두메산골 집값 폭등, 어쩌다?.."공정한 시장 룰로 주택 로또 줄여야"

'부동산 전문가' 정창수 가톨릭관동대 석좌교수 인터뷰

[강원=쿠키뉴스] 박하림 기자 =천정부지로 솟고 있던 수도권의 집값을 잡겠다는 정부의 부동산 규제 정책은 여느 때보다 강화된 건 사실이다.

하지만 이에 따른 반작용으로 부동산 투기 세력은 지방 곳곳의 비규제지역으로 향했고, 끝내 산 좋고 물 좋다는 두메산골 강원도의 집값마저 폭등하자 지역민들의 한숨은 절로 나오기 시작했다.

'울며 겨자 먹기'가 따로 없다. 예전엔 아파트를 살 수 있던 돈으로 이제는 전세를 구해야 할 형편이다. 집값 급등에 청년들뿐만 아니라 무주택자들의 좌절감은 이루 말할 수 없을 정도다.

정창수 카톨릭관동대학교 석좌교수(행정학박사)는 "부동산 투기 해결은 규제의 완화와 강화차원이 아니다"면서 "공정한 시장의 룰을 지킴으로써 주택시장에서의 로또현상을 줄여나가는 것이 핵심"이라고 강조했다.

부동산 시장 불안이 지속되고 있는 가운데 쿠키뉴스는 전 국토해양부 제1차관과 참여정부 주택국장 등을 역임한 '부동산 전문가' 정창수 석좌교수와의 인터뷰를 가졌다.

다음은 정창수 석좌교수와의 일문일답.

정창수 카톨릭관동대학교 석좌교수(행정학박사).

<1> 최근 비규제지역인 원주시 등 강원도 곳곳에 부동산 투기 수요로 인해, 예전에는 아파트를 살 수 있던 돈으로 이제는 전세를 구해야 할 형편입니다. 어떻게 된 상황인지 강원도민들이 이해하기 쉽게 알려주신다면.

=지난달 중순 모 언론에 의하면 강원도 원주시 A동 한 아파트단지에 2020년 12월에 무려 42건의 매매건수가 등록됐으며, 이 단지 근처 부동산중개업소 대표가 “외지인 한명이 전세 끼고나온 1억원 이하의 매물을 싹쓸이 해갔다”는 내용의 보도를 접한 바 있습니다.

지난해 ‘7·10 부동산 대책’ 발표 시, 2주택 이상의 다주택자에 대해 취득세를 중과(8-12%)하기 위해 지방세법시행령이 개정됐습니다. 이때 공시가격 1억 원 미만의 주택은 투기의 대상으로 보기 어렵고 주택시장 침체지역 등에 대한 배려가 필요하다는 이유로, 1억 원 미만의 주택은 주택 수에 산정되지 않도록 개정했습니다. 따라서 다주택자가 공시가 1억 원 미만 아파트를 몇 채씩 구입해도 1.1%의 취득세만 부과됩니다. 투기세력들이 취득세 폭탄을 피해 지방도시에 몰리는 이유입니다. 

이런 투기수요가 한정된 공급물량을 싹쓸이 하니, 가격이 급격히 올라가고, 실수요자들은 과거의 매매가격으로 전세를 들어야하는 현상들이 나타나고 있는 것입니다.

<2> 극성인 투기 수요는 특히나 취득세와 양도세 혜택을 노리고 주로 공시가격 1억 원 미만의 주택들을 타깃으로 싹쓸이하고 있어 집값은 천정부지로 솟고 있습니다. 서민들의 거주지 확보를 위해서라도 이 같은 사태를 예방할 수 있는 대책이 있을까요.

=투기수요가 노린 지역들의 집값은 이미 오를 만큼 올라서, 이제와 예방대책은 사후 약방문격 이겠지요. 다만 금년 6월부터 1년 미만 보유 후 전매, 또는 2년 미만 보유 후 전매 시 양도세가 각각 70%, 60%씩 중과되기 때문에 아마 그 전에 되 팔고 튀는 ‘먹튀 현상’이 예상됩니다.

특정지역에서 주택의 수요와 공급이 적정해 주택가격이 안정적인데도, 투기세력은 시장을 교란하고 부당하게 가격을 올려 그 이익을 서민들로부터 빼았습니다. 관할 지방자치단체는 부동산거래신고절차에 의해 이런 현상을 조기에 알 수 있고, 국세청과 협조체계를 구축해 해당 투기행위에 대한 구체적인 세무조사를 통해 얼마든지 통제 가능합니다.

다만, 조기파악 및 협조체계에 의한 조기 통제기능 등은 중앙정부와 지방의 행정수행능력과 비례한다 할 수 있습니다.

한 때 거론됐던, 부동산시장 교란행위 처벌법제화 및 부동산 투기감독기구 출범 등 현장인식이 결여된 처방이 아니라, 현행법체계 내에서도 행정능력의 고도화로 해결가능한 문제입니다.
      
<3> 집값 급등에 청년들의 허탈감은 이루 말할 수 없습니다. 이에 정부가 청년, 신혼부부 등을 대상으로 임대주택을 추진하고 있지만 현실적으로 임대료, 관리비, 대출이자, 각종 공과금 등을 합치면 지역의 일반 월세와 크게 다르지 않다고 생각되는데, 임대주택의 임대료나 관리비만큼은 지금보다 더 낮춰야 의미가 있지 않을까요.

