아파트값 상승세 일단 주춤..상반기 '변곡점' 주목

일단 서울 등 수도권 집값 상승세 주춤
KB부동산 전국 매수우위지수 100 아래
종부세 회피 매물 3~4월 시장 나올듯
상반기 중 신규 공공택지 후보지도 발표

[아시아경제 문제원 기자] 2·4 주택 공급대책 발표 이후 서울을 비롯한 전국의 아파트값 상승률이 주춤하면서 시장의 시선이 3~4월에 집중되고 있다. 종합부동산세 부과와 양도소득세 중과 강화를 앞두고 이를 피하기 위한 다주택자들의 막바지 매물이 이 시기에 쏟아져 나올 가능성이 높기 때문이다.

여기에 정부가 2·4 공급대책에서 예고한 수도권 신규 공공택지 발표까지 겹치면서 봄 주택시장이 중장기 집값 흐름을 좌우할 중요한 분수령이 될 것이라는 관측이 제기된다.

대규모 신규택지 매수세 진정시킬까

한국부동산원의 주간아파트 가격동향에 따르면 지난 15일 기준 서울의 아파트값 상승률은 0.08%를 기록해 이달 첫째주(0.10%) 이후 2주 연속 상승폭을 줄였다. 서울 외에 수도권(0.33%→0.30%)과 지방(0.22%→0.20%) 등 전국 대부분 지역에서 상승률이 축소됐다.

KB부동산 리브온의 매수우위지수 역시 이번 주 98.7을 기록해 100 아래로 떨어졌다. 이는 아파트를 사려는 사람보다 팔려는 사람이 더 늘어났다는 의미다.

정부는 2·4 대책에 따른 신규 공공택지 지정 절차가 이어지면 이 같은 흐름이 더욱 강해질 것이라고 보고 있다. 국토교통부는 이르면 이달 말이나 다음 달 초 약 25만가구에 달하는 신규 공공택지 후보지 1차분을 발표한다. 수도권 인근에 위치한 신규 택지는 3기 신도시 전체 면적에 육박한다.

오는 7월에는 서울 도심 내 공공개발사업 후보지(4만3500가구) 발표도 이어진다. 업계 관계자는 "추가로 발표될 신규 택지의 ‘양’ 못지 않게 ‘질’이 중요하다"며 "입지가 기대에 못 미칠 경우 오히려 역효과만 낳을 수도 있다"고 내다봤다.

6월 종부세 ‘폭탄’… 양도세 부담도 역대급

오는 6월 종부세 부과 기준일을 앞두고 다주택자들의 조세 회피 매물이 시장에 쏟아질 가능성도 있다. 업계 관계자는 "종부세 부담이 크다고 느낀 다주택자들이 3~4월쯤 매물을 내놓을 것 같다"며 "집값의 단기 변수가 될 수 있다"고 설명했다.

실제 시장에선 올해 종부세 부담이 예년과 비교해서도 매우 클 것이란 전망이 나온다. 지난해 11월 발표한 정부의 공시가격 현실화 로드맵에 따라 고가주택의 공시가격이 가파르게 오르고, 올해부터는 종부세 세율도 최대 6%까지 올랐다.

집을 팔 때 부과하는 양도소득세 부담이 늘어난 것도 매수세에 영향을 미칠 것으로 보인다. 양도세 최고세율은 올해부터 기존 42%에서 45%로 올랐다. 여기에 오는 6월부터는 양도소득세 중과세율도 상향 조정된다. 현재는 다주택자가 조정대상지역의 주택을 팔면 양도세 기본세율에 2주택자는 10%포인트, 3주택 이상 소유자는 20%포인트를 더해 중과하지만 앞으로는 각각 20%포인트, 30%포인트로 인상된다.

최고 기본세율(45%)에 최고 중과세율(30%포인트)까지 합치면 최대 75%의 세율이 적용될 수 있어 ‘징벌적 세금’이라는 의견이 제기된다.

다만 다양한 변수에도 불구하고 아직 집값의 하락세 반전 가능성은 낮다는 것이 전문가들의 전망이다.

권대중 명지대 교수는 "정부의 규제가 강하기 때문에 거래는 위축되겠지만 가격은 신고가가 계속될 가능성이 높다"며 "입주물량이 부족하고 대기수요도 늘어나면서 전셋값이 올라가 매매 값도 오를 수 있다"고 분석했다.

고종완 한국자산관리연구원장도 "올해 전세는 5%, 매매는 3% 정도 오를 것으로 보인다"며 "다만 전체적으로 봤을 때 올해 고점을 찍은 이후 변곡점이 올 수도 있다"고 설명했다.

문제원 기자 nest2639@asiae.co.kr