역세권 고밀개발 잘만 되면 주택 안정.. 문제는 디테일

이르면 내일 주택공급 방안 발표

정부의 도심 고밀 개발 소식에 지난달 빌라 가격 상승률이 0.41%를 기록해 11년 만의 최대 상승 폭을 나타냈다. 2일 빌라 매매 전단이 붙은 서울의 한 부동산 중개업체 모습. 연합뉴스

정부가 이르면 4일쯤 발표할 도심 내 주택 공급 확대 방안의 핵심은 역세권·저층 주거지 고밀 개발이다. 직장 등 출퇴근 수요가 많은 도심 지역에 주택 공급을 확대해 실수요자의 편의를 높이고 도심 지역 주택 가격 안정에도 기여할 수 있다는 측면에서 잘만 추진되면 주택 문제 해결에 이바지할 것이라는 기대가 많다. 하지만 지역 사정에 맞게 섬세하게 정책이 설계되지 않으면 역세권·저층 주거지 고밀 개발이 자칫 해당 지역의 주거 환경을 악화시키는 등의 부작용을 초래할 수 있다는 우려도 만만치 않다.

2일 국토교통부 등에 따르면 정부는 지하철역 주변 역세권을 현행 350m에서 500m까지 확대하고, 해당 지역에 용적률을 최대 700%까지 허용해 일조권, 주차장 설치 등의 규제를 일부 풀어주는 내용을 골자로 한 대책을 최종 검토하고 있다. 이미 역세권 복합용도개발 지구단위계획 지정 대상에 일반주거지역을 포함하고, 400~500% 수준이었던 용적률을 최대 700%까지 높일 수 있게 관련 시행령을 개정했다. 대신 늘어난 용적률의 일정 비율을 신혼부부나 청년층을 위한 임대주택으로 기부채납 받는다는 구상이다. 변창흠 장관은 취임 전부터 “서울에는 307개의 지하철역이 있지만, 해당 지하철역 인근 평균 용적률은 160% 수준에 불과하다. 고밀 개발 시 추가로 주택을 공급할 여력이 남아 있다”고 강조해왔다.

문제는 지하철역이 다 비슷하지 않다는 점이다. 특히 지하철역이 위치한 지역이 도심 내 핵심 상업·업무지역이냐, 일반 주거지역이냐에 따라 수요가 다를 수밖에 없다. 김진유 경기대 도시교통공학과 교수는 “강남이나 여의도 같은 도심 업무지구 지역 역세권에는 고밀 개발을 해도 주변 환경에 큰 문제가 되지 않겠지만, 저층 주거지가 많은 일반 주거지역 역세권에 고밀 개발을 하면 해당 지역의 공간질서를 해치고 거주환경을 악화시킬 수도 있다”고 말했다.

환승역과 일반역의 이동 수요가 다르다는 점도 역세권 고밀 개발 시 고려해야 할 요인으로 꼽힌다. 환승역세권의 경우 일반역보다 최소 두 배 이상 수요가 높기 때문이다.

주변 지역의 교통 인프라 문제 역시 간과하면 안 되는 요인이다. 고밀 개발을 통해 늘어나는 가구 수만큼 도로나 주차시설 등의 기반이 갖춰지지 않으면 만성적인 교통체증 등 생활환경 악화가 불 보듯 뻔하다. 일각에서는 역세권 고밀 개발로 지하철 과밀화가 심해져 ‘지옥철’이 현실화할 수 있는 만큼 개발 단계에서 해당 지하철 노선의 배차 간격 조정 등도 함께 검토해야 한다는 의견도 제기된다. 그러나 정부는 이번 대책에서는 주택 공급 관련 제도 확충 방안만 담고 교통 등의 대책은 추후 개발 단계에서 구체화한다는 방침이다.

김 교수는 “공급 계획을 발표하면 아무래도 투자 수요가 붙으면서 단기적으로 시장을 자극하게 되는 효과가 있다. 정부가 개발 계획에 따른 단기적 투기 수요 억제책도 같이 고민해야 할 것”이라고 말했다.

세종=이종선 기자 remember@kmib.co.kr

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