[단독]중앙정부가 재건축·재개발 끌고가게..단발성 인허가권 준다

사업 무기한 연기 방지 검토
재건축 주민동의 요건도 완화
서울 도심 내 공급 폭탄 초점
전문가 "재초환 규제 완화, 장기적 가격 안정 효과 있을 것"

[아시아경제 장세희 기자]정부가 오는 4일을 전후로 발표할 대규모 주택공급 대책의 핵심은 규제 완화다. 특히 재건축 요건 완화는 시장전문가들이 지속적으로 요구해왔다는 점에서 정부가 공급 확대에 더욱 무게 중심을 두고 있다는 점을 명확히 드러냈다는 평가다. 중앙정부가 한시적으로 재건축·재개발 인허가를 허용할 수 있도록 하는 방안 역시 속도감 있는 공급을 목표로 했기 때문이라는 분석이다.

1일 국토교통부·기획재정부 등 관계 부처에 따르면 정부는 서울·수도권을 중심으로 재건축·재개발 사업을 속도감 있게 추진하기 위해 시·군·구청장 외에 중앙관서장이 인허가를 한시적으로 할 수 있도록 할 계획이다. 다만 정부는 이번에 발표하는 대책에 한해 적용한다는 전제를 달 계획이다. 정부 관계자는 "역세권을 개발하려면 용도변경, 도시계획 변경 등을 해야 하는데 해당 지자체에서 막히는 경우 사업이 무기한 연기되는 경우도 있다"며 "재건축·재개발 사업 등의 속도를 높이기 위해 한시적으로 중앙관서장도 이를 허용할 수 있도록 하는 방안을 고민하고 있다"고 밝혔다. 그러면서 "수도권에 15만가구 이상을 공급할 것으로 보인다"고 덧붙였다.

용적률 상향, 재건축 초과이익환수제 부담금 비율 조정 등을 통한 규제 완화와 더불어 실제 시장 공급으로 이어질 수 있도록 하는 창구를 추가적으로 마련한 셈이다.

재건축 초과이익 부담금을 낮추는 방안은 이번 대책의 핵심이 될 전망이다. 현행 재건축초과이익 환수제의 부담금 비율은 발생이익의 최대 50%인데, 낮아질 가능성이 농후하다. 공급 방안이 효과를 낼 수 있도록 각종 규제 완화책을 쌍끌이하겠다는 것이다. 지난해 국토부 시뮬레이션 결과 강남 5개 단지 평균 부담금은 4억4000만원에서 5억2000만원이 나왔다. 정부는 재건축 초과이익환수 비율을 낮추게 되면 그만큼 사업에 참여하는 인원이 늘어날 것으로 보고 있다.

재건축 주민동의 요건인 75%도 완화해 주는 방안을 검토하고 있다. 현재 재건축은 조합 설립을 위해 주민 75% 이상 동의를 받아야 하지만 리모델링의 경우에는 66.7% 이상 동의만 있으면 된다.

정부는 이와 함께 서울 도심 내 공급에 초점을 맞추고 있다. 당초 경기 등 수도권을 포함해 발표한 것과 차별화를 두겠다는 것이다. 역세권, 준공업지역, 저층 주거지 등을 개발해 공급 물량을 최대한 확보할 계획이다. 특히 역세권 반경을 500m까지 두 배로 확장하는 것과 동시에 저층 주거지도 당초보다 용적률을 20%가량 확대할 계획이다.

정부는 다만 그동안 언급됐던 그린벨트 해제는 이번 대책에 포함하지 않기로 했다. 정부 관계자는 "그린벨트 해제는 당장 집값 상승을 부추기는 요인이 될 수 있어 고려하지 않고 있다"고 설명했다.

전문가들은 규제 완화와 함께 신규 택지 개발도 이뤄져야 한다고 조언한다. 심교언 건국대 부동산학과 교수는 "재건축 초과이익환수제 규제 완화 부분은 단기적으로 가격 상승 부작용이 날 수 있지만 장기적으로 보면 가격 안정 효과가 있을 것"이라며 "수요가 있는 쪽의 신규 공급 물량을 최대한 늘리는 것이 중요하다"고 밝혔다.

규제 완화와 함께 사업에 참여하는 주민들의 주거 안정 대책도 포함돼야 한다는 견해도 나왔다. 권대중 명지대 교수는 재건축·재개발에서 추가 부담금을 내지 못해 집을 파는 경우를 예로 들며 "재건축·재개발에 참여한 사람들의 재정착을 돕기 위해 장기 저리 융자 등의 혜택도 함께 나와야 한다"고 말했다.

장세희 기자 jangsay@asiae.co.kr