文정부 "역대 최고 주택공급"이라지만 수급 성적은 '하락'

[안장원의 부동산노트]
현 정부 들어 서울 입주물량 크게 늘어
일반가구, 멸실 더 많아져 공급 부족
"주택 공급계획 물량 더 늘려야"

서울에 빼곡히 들어선 아파트. 현 정부 들어 입주 물량이 대폭 늘었지만 수요 대비 공급 부족은 더 심해졌다. [연합뉴스]

현 문재인 정부의 주택시장은 비슷하게 집값이 급등했고 규제 일변도였던 2000년대 초·중반 노무현 정부와 자주 비교된다. 현 정부 집값 상승률이 노무현 정부보다 낮지만 주택시장 전체는 더 불안하다. 수치만 봐도 드러난다. 국민은행 가격 변동률에서 물가상승률을 뺀 실질 변동률을 보면 노무현 정부 5년 동안 서울 아파트 기준 매매가격이 56.58% 올랐고 전셋값은 3.7% 하락했다. 전셋값(명목가격)이 11.9% 올랐지만 물가(15.6%)가 더 뛰었다.

현 정부 3년 9개월간 매매 40.9%, 전세 15.15% 상승했다. 노무현 정부 때는 전세 걱정이라도 덜었지만 지금은 매매·전세 모두 걱정이 태산이다.

“현 정부 주택공급은 역대 최고 수준으로 공급되었습니다.” 정부가 지난달 19일 배포한 보도설명자료 제목이다(공급은 입주물량 기준).

공급이 이렇게 많았는데 가격은 왜 급등했나. 공급이 역대 최고였어도 수요 대비 공급은 최저 수준이어서다. 문재인 정부 집값 불안의 원인엔 자연적인 수요도 쫓아가지 못한 공급 부족이 자리 잡고 있다.

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서울 아파트 입주 33% 늘어

서울을 보면 정부가 밝힌 대로 현 정부 이후인 2017~20년 연평균 주택 입주 물량이 7만6000가구, 아파트 4만4000가구로 이전 2008~16년 연평균 물량보다 각각 19%, 33% 더 많다.

하지만 주택 수급 성적은 떨어졌다. 주거 단위인 일반가구 수 대비 주택 수 비율인 주택보급률이 서울 기준으로 2016년 말 96.3%에서 2017년 제자리걸음을 하다 뒷걸음쳐 2018년 95.9%, 2019년 96%를 나타냈다. 8만1000가구가 입주한 지난해엔 어떨까. 8만 가구 넘는 입주는 2008년 이후 2016년(8만7000가구)과 함께 딱 두 번일 정도로 많은 물량이다. 2008~20년 연평균 물량이 6만8000가구다.

자연적인 수요에도 부족한 주택 공급. 그래픽=박경민 기자 minn@joongang.co.kr

하지만 지난해 주택보급률은 2019년보다 내려갈 것으로 예상된다. 지난해 늘어난 주민등록 세대수(9만 세대)를 기준으로 추정한 결과 일반가구가 8만 가구가량 증가했다. 지난해 멸실돼 없어진 주택이 3만 가구 정도로 예상된다. 지난해 멸실된 주거용 건물 연면적이 2018년, 2019년과 비슷하다. 2018년과 2019년 멸실주택 수가 각각 3만3000가구, 3만2000가구였다.

지난해 자연적인 신규 주택 수요가 일반가구 증가분 8만 가구와 멸실로 주택이 필요해진 3만 가구를 합쳐 11만 가구였다. 수요 대비 공급이 3만 가구 부족하다.

서울 주택 수급 성적‘뒷걸음’. 그래픽=박경민 기자 minn@joongang.co.kr

현 정부 들어 연간 늘어난 일반가구보다 주택 증가분이 계속 적었고 지난해 격차가 가장 크다. 지난해 주택보급률이 95.5% 이하로 내려갈 수 있다. 2010년(94.4%) 이후 6년간 1.9%포인트 올린 보급률을 4년 새 1%포인트가량 깎아 먹는 셈이다.

2017~20년 4년간 일반가구 증가와 멸실로 늘어난 자연적인 수요보다 신규 주택 공급 물량이 3만 가구 정도 모자란다.

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신규 일반분양 물량 줄어

현 정부 들어 분양 물량이 줄어 분양시장으로 수요를 흡수하는 데도 실패했다. 재건축·재개발 조합원 몫과 임대주택을 제외한 일반분양 물량이 현 정부 들어 연평균 1만5000가구로 이전 2013~16년 4년간(연평균 1만8000가구)보다 15%가량 적다.

이월무 미드미네트웍스 대표는 "주택 수요자는 재고시장에서도, 신규 분양시장에서도 갈증을 해소하지 못했다"고 말했다.
지난해 일반가구 증가와 멸실 물량이 앞으로도 비슷하게 이어진다면 올해와 내년에도 각각 4만 가구 정도씩 모자란다. 정부가 예상하는 올해와 내년 서울 입주 물량이 각 6만8000가구, 6만4000가구다. 정부는 현재 추진 중인 주택 공급 확대 대책으로 2023~28년 연평균 8만5000가구가 입주할 것으로 본다. 매년 2만5000가구씩 부족한 셈이다.

허윤경 한국건설산업연구원 연구위원은 “정부의 공급 정책은 연간 일반가구 증가분이 3만 가구 이하이고 주택 멸실량도 2만 가구 이하이던 2010년대 초중반을 기준으로 한 것이어서 현 정부 이후 많이 늘어난 일반가구와 멸실을 반영하지 못하고 있다”고 말했다.

정부가 2013년 수립했다가 2018년 수정한 장기주거종합계획 상의 수도권 연평균 신규 주택 수요(입주)가 22만 가구이다. 이중 서울이 7만 가구가량이다.

서울 아파트 일반분양 물량. 그래픽=박경민 기자 minn@joongang.co.kr

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외지인 매매 수요 1만3000가구 증가

자연적인 수요 증가 외에 경제적인 수요도 현 정부 들어 많이 늘었다. 매매시장에서 외부 수요가 급증했다. 2017~20년 서울 주택 매매거래량에서 외지인 거래가 차지하는 비중이 22.4%로 2008~16년보다 5%포인트 높아졌다. 지난해엔 역대 최고인 25.7%에 달했다. 과거보다 늘어난 외지인 매수 연평균 가구 수가 1만3000가구다.

현 정부 이후 초저금리와 신종 코로나바이러스 감염증(코로나19) 등으로 인한 유동성 급증도 수요 증가에 한몫했다. 이런 분위기는 당분간 이어질 전망이다.

정부는 기존 주거지에서 공공재개발·역세권 개발 등으로 서울 주택공급을 늘린다는 방침이다. 멸실 주택이 그만큼 늘어나게 된다.

박원갑 국민은행 부동산수석전문위원은 “정부의 주택공급 확대 대책은 자연적으로, 경제적으로 이전과 다르게 늘어난 수요를 고려해야 한다”고 주문했다.

김승배 피데스개발 대표는 “서울 입주 물량이 정부가 현재 잡고 있는 물량으로는 턱없이 부족하고 연간 11만~12만 가구는 돼야 시장이 안정될 것”이라고 말했다. 안장원 기자 ahnjw@joongang.co.kr