임대차법 이어 최대 5년 실거주 의무.. 수도권 전세난 시즌2 예고

새 아파트 임대 물량 2∼5년간 잠겨
전세 끼고 분양자금 조달 실수요자
자금줄 막는 부작용 생길 가능성 커

16일 서울 용산구 서울역 앞 쪽방촌 일대에 정부의 공공주택지구사업 계획에 반발하는 현수막이 걸려 있다. 권현구 기자

오는 19일부터 주변 시세보다 저렴하게 공급되는 분양가상한제 적용 주택 입주자는 최소 2년에서 최대 5년까지 실거주해야 하는 의무가 생긴다. 단기 시세차익을 막아 집값을 안정시키기 위한 목적이지만 새 아파트 임대 물량이 2~5년간 잠기면서 전세난이 심화될 것이라는 우려가 일고 있다.

국토교통부는 16일 분양가상한제 적용 주택 입주자의 거주의무 기간 등을 규정한 주택법 시행령 개정안이 국무회의를 통과해 대통령 재가를 거쳐 19일 시행된다고 밝혔다. 민간택지에서 분양가격이 인근 지역 주택 매매가격의 80% 미만이면 3년, 인근 매매가의 80% 이상·100% 미만이면 2년의 의무거주 기간이 부여된다.

공공택지에서는 민간이 짓는 아파트라도 분양가가 인근 지역 가격의 80% 미만이면 5년, 80% 이상·100% 미만이면 3년간 의무적으로 거주해야 한다.

지금까지는 공공택지에서 한국토지주택공사(LH) 등 공공기관이 짓는 아파트에 대해서만 거주의무 기간이 설정돼 있으나 이를 수도권 분양가상한제 주택으로 확대한 것이다. 거주의무 기간 동안 다른 곳에서 살며 해당 주택에 거주한 것처럼 속인 경우 1년 이하 징역형이나 1000만원 이하 벌금형에 처해진다. 다만 분양가상한제 주택을 공급받았으나 근무·생업·취학 또는 질병 치료를 위해 해외에 체류하거나 세대원 전원이 다른 지역에 거주하는 등 부득이한 사유가 있어 LH에서 그 필요성을 인정받은 경우 예외적으로 해당 주택에 거주하는 것으로 간주한다.

세종시 행정중심복합도시 이전기관 종사자가 특별공급받은 주택에 대해선 전매제한 기간을 투기과열지구는 5년에서 8년으로, 그 외 지역은 3년에서 5년으로 강화하는 내용도 포함됐다.

이번 시행령 개정으로 재건축·재개발 등을 통해 분양되는 새 아파트는 2년, LH나 서울주택도시공사(SH) 등이 조성한 택지에서 분양되는 아파트는 최대 5년까지 전세나 월세를 놓을 수 없게 된다. 지금까지는 신축 아파트가 준공되면 전세 물량이 쏟아지면서 인근 전셋값을 끌어내렸지만 이런 효과가 원천 차단되는 셈이다. 개정된 시행령이 부동산 시장에서 ‘전월세금지법’으로 불리는 이유다.

계약갱신요구권과 전월세상한제를 골자로 한 임대차 2법 시행으로 요동친 전월세 시장이 다시 불안해질 가능성이 높아졌다는 분석이다. 또 최근 발표된 ‘2·4 대책’으로 수도권 개발이 이뤄질 경우 대규모 이주 수요가 발생할 수밖에 없다.

이번 조치가 시세차익을 막기 위한 용도지만 오히려 전세를 끼고 분양자금을 조달하는 실수요자의 자금줄을 막는 부작용이 생길 가능성도 있다. 분양가상한제 아파트가 ‘현금 부자’들의 전유물이 될 수 있다는 것이다.

권대중 명지대 부동산학과 교수는 “정부가 또 다시 투기수요 차단이라는 명분을 앞세워 전월세 공급은 물론 매매 물량까지 끊어버렸다”며 “주택 시장에 처음 들어오는 젊은 세대의 내 집 마련은 더 어려워질 것”이라고 지적했다.

세종=이성규 이종선 기자 zhibago@kmib.co.kr

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