=집값 급등에 청년들만 허탈감을 갖는 게 아니라, 집 없는 40여%의 국민들도 좌절감과 공정사회가치에 회의를 갖게 됩니다. 또 주택이 있더라도 집값이 덜 상승한 분들도 상대적인 박탈감을 피할 수 없지요.

지속적인 주택공급이 미흡한 경우 가격이 오르기 마련인데 궁극적으로 서민들, 특히 청년층이나 신혼부부들의 보금자리 마련이 더욱 어려워지게 됩니다. 우리의 경우 심각해지는 저출산 고령화문제에 보다 적극적으로 대처하기 위해서라도 청년층과 신혼부부계층의 주거안정에 대폭적인 재정을 투입하는 것이 필요한 시점입니다. 가격을 낮추려면 그 만큼 누군가 부담해야 하는 것이지, 반값 운운하는 기발한 대책은 존재하지도 성공한 적도 없습니다.

국비와 지방비를 함께 투자해 지속적으로 지역의 수요에 맞게 저렴한 임대주택을 공급하는 정책을 시행해야 할 것입니다. 결국은 재원마련의 우선순위를 가져와야 해결될 수 있는 문제입니다.
  
<4> 과감히 풀어야할 규제와 강원도에서 실현 가능한 현실적인 주택공급 방식은 어떤 게 있을까요.

=전국 2100만호가 넘는 주택이 있고 연간 50-60만호 새로운 주택이 건설되며 40-50% 정도가 수도권에 건설되는데, 그 분양가격을 규제하는 이유가 정당한지 생각해 보아야 합니다. 신규주택 가격규제가 기존 주택가격의 안정화에 기여하는 바는 없으며, 수백 대 1의 경쟁에 의해 당첨된 사람들의 로또가 되고 있는 현상이 되풀이 되고 있습니다. 이러한 현상이 다양한 형태의 부동산 투기도 부추기고 있음을 알아야 합니다. 

분양가와 시중시세와 차이가 큰 지역부터 분양가 자율화를 시행하되, 거기서 나오는 이익을 환수해 임대주택 건설지원에 사용해야 할 것입니다. 재건축 초과이익환수는 보다 정밀하게 산정해야 주변의 기반시설을 세금으로 조성한데 대한 상응한 비용을 지불하게 되는 것입니다. 규제의 완화와 강화차원이 아니라, 공정한 시장의 룰을 지킴으로써 주택시장에서의 로또현상을 줄여나가야 할 것입니다. 

2019년 기준 강원도의 주택보급율은 112.8%로 수도권을 제외한 지방평균 110.1%보다 높습니다. 인구가 줄어들며 빈집이 늘어나고 있는 지역도 적지 않는데요. 청정지역으로서 코로나이후의 관광지로 발돋움하는 노력을 기울이기 위해서는 지역주택시장의 교란 없이 수도권 주민들이 세컨하우스를 건설·구입할 수 있는 세제혜택을 논의해야 합니다. 청정 스마트도시 건설(재생)에 대한 준비도 서둘러야 하고요.

<5> '교육불균형을 해소해야 집값이 잡힌다'고 주장하셨습니다. 매년 정부 또는 지방정부 차원에서 교육의 기울어진 운동장을 수도 없이 바꿔보려고 시도했지만 큰 변화는 보이지 않고 있는데요. 이를 극복할 수 있는 근본적인 대책이 있을까요?

=2020.12월 강원도의 모 일간지에 따르면 ‘강원도내 수험생 수능점수 4년째 최하위권’이라는 제목의 기사가 보도됐습니다. 수도권 특히 서울과의 교육격차 외에 지방에서의 비교에도 하위임은 교육불균형 이전에 강원도의 중등 교육시스템과 추구하는 목표가 문제 있음을 먼저 나타내 주는데요. 또한 중앙과 지방정부차원의 시도가 보이지 않는데 변화가 보일 수 없는 노릇이지요. 

우선 지방대학부터 살려야 합니다. 각 광역자치단체의 소위 지방 명문대가 없어진지 오랩니다. 교육부의 대학평가기준은 도로개설 기준과 비슷해 차량이 많이 다니는 곳에 도로를 확장해 주듯이 학생이 많이 오는 학교에 가점을 높여 줍니다. 인구가 줄어드는 지방에 학교마저 없애면 지방공동화 현상을 가속화시키고, 서울로 몰려드는 사람들로 주택문제를 더욱 키우는 걸 왜 모르는 척 할까요?

수도권과밀해소와 지역균형발전을 위해 공공기관지방이전을 추진했지만 그 효과는 별로입니다. 그런데도 추가 공공기관이전 운운하다 조용해졌고 지방에 인재를 키우는 환경이 날로 악화돼가는 것을 보면 산업유치의 외침이 허황됨을 누구나 알 수 있는 현실입니다.

국비지원이 우선이나, 지방에서도 지역인재육성을 위해 얼마의 예산을 편성했는지 깊은 반성이 있어야 합니다.

hrp118@kukinews.com