 하다.

결론부터 보면 서울시장 직권만으로는 한계가 분명하다. 57%의 민심 외 우군이 없는 임기 1년3개월의 신임 시장이 여당이 장악한 서울시의회의 문턱을 넘을 수 있느냐가 관건이 될 전망이다.

일단 현실화 가능성이 가장 높은 공약은 35층 층수 규제 폐지다. 이는 2011년 박 전 시장이 수립한 도시기본계획인 ‘2030 서울플랜’에 명시된 것으로, 서울 내 공급하는 아파트는 용도지역과 무관하게 최고층이 35층으로 제한돼 왔다. 서울플랜은 시장이 임명권을 쥔 서울시 도시계획위원회 결정 사항이라 오 시장의 의지로 수정 가능하다. 물론 서울시의회의 의견청취가 필요하나 시장이 이를 반영할 의무는 없다. 또 박영선 더불어민주당 서울시장 후보 역시 해당 규제 완화를 공약한 바 있어 의회의 반대 명분도 크지 않은 상황이다.

게다가 시기도 맞아떨어진다. 서울도시기본계획은 20년을 기준으로 수립하고 5년마다 타당성, 주거여건 변화 등을 반영해 재정비하도록 돼있다. 서울시는 올해 ‘2040 서울플랜’을 수립할 방침이다. 오 시장은 새 계획에서 층수규제를 최고 50층까지 완화할 것으로 예상된다.

규제 완화가 현실화하면 재건축 단지의 주택공급도 눈에 띄게 늘어날 전망이다. 서울 강남구 대치동 은마아파트(4424가구)를 35층으로 재건축할 경우 5905가구, 49층으로 재건축하면 6054가구가 된다. 또 송파구 잠실동 주공5단지는 50층으로 재건축하면 3930가구에서 6400여가구로 늘어날 수 있다.

서울 강남권 아파트./김현민 기자 kimhyun81@

문제는 용적률 완화다. 오 시장은 국토계획법보다 낮게 설정된 서울시 주거지역 용적률이 개발의 비효율을 초래한다고 보고 이를 상향 조정하겠다고 공약했다. 서울시조례는 제2종일반주거지역과 제3종일반주거지역 용적률을 각각 200%와 250%로 규제하는데 이는 국토계획법 대비 50%포인트씩 낮다.

그러나 용적률 완화는 서울시장 직권 밖의 일이다. 2종 일반주거지역 7층이하 규제 폐지 역시 마찬가지다. 여당이 장악한 서울시의회의 조례 개정을 거쳐야 하기 때문이다. 현재 서울시의회 구성은 더불어민주당이 101석으로 정원(109석) 중 절대 다수인 92%를 차지한다. 당선 전 "일주일 내 규제 완화"를 자신한 오 시장이 당선 후 "신중하지만 신속하게 추진하겠다"고 한발 뺀 이유가 여기에 있다. 오 시장의 임기가 1년3개월 남짓인 상황에서 시의회와의 협치가 성사되지 않는다면 재건축·재개발 정상화는 요원하다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 "용적률 등은 그나마 서울시 조례 개정을 거치면 손볼 수 있지만 재건축초과이익환수제 등 도시 및 주거환경정비법 개정이 필요한 사안들도 많아 서울시장 당선이 재건축 시장 지형에 획기적 변화를 가져올지는 지켜봐야 한다"고 말했다.

임온유 기자 ioy@asiae.co.kr