2·4대책 이후 부동산..집값 안정은 '글쎄' 새 아파트 희소가치 '쑥'
‘쇼크 수준’ 공급 대책이 발표된 이후 이제 관심사는 서울을 비롯한 수도권 집값 방향이다.
2·4 대책 발표 직후 서울 아파트값 상승폭이 소폭 둔화되는 모습이지만 아직까지 시장 해석은 엇갈린다. 역대급 공급 대책으로 수도권 집값이 변곡점을 맞았다는 주장과 ‘공공’ 위주의 공급 대책은 오히려 인기 지역 아파트 희소성만 부각해 집값 상승세를 키울 것이라는 주장이 팽팽하게 맞선다.
한쪽에서는 정부의 대규모 물량 공급 신호가 장기적으로는 ‘패닉바잉(공황구매)’을 막고 집값을 안정시킬 것이라는 전망을 내놓는다. 공공 부문이 직접 재건축·재개발 사업을 시행하면서 재건축초과이익환수제(재초환)나 조합원 2년 실거주 의무를 면제해주기로 한 것도 공급 가뭄이 해소될 수 있는 긍정적인 신호로 평가했다.
반면 다른 한편에서는 2·4 대책 효과가 불투명하다고 바라본다. 구체적인 지역이나 공급 로드맵이 없는 발표만으로는 시장 매수세를 잠재우기 어려운 만큼 당분간 집값 강보합세가 지속될 것이라는 전망이다.
함영진 직방 데이터랩장은 “정비구역으로 지정되면 신규 매입 주택은 현금 청산이 돼 상승세가 주춤할 가능성도 있다”면서도 “단기적으로는 공급이 여전히 부족하기 때문에 새 아파트 몸값이 더 높아질 여지가 있어 보합세가 예상된다”고 말했다.
양쪽에서 공통적으로 동의하는 내용은 단기적으로나마 수도권 아파트값이 급락하는 일은 없을 것이라는 점이다. 이를 뒷받침해주는 것이 매매수급 현황이다.
한국부동산원에 따르면 서울 아파트 매매수급지수는 111.9(2월 8일 기준)로 1주 전(110.6)보다 1.3포인트 상승했다. 가파른 상승세에 매주 역대 최고가를 경신 중이다. 매매수급지수는 수급 동향을 보여주는 지표로 100을 기준으로 그 이상이면 집을 사려는 사람이 팔려는 사람보다 많아 ‘매도자 우위’ 시장이라는 뜻이다. 기준 이하는 반대로 ‘매수자 우위’ 시장이다. 매수세 정도를 알아볼 수 있는 대표적인 지표다.
이은형 대한건설정책연구원 책임연구원은 “서울 아파트값 상승세가 둔화한 것은 2·4 대책 효과가 아니라 최근 매매가가 가파르게 올라서 숨 고르기로 보는 게 합당하다”며 “중저가 매수세가 이어지며 집값이 오르고, 결국 이 상승세가 다시 고가 아파트값을 밀어 올리는 모습이 재현될 것”이라고 말했다.
다만, 일각에서는 공공개발에 대한 대기 수요가 나오면서 3기 신도시 사전 청약과 맞물릴 경우 상승폭은 크게 둔화될 수 있다는 전망도 나온다.
양지영 R&C연구소장은 “공급 대책 실효성이 떨어진다는 평가는 나오지만 3기 신도시 사전 청약이 시작되면 서울 32만가구 공급 기대감과 맞물려 대기 수요가 발생할 수 있고 기존 집값 상승폭은 지난해만큼 크지는 않을 것”이라고 말했다.
전망을 종합해보건대 결국 기존 주택보다는 새 아파트가, 새 아파트 중에서도 한참 뒤에 공급될 아파트보다는 사업이 가시권에 들어온 아파트 가격이 오를 것이라는 결론이 가능하다. 다만 최근 몇 년간 이미 새 아파트가 천정부지로 치솟은 탓에 투자 부담이 적잖아졌다. 부동산 전문가들은 혹시 있을지 모를 조정기까지 감안하면 실거주가 가능하면서 상대적으로 덜 오른 아파트를 찾는 게 안전하다고 조언한다.
