[전대규의 7전8기]주택담보대출에 대한 신속한 대처의 필요성

1월 말 현재 주택담보대출 잔액은 726조9000억 원에 이른다. 금융기관의 디레버리징(부채정리)이 본격화하고 코로나 19 충격이 현실화되면 주택담보대출은 경제에 큰 부담으로 작용할 수 있다. 회생법원 입장에서 주택담보대출 문제를 해결할 방법이 있을까.

먼저 생각해볼 수 있는 것이 개인회생절차다. 개인회생절차는 개인의 과다한 채무를 덜어줘 신속하게 정상적인 경제활동을 할 수 있도록 하는 제도이다. 하지만 채무조정대상에신용대출만 포함되고 담보대출은 포함되지 않는다. 개인회생절차가 시작되더라도 주택담보대출 채권자는 주택을 경매에 넘길 수 있다. 이 경우 개인채무자는 주거를 상실함은 물론 주거비 부담과 생활의 불안정 등으로 개인회생절차의 진행이 쉽지 않게 된다. 인간다운 삶의 기초가 흔들리게 될 수 있다. 개인에게 정상적인 사회인으로 복귀할 수 있는 기회를 부여하자는 개인회생제도의 취지에 정면으로 반한다.

이런 문제의식에서 서울회생법원은 금융위원회, 신용회복위원회와 함께 주택담보대출채권 연계형 개인회생절차(주택담보대출채권에 관한 채무재조정 프로그램)를 마련했다. 주택담보대출 연계형 개인회생절차는 채무자가 신용회복위원회의 주택담보대출 채무조정과 법원의 개인회생절차 신용대출 채무조정을 동시에 병행하여 이용할 수 있도록 한 것이다. 금융기관에 대해 주택담보대출을 부담하고 있는 채무자가 법원에 개인회생절차 개시신청을 할 경우, 개인회생절차 초기에 신용회복위원회를 통하여 채권자와 채무자 사이에 주택담보대출채권에 관한 협의를 할 수 있는 장을 마련하고, 그에 따라 당사자 사이에 이루어진 합의 내용을 변제계획에 반영함으로써 개인회생절차 내에서 주택담보대출에 관한 채무조정이 이루어질 수 있는 기회를 부여하는 것이다. 하지만 주택담보대출 연계형 개인회생절차는 법원이 주도적으로 할 수 있는 것도 아니고, 법적 근거를 갖는 강제적인 것도 아니라는 점에서 한계가 있다.

다음으로 회생절차(일반회생) 이용을 고려해 볼 수 있다. 개인회생절차에서 담보권은 별제권으로 변제계획이 인가되면 담보권 실행을 저지할 방법이 없어, 주택담보대출채권이 있는 개인채무자가 주택을 보유하면서 개인회생절차를 진행하기는 어렵다. 하지만 회생절차에서는 담보권자도 권리행사가 제한된다. 따라서 개인채무자라도 주택담보대출에서 비롯된 담보권의 실행을 저지할 필요가 있는 경우 회생절차를 이용하면 된다. 하지만 회생절차는 변제기간이 10년으로 길고 채권자들의 동의도 필요하며 비용 부담이 크다는 문제가 있다.

결국 입법적 해결이 필요하다.일본의 경우 민사재생법에 "주택담보채권에 관한 특칙"을 두어 주택을 담보로 대출받은 개인채무자가 주택을 보유하면서 회생할 수 있도록 하고 있다. 주택담보채권을 담보하는 저당권 실행절차에 대하여 중지명령을 할 수 있도록 하고, 주택자금특별조항을 정한 변제계획의 효력이 저당권에도 미치도록 하여 변제를 계속하고 있는 한 저당권을 실행할 수 없도록 하고 있다. 우리도 국회에서 주택담보대출에 관한 특례를 도입하기 위한 몇 번의 시도가 있었다. 하지만 최종적인 입법으로 완성되지는 못하였다. 주거안정이라는 것에서부터 경제에 대한 예견되는 부담의 완화라는 측면에서 주택담보대출에 대한 입법적 보완을 서두를 때다.

전대규 서울회생법원 부장판사