분양가상한제 적용 아파트 집주인, 최장 5년 의무 거주

재건축초과이익환수 계산방식 개선해 조합 부담 줄여

분양가상한제를 적용받는 수도권 아파트에 최대 5년의 실거주 의무 기간을 부여하는 일명 '전·월세 금지법'이 19일부터 시행된다. 또 공시지가 급증에 따라 많이 늘어난 재건축 조합의 재건축부담금 문제가 개선된다.

국토교통부는 분양가상한제 적용주택 입주자의 거주의무기간 등을 내용으로 하는 '주택법 시행령' 개정안과 재건축부담금 관련 개시 시점 주택 가액 조정방법 등의 내용을 담은 '재건축초과이익 환수에 관한 법률 시행령' 개정안이 16일 국무회의를 통과했다고 밝혔다. 개정 시행령은 대통령 재가를 거쳐 19일부터 시행될 예정이다.

분양가상한제 주택 의무거주 기간. [국토교통부]

'주택법 시행령' 개정안에 따르면 19일부터 입주자 모집 공고를 받는 분양가상한제 적용 지역 아파트에 실거주 의무 기간이 생긴다. 분양가상한제를 적용받는 공공 택지 아파트로 분양 가격이 인근 지역 시세의 80% 미만인 경우 5년을 실거주해야 하며 분양가가 시세의 80% 이상 100% 미만은 3년이 적용된다. 민간 택지는 시세 대비 분양가가 80% 미만 수준으로 책정되면 3년, 80% 이상 100% 미만이면 2년이 부여된다.

근무·생업·학업·질병 치료를 위해 해외에 체류하거나 세대원 전원이 다른 지역에 거주하는 등의 부득이한 사유가 있는 경우 예외로 하는데, 한국토지주택공사(LH) 등을 통해 이를 확인을 받아야 해당 주택에 거주한 것으로 간주한다. 이를 어길 경우 1년 이하의 징역 또는 1000만 원 이하의 과태료가 부과된다.

정부는 이 같은 내용의 주택법 시행령 개정안을 지난해 5월에 발표한 바 있다. 국토부는 "수도권 분양가상한제 적용주택에 대한 투기수요가 차단되고 실수요자 중심으로 주택이 공급될 것으로 기대한다"고 밝혔다.

하지만 시장에서는 전·월세 공급을 줄여 역설적으로 주거난이 심해질 것이란 우려가 나오고 있다. 통상 신축 아파트가 입주를 시작하면 전·월세 물량이 풀리면서 인근 지역의 전·월세 시장이 안정된다. 하지만 앞으로는 새 아파트 전·월세를 찾아볼 수 없게 되는 것이다. 전세금 등을 활용하는 게 불가능해 현금이 부족한 서민들이 청약시장에서 소외되는 부작용도 예상된다.

'주택법 시행령' 개정안에서는 코로나19 등을 집합을 제한 조치가 해당 지역에 내려진 경우를 감안, 조합 총회의 조합원 직접 출석에 대한 예외 조항을 신설했다. 또 LH 등 공공이 정비구역 면적이 2만㎡ 미만, 200가구 미만인 정비사업의 시행자로 참여하고, 전체 가구 수의 10% 이상을 임대주택으로 건설하는 경우 분양가상한제 적용대상에서 제외하도록 했다. 또한 세종시 등 행복 도시 이전기관 종사자에게 특별공급하는 주택의 전매제한을 투기과열지구의 경우 기존 5년에서 8년으로 강화하는 방안도 담았다.

재건축 부담금 계산방식. [국토교통부]

한편 '재건축초과이익 환수에 관한 법률 시행령' 개정안에서는 공시가격 현실화 정책에 따라 재건축부담금이 많게 산정되는 문제를 해소하기 위해 종료 시점 공시율을 개시 시점 주택 가액 산정 시 동일하게 적용할 수 있도록 계산방법을 정했다.

재건축초과이익이란 재건축 전후의 가격 차이를 말한다. 재건축으로 얻은 이익이 1인당 평균 3000만원이 넘으면 재건축초과이익의 최대 50%를 재건축 부담금으로 내야 한다. 이때 개시 시점은 재건축 추진위원회 설립이고, 종료 시점은 준공을 말한다.

하지만 정부가 매년 공시지가를 인상하겠다고 발표하면서 개시 시점의 공시가격과 종료 시점의 공시가격 간 차이가 벌어지게 됐다. 이에 부담금이 많이 늘어나게 된 재건축 조합의 반발이 컸다. 정부는 이 문제를 개선하기 위해 계산방법을 새롭게 정한 것이다. 국토부는 이에 대한 한국부동산원의 조사·검증을 강화해 공정성을 강화하기로 했다.

김원 기자 kim.won@joongang.co.kr