"전세난·사유재산 침해·정치 변수 어쩌나".. 2·4대책 맹점들

공공임대로 이주 수요 충족 못해
집권 후반 시행 지속가능성 의문

정부가 도심 주택공급 확대 방안을 담은 25번째 부동산 대책을 내놓은 4일 서울의 한 역세권 공공주택지구 공사현장에서 근로자가 일하던 중 휴대전화를 보고 있다. 연합뉴스

정부가 4일 내놓은 부동산 대책의 핵심은 ‘동시다발적 개발’이다. 그런데 재개발·재건축이 물량 확보의 중심축이다 보니 대규모 세입자 이주가 뒤따르고 이는 전월세난을 가중시킬 수 있다는 우려가 제기된다. 현 정부 집권 마지막 해에 쏟아낸 공급 대책의 실효성에 대한 비판도 적지 않다.

국토교통부는 2023년부터 재개발·재건축 시행으로 인한 주거 이전이 본격화할 것으로 보고 있다. 2023년 1만8600가구 정도의 물량을 시작으로 2025년(4만9500가구)에 정점을 찍는다. 2026~2027년에도 매년 4만 가구 이상의 세입자들이 보금자리를 옮겨야 할 것으로 예상된다.

이주 수요는 수도권 내 공공임대로 충족하겠다는 구상이지만 물량을 보면 빠듯하다. 2025년의 경우 수도권에서 활용 가능한 공공임대 물량은 4만8900가구다. 국토부 계산대로라면 이 시기에 공공임대 물량만으로는 수용하기 힘든 가구가 600가구 정도 발생한다. 이사비를 포함한 주거 이전비를 지원한다 해도 갈 곳이 없다면 무용지물이다.

서울시내 전월세 물량이 부족해 외곽으로 쫓겨나는 이들의 반발이 나올 수 있다. 이주 물량을 소화할 3기 신도시가 2025년부터 입주한다는 점이 우려를 더한다. 김인만 김인만부동산경제연구소장은 “세입자 입장에서는 어떻게 하라는 건지 모르는 상황이 됐다. 이해 상충으로 계속 문제가 발생할 것”이라고 지적했다.

재개발·재건축 사업 대상 토지 소유주가 사유재산 침해 문제를 제기하며 정부 계획에 반발할 여지도 있다. 조합이 아닌 한국토지주택공사(LH) 등 공기업에서 사업을 주도하는 ‘수용 방식’이 논란의 소지를 남겼다. 사적 이익을 정부가 좌지우지할 수 있다는 지적이다.

다만 국토부는 선택권이 있는 만큼 큰 문제가 아니라는 입장이다. 수용 방식에 동의할 수 없다면 기존 방식으로 재개발·재건축을 추진해도 무방하다. 대신 수용 방식과 같은 혜택은 없다. 국토부 관계자는 “수용 방식은 조합원에게 기존 기대 수익률보다 10~30% 포인트 높은 추가 수익을 보장하고 인허가 절차를 대폭 줄이기 때문에 오히려 이득”이라고 설명했다.

전문가들은 공급 대책 자체는 옳은 방향이라고 평가를 내리지만 정치적 변수가 문제라고 입을 모은다. 김 소장은 “아이디어도 좋고 잘 만들었다”고 총평했지만 지속가능성에 의문을 표시했다. 공급 물량 중 38.6%를 차지하는 서울시의 경우 오는 4월 보궐선거 결과에 따라 대책에 차질을 빚을 가능성이 있다. 내년 3월 대통령 선거 역시 마찬가지다. 최황수 건국대 부동산학과 교수는 “(이런 정책은) 하려면 임기 초반에 했어야 한다. 대통령이 바뀌면 정권 교체가 아니더라도 정부 기조가 달라질 수 있다”고 우려했다. 경제정의실천시민연합도 “남은 임기 동안 단 한 채도 입주될 가능성이 없다. 서울 도시주거환경 및 지역균형발전을 포기하겠다는 선언”이라고 2·4 부동산 대책을 비판했다.

세종=신준섭 이종선 기자, 이택현 기자 sman321@kmib.co.kr