'물량 뻥튀기' '재산권 침해'..몸살 앓는 특단의 2·4대책

정부 83만가구 공급계획 밝혔지만
산정기준 모호..민간참여가 관건
순증 물량의 일부는 공공임대 사용
25년까지 부지확보..입주는 언제
4일 이후 매입하면 '현금청산' 논란

[아시아경제 임온유 기자, 문제원 기자] 정부의 ‘2·4 주택 공급대책’이 ‘물량 뻥튀기’와 ‘재산권 침해’ 논란으로 휘청거리고 있다. 공급 목표로 밝힌 83만가구를 산정한 기준이 지나치게 자의적이고, 실제 입주 시점도 정부가 언급한 2025년을 훌쩍 넘길 것으로 전망되기 때문이다. 업계에선 이번 대책으로 서울 집값이 당장 하락 안정세로 접어들긴 힘들 것으로 보고 있다.

8일 정부와 부동산 업계에 따르면 지난주 발표된 2·4 공급대책과 관련된 주요 논란은 실현 가능성과 입주 시기, 재산권 침해 논란 등으로 압축된다.

대표적인 건 물량 확보 문제다. 정부가 내놓은 83만6000가구의 공급 목표 시기는 2025년이다. 표면적으로 지난해 8·4대책(신규공급 약 13만가구)과 비교하면 압도적인 규모지만 이를 모두 ‘순증’ 물량으로 보긴 어렵다는 지적이 따른다.

정부의 발표 내용을 분석하면 총 83만가구 중 신규 택지 개발과 비주택 리모델링, 신축 매입 약정 등 순수하게 확정된 신규 공급은 36만4000가구다. 나머지 47만2000가구는 대부분 기존 노후 주택가나 공장지대를 허물고 여기에 주택을 짓는 정비사업을 통한 공급이다.

정부가 용적률 등 인센티브를 제시했지만 민간의 자발적 참여 없이는 사업이 불가능한 구조다. 정부는 사업 유형별로 전체 공급가용 물량의 3~25%가 참여할 것으로 보고 있지만 강남 일각에선 여전히 회의적 입장이다.

정비사업의 경우 사업 진행 과정에서 기존 주택이 멸실되는 비중도 있으나 정부는 여기에 대해선 특별히 언급하지 않았다. 특히 신축 매입과 정비사업을 통해 늘어나는 물량의 일정 부분은 공공임대주택 등으로 사용될 예정인 만큼 효과가 제한적이다.

무엇보다 업계에선 2025년까지 실제 공급물량이 아닌 부지를 확보하는 것이기 때문에 입주가 이뤄지려면 최소 3년은 더 필요할 것으로 보고 있다. 통상적으로 과거 대규모 입주가 이뤄지는 시점에 서울 집값이 주춤했던 것을 고려하면 앞으로 수년간 서울에 하방 압력을 주긴 힘들 것으로 보인다.

정부가 투기방지책으로 내놓은 ‘우선공급권’도 위헌성과 현실성 문제로 복병이 될 수 있다. 정부는 대책 발표일인 지난 4일 이후 공공 직접시행 정비사업과 도심공공주택복합사업 구역 내에서 주택을 취득하면 새 아파트 분양 대상에서 배제하고 현금청산하겠다는 방침을 세웠다.

서울 빌라 등 매입을 알아보는 수요자로서는 추후 현금청산을 당하지 않으려면 공공 재개발·재건축에서 배제된 주택을 사야 하는 셈이다.

이 같은 조치가 선의의 피해자를 양산할 가능성도 크다. 동대문구의 한 뉴타운 해제지역 주민은 "공공 직접시행으로 재개발을 하게 되면 사업이 끝날 때까지 집을 못 팔고 이사도 못 가게 되는 것"이라고 했다.

박종덕 영등포구 신길1구역 공공재개발 추진위원장도 "자칫 재산권을 침해할 수 있는 제도라 주택 소유자들의 협조가 필수적인데 그에 대한 언급은 전혀 없고 정부는 주택 공급을 늘리겠다는 입장만 반복하고 있다"고 지적했다.

위헌성 논란에서 벗어나더라도 현실성 역시 문제다. 양팔석 부자아빠부동산연구소 대표는 "우선공급은 재산 증식을 사실상 불가능하게 만들기 때문에 투자자의 동의를 이끌어내기 쉽지 않을 것"이라고 설명했다.

임온유 기자 ioy@asiae.co.kr

문제원 기자 nest2639@asiae.co.kr