같은 공공정비사업인데 뭔가 달라..셈법 복잡해진 도시 노후지역 개발

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[쿠키뉴스] 안세진 기자 =최근 노후화된 지역에선 개발 방식을 두고 어떤 것이 더 이익일지 셈법이 복잡해졌다. 지금까지 노후화된 주택을 정비하기 위해서는 지역 조합에는 ‘민간사업’밖에 선택권이 없었다. 하지만 최근 정부가 ‘공공정비사업’과 ‘공공직접시행’ 등 다양한 방식의 정비사업 방식을 발표하면서 선택권이 다양해지고 있다.

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공공정비사업·공공직접시행, 차이점은

정부는 최근 2·4공급대책에서 ‘공공 직접시행 정비사업’을, 지난해 8·4대책에서 ‘공공재개발·재건축’ 방식을 발표했다. 당초 민간재개발‧재건축밖에 선택권이 없던 조합들에게는 보다 다양한 개발 방식이 주어진 셈이다.

지난해 발표한 공공재개발·재건축의 경우 공공이 전문성과 행정력 등을 갖고 민간 정비사업을 도와주는 수준에 그쳤다면, 공공 직접시행 정비사업은 한국토지주택공사(LH)나 서울주택도시공사(SH) 등 공기업이 조합으로부터 아예 사업권을 넘겨받아 사업 및 분양계획을 수립한다.

때문에 조합원 분양계획을 결정하는 관리처분계획 대신 공공이 현물선납 방식으로 부지를 확보하고 우선분양권을 부여하게 된다. 우선 공급을 원치 않을 경우 현금청산이 이뤄진다. 정부는 조합원 분양가를 10~30% 할인해주는 방식으로 수익성을 보장하겠다고 밝혔다.

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같은 공공이지만 성격은 달라

두 사업 모두 공공이 참여하는 정비사업인 만큼, 개발의 대가로 지어진 주택의 일정분을 임대주택 등 공공 목적으로 기부 채납하는 것은 동일하다. 하지만 보상방식 등에 차이가 있어, 지역간 의견이 나뉘고 있는 상황이다.

우선 공공직접시행의 경우 지역들 사이에선 보상방침에 대한 불만이 큰 상황이다. 실거주 목적으로 주택을 매수하더라도 추후 정부가 사업지로 지정한 지역에 부동산을 매수하게 되면, 해당 부동산은 무조건 현금청산 되기 때문이다. 후보지로 거론되는 지역 주민들은 이에 대해 ‘사유재산 침해’라며 해당 사업을 반대하고 있다.

물론 정부는 사업에 참여하는 조합원에게 기존 정비계획보다 10~30%p 추가 수익을 보장하기로 했다. 하지만 정부의 발표내용을 확신할 수 없다는 게 주민들의 설명이다. 아직 구체적인 방안이 나오지 않은 상황인데다 주민들과 정부가 측정한 수익 기준이 다를 수 있어서다.

이와 관련 재개발을 앞두고 있는 성북 장위동 한 주민은 “공공정비사업에 대한 관심은 대체로 없는 듯하다. 땅주인과 집주인 입장에서 갖고 있는 토지와 집을 국가에 내놓아야 하는데, 그만큼의 이익을 받을 수 없을 거라 보기 때문이다”라고 말했다.

반면 지난해 8‧4대책을 통해 발표된 공공정비사업에 대한 반응은 호의적이다. 특히 공공재개발 사업에는 과거 도시재생지역으로 선정된 지역들이 유독 큰 관심을 가지고 있다. 도시재생으로 1000억원에 가까운 예산이 투입됐지만 달라진 게 없고 오히려 노후화만 가속되고 있다는 게 이들의 주장이다.

실제 도시재생 선도지역 사업 및 연계사업으로 지원받은 806억원 중 대다수는 개인 주택 정비가 아니라 공공도서관 및 주차장 건립(318억원), 노후 하수관 정비(238억원), 주민공동이용시설 조성(81억원) 등 동네 기반시설 조성에 쓰였다.

해당지역의 경우 지속적으로 공공재개발을 주장했지만 도시재생사업지로 선정됐다는 이유로 번번이 퇴짜를 맞았다. 실제 공공재개발 1차 공모에서는 서계동, 창신동, 숭인동, 가리봉동 등 도시재생사업지구들이 대거 참여했다. 하지만 서울시는 예산의 중복집행을 금지하고 정책 일관성 유지, 도시재생 사업 찬성 등의 이유로 참여할 수 없다고 밝혔다. 현재 이들 지구는 이에 반발하며 자체적으로 주민동의서를 모아 참여의사를 비추고 있다.

도시재생사업지 중 하나인 중구 서계동 한 주민은 “이곳에 제대로 된 도로가 없다. 도시재생이랍시고 벽화 그리고 목공소 입점 시키는 게 전부였다. 살고 있는 대부분이 어르신들인데 스스로 집을 고치란 소리냐”며 토로했다.

서계동 재개발추진 준비위원회 관계자도 “도시재생법을 상위법으로 올려놓고 그 아래 재개발이나 재건축 등이 있다. 도시재생 프레임에 걸려서 이러지도 저러지도 못하고 있다”며 “안타깝게 1차 공모에서는 떨어졌지만 이번 공모에서는 합격할 거라 본다”고 말했다.

asj0525@kukinews.com