그런 의미에서 그동안 각종 규제로 사업이 지지부진했던 민간 재건축·재개발 등 정비 사업지가 매력 투자처로 다시 떠오를 것으로 점쳐진다. 언제고 정비 사업이 완료되고 나면 새 아파트 입주권을 받을 수 있어서다.
정부가 최근 규제 완화 대상을 ‘공공이 주도하는 정비 사업’으로 한정하기는 했지만 민간 사업지에도 기대해볼 구석은 있다. 공공이 주도하는 정비 사업은 주로 수익성이 높지 않아 사업 추진이 더뎠던 구역을 대상으로 한다. 만약 이들 낙후 지역이 공공 방식으로 개발되면, 상대적으로 입지가 더 좋고 규모가 큰 구역 가치 역시 더 부각될 것이라는 논리다. 게다가 공공 방식의 정비 사업은 가격 상승 등 시장 불안이 감지되면 지구 지정에서 제외될 수도 있는 만큼 투자 불확실성이 큰 상황이다.
이주현 월천재테크 대표는 “현금 청산 리스크가 있는 공공 정비 사업 지역 대신 민간이 추진하는 정비 사업지로 유입되는 투자 수요도 상당할 것”이라고 예상했다.
지역별로는 서울 강남 4구에 대한 선호도가 여전할 것으로 전망된다. 지난해 말까지는 상대적으로 집값이 저렴한 비규제 지역이나 서울 비강남권을 중심으로 중저가 단지 가격 상승세가 가팔랐는데, 반대로 강남 집값은 그동안 규제에 묶여 상대적으로 덜 올랐다는 인식이 강해졌다는 논리다. 윤지해 선임연구원은 “공공주도 방식을 택할 가능성이 있는 재개발·재건축 구역 투자 매력이 떨어지면서 민간 추진이 확실시되는 서울 강남권 재건축이나 새 아파트 희소성이 더 커질 것”이라고 말했다.
서울 투자가 부담스럽다면 수도권광역급행철도(GTX)가 지나는 수도권 지역을 눈여겨보는 것도 좋다. 교통 호재로 가격 상승 기대가 크지만 아직까지 저평가된 지역이 남아 있다. 권대중 명지대 부동산학과 교수는 “경기 고양 창릉역 혹은 일산 킨텍스 주변 등 GTX A, B노선이 정차하면서 서울과 가까운 지역을 눈여겨볼 필요가 있다”고 조언했다.
청약을 준비 중인 실수요자라면 청약 가점과 보유 자금에 따라 ‘투트랙 전략’을 짜는 것이 좋다.
가점이 충분하고 요건만 맞는다면 3기 신도시 등 공공택지 특별공급(신혼부부, 생애 최초, 다자녀 가구 등)에 지원해볼 만하다. 신도시도 결국 공공택지라 주변 시세는 물론 민간분양 단지보다 20%가량 저렴한 가격에 분양가가 책정된다. 공공택지에 공급되는 아파트는 민간택지보다 특별공급 비중이 크기 때문에 당첨 확률을 조금이라도 높일 수 있다. 올 하반기부터 내년까지 예정된 사전 청약 6만가구의 55%가 신혼부부나 생애 최초 특별공급으로 공급되는 만큼 소득 요건 등 특공 자격 요건을 만들어 놓는 것이 중요하다.
반면 가점이 낮아 청약 당첨이 확실치 않다면 추첨제 청약과 재고주택 매수에 동시에 나서야 한다는 의견도 나온다.
양지영 소장은 “공공분양에서도 추첨제 청약 물량이 확대된 만큼 청약에 도전하는 한편, 6월 1일 종부세 등 보유세 인상을 앞두고 나오는 급매물을 동시에 노려봄직하다”고 말했다.
[정다운 기자 jeongdw@mk.co.kr]
[본 기사는 매경이코노미 제2097호 (2021.02.24~2021.03.02일자) 기사입니다]
[ⓒ 매일경제 & mk.co.kr, 무단전재 및 재배포 금지]
Copyright © 매경이코노미. 무단전재 및 재배포 금지.