실거래가보다 공시가격 높은 서초구 공동주택 3758가구

서초구·제주도 공동주택 공시가격 전수조사 발표
서초구 내 공동주택 3% 공시가격 '역전현상'
조은희 "공시가 올라 기초연금 대상자 7.3% 자격중지"

서울 서초구와 제주도가 정부의 들쭉날쭉 공시가에 이의제기를 하고 나섰다. 서초구 일대 아파트 모습. 연합뉴스

아파트 등 공동주택의 실제 거래가격보다 공시가격이 높게 책정된 경우가 서울 서초구에서 3758가구 나왔다. 지난해 실제 거래가 있었던 서초구 내 공동주택의 3%다. 공시가격이 실거래가보다 높은 경우는 유례를 찾기 어려운 일로, 정부가 올해 공동주택 공시가격을 14년 만에 최대인 평균 19.09% 올리는 과정에서 나타난 일이다. 서초구가 자체적으로 전수조사해 발견한 것이고 전국으로 범위를 넓히면 같은 사례는 훨씬 많을 전망이다.

5일 서초구와 제주도는 이런 내용 등을 담은 공동주택 공시가격 전수조사 결과를 발표했다. 조은희 서초구청장과 원희룡 제주도지사는 이날 서울 여의도 국민의힘 중앙당사에서 공동기자회견을 열고 “정부의 불공정하고, 불명확한 깜깜이 공시가격은 결국 ‘세금 아닌 벌금’”이라며 "부동산 공시가격을 전면 재조사하고 공시가격 결정권을 각 지자체로 이양하라”고 말했다.

원희룡 제주특별자치도지사와 조은희 서초구청장이 5일 오후 서울 여의도 국민의힘 중앙당사에서 '정부의 불공정 공시가격 정상화'를 위한 공동 기자회견을 하고 있다. 오종택 기자

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거래가격보다 비싼, 공시가격 '역전현상'

서초구가 구내 공동주택 12만5294가구를 대상으로 공시가격을 전수조사한 결과 공시가가 실제 거래 가격보다 높은, 이른바 ‘역전현상’이 많이 나왔다. 유명 브랜드 아파트인 서초동 A 아파트(전용면적 80.52㎡)의 경우 올해 공시가격은 15억3800만원이다. 지난해 마지막 실거래 가격인 12억6000만원(10월 24일)과 비교하면 현실화율(시세반영률)이 122.1%에 달한다.

서초구 공시가격 현실화율 100% 이상 사례. 그래픽=박경민 기자 minn@joongang.co.kr

이 아파트의 경우 올해 1월 7일 17억원에 거래되긴 했지만, 올해 공동주택 공시가격 산정 기준일은 1월 1일이다. 서초구청 측은 “올해 거래된 가격은 내년 공시가격에 반영해야 하고 해당 가격을 선반영해서는 안 된다”며 “주먹구구식 산정 결과가 세금 폭탄으로 이어지고 있다”고 지적했다.

서초구 내 공동주택의 20%(약 2만4889가구)의 공시가격이 시세 대비 80%에 달한다고 구청 측은 추정했다. 정부가 부동산 유형 및 가격대별로 공시가격을 2025~2030년까지 시세의 90% 선으로 올리겠다는 목표치에 이미 도달한 아파트도 4.8%(6083가구)에 달했다.

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연립 및 다세대 주택 중 공시가 100% 오른 곳도

서초구 공시가격 100% 이상 상승 사례. 그래픽=박경민 기자 minn@joongang.co.kr

공시가격 급등은 고가 아파트에만 해당하는 얘기가 아니다. 그동안 거래가 거의 없었던 연립 및 다세대와 같은 주택에서 지난해보다 공시가격이 100% 오른 곳도 많았다. ‘거래 발생’ 여부에 따라 공시가가 널뛰기한다는 것이 서초구의 지적이다. 조구청장은 “공동주택 공시가격을 매길 때 제대로 된 산정 기준 없이 거래가 많으면 더 오르고, 거래가 없으면 덜 오르는 것으로 나타났다”고 덧붙였다.

실제로 서초동 B 연립(전용 94.71㎡)의 경우 지난해 공시가가 4억7700만원에서 올해 11억2800만원으로 2.4배(136.5%) 올랐다. 이런 공시가 급등 현상은 서울 전역에서 속출했다. 은평구 불광동 대원 연립의 한 주택(1층 전용면적 80.33㎡)의 공시가격이 지난해 2억8600만원에서 올해 12억500만원으로 4.2배(321.33%, 9억1900만원) 올랐다(중앙일보 4월 5일 자 종합 1면).

올해 서초구 공동주택 공시가격 상승률은 13.53%, 서울은 19.91%다. 조 구청장은 “공시가격 급등으로 올해 서초구 기초연금 대상자 1426명 중 105명(7.3%)의 자격 중지가 예상된다”며 “저가 서민주택의 경우 공시가 상승률 상한선 검토가 필요하다”고 주장했다.

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같은 아파트의 동일조건의 집, 거래된 경우만 종부세 대상

임대아파트의 공시가격이 인근 분양아파트보다 더 비싼 사례도 있다. 서초구 우면동 LH5 단지 아파트와 서초힐스 아파트(분양)의 경우다. 전용 84㎡ 기준으로 2013년 준공한 LH5 단지의 경우 올해 공시가격은 10억1600만원으로 지난해 대비 54% 올랐다. 토지임대부아파트로 토지는 공공이 소유하고, 건물만 분양하는 형태다. 반면 2012년 준공한 서초힐스의 공시가격은 9억8200만원으로 지난해 대비 27%가량 상승했다. 토지 소유권이 없이 건물만 있는 아파트인데, 토지하고 건물이 같이 있는 일반 아파트보다 공시가격이 높은 희한한 경우다.

서초구 임대 아파트와 분양 아파트 공시가 역전 사례. 그래픽=박경민 기자 minn@joongang.co.kr

같은 단지 내 아파트로 층과 면적이 같은데도 거래실적이 있는 집만 종부세 대상이 되기도 했다. 반포동 반포 훼미리아파트(전용 84㎡)의 경우 거래가 없는 가구의 공시가격은 8억800만원(전년 대비 15% 상승)이고, 거래된 가구의 공시가는 9억6700만원(30% 상승)을 기록했다.

제주도의 상황도 비슷하다. 제주 공시가격검증센터가 올해 공동주택 공시가격을 분석한 결과 같은 아파트 단지의 같은 동에서 한 라인만 공시가격이 오른다든가, 동별로 공시가 상승률이 30% 가까이 차이 나는 사례도 나왔다.

국토부는 이날 보도설명자료를 내고 “서초구에 현실화율 90%를 넘는 공동주택은 없다”며 “특정 실거래가격이 공시가격 산정 기준이 되는 시세는 아니다”고 항변했다. 하지만 국토부는 실거래가격을 포함해 단지 안팎의 균형성, 층ㆍ향별 특성 등을 고려해 산정된다고 설명할 뿐 정확한 산정 방식을 공개하지 않아 '깜깜이 산정' 논란이 끊이지 않는다.

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"공시가 산정과정 완전히 공개하라"

전문가들은 공시가격이 종합부동산세 등 부동산 관련 각종 세금부과와 건강보험료,노인기초연금의 대상을 결정하는 등 63개 행정지표로 활용되는 만큼 산정 과정을 투명하게 공개해야 한다고 지적한다. 서진형 경인여대 교수(대한부동산학회장)은 “정부의 가이드라인에 따라 공시가격을 매길 것이 아니라 전문가인 감정평가사가 가치를 제대로 평가해 공시가를 매겨야 한다”며 “현실화율 90%는 실현 가능성이 떨어지고, 급등할 시 시세를 넘을 수 있는 위험이 있다”고 우려했다.

김우철 서울시립대 세무학과 교수는 “공시가 급등에 따라 억울한 사람이 나오지 않게 공정성을 높이는 것이 우선이며 이를 위해서는 국토부가 공시가 조사 과정을 완전히 공개해야 한다”며 “당장 반발이 거셀 수 있지만 그 과정을 통해 제도 보완이 이뤄질 수 있고, 매년 세금이 얼마나 오를 것인지에 대한 예측 가능성을 높이는 것도 숙제”라고 강조했다.

한편 올해 공동주택 공시가격에 대한 이의신청이 5일로 끝났다. 부동산업계에서는 올해 이의신청 건수가 역대 가장 많을 것으로 예상한다. 단지별 집단행동에 일부 지자체의 반발까지 더해지면서다. 국토부는 이의신청을 받은 뒤 29일 올해 공시가격을 최종 공시할 예정이다.

한은화ㆍ김원 기자 onhwa@joongang.co.kr