분양가-시세 차익 싹쓸이 '로또청약' 현상 괜찮나..분양방식 대안은

토지임대부·환매조건부 주택 분양 주목
"분양가 낮추고 환매제한 기간 줄여야"

정부의 부동산 보유세 강화 등으로 가격이 하락했던 서울 주요 지역 재건축 대상 아파트값이 황금연휴를 기점으로 다시 오름세를 보이고 있다. 지난해 12·16대책 직전 최고가인 21억3000만원을 기록 후 지난달 말 급매 시세가 18억~18억2000만원으로 떨어졌던 잠실 주공5단지 시세는 연휴 기간 분위기가 바뀌면서 18억5000만∼19억원 이상으로 호가가 뛰었다. 사진은 3일 오전 서울 잠실 5단지 주공 아파트 단지 모습 <사진=연합뉴스>

아파트 청약제도가 '로또청약'이라는 오명을 뒤집어쓴 가운데 로또청약 현상을 예방하기 위한 대안적 분양방식에 관심이 쏠린다. 현 제도하에서는 저렴한 분양가와 향후 시세 간 차익을 수분양자(분양을 받는 사람)가 독점하는 구조다. 로또청약이 자산 격차 확대 등 사회적 비용으로 전가되는 상황을 이대로 방치해서는 안된다는 목소리가 적지 않다. 대안으로 토지임대부·환매조건부 분양방식이 다시 거론되는 배경이다.

25일 한국건설산업연구원은 '대안적 분양방식의 개선 방향' 보고서를 통해 분양으로 인한 사익을 최소화할 수 있는 방식으로 과거 도입됐지만 실패했던 토지임대부·환매조건부 주택 분양을 꼽고 제도적 보완책을 제안했다.

토지임대부 주택은 국가가 땅을 빌려주는 조건으로 분양하는 방식이다. 일반적인 분양 아파트와 달리, 토지는 공공이 소유 또는 임대하고 건물값만 분양가에 반영된다. 그만큼 가격이 저렴해 이명박 정권 시절에는 '반값 아파트'라고 불리기도 했다.

환매조건부 주택은 LH 등 공공기관에 되파는 조건으로 분양하는 방식이다. 분양을 받았어도 상속은 물론 거래도 제한된다. 분양가를 저렴하게 하되, 시세 차익 또한 기대할 수 없다. 설령 공공기관에 되팔더라도 공급원가에 일부 이자만 더한 가격만 집값으로 받을 수 있는 구조다.

토지임대부 주택은 2007년 처음 도입됐는데 실패로 끝났다. 당시 토지임대부 분양주택 물량의 80%를 일반 분양방식으로 전환해 분양을 마칠 정도로 어려움을 겪었다. 2010년 시도한 환매조건부 주택은 추가 모집에서도 미분양 물량이 92% 수준을 기록하는 등 굴욕을 면치 못했다.

<자료:한국국토·도시계획학회>

두 방식의 실패는 시장의 투자수요를 전혀 반영하지 못했기 때문으로 분석됐다.

먼저 토지임대부 주택이 성공하지 못한 이유로 △과도한 토지임대료 △ 주택 감가상각 △높은 분양가 등이 지적됐다.

환매조건부 주택의 실패는 △지나치게 긴 환매기간(20년) △시장 기대와 상이한 분양가 및 환매가로 인한 낮은 수익률이 원인으로 꼽혔다.

김성환 한국건설산업연구원 부연구위원은 "과거 시범사업에서 단점으로 지적되었던 사항을 개선하는 것이 급선무"라면서 "토지임대부 주택 분양제도는 택지비 인하를 통해 저렴한 토지임대료 수준을 제공해야 한다"고 제안했다.

그는 "과거와 달리 토지임대료나 분양가를 법으로 규정해 뒀기 때문에 움직임의 폭이 좁으므로, 토지임대료 산정 근거가 되는 택지 조성비용 중 판매비·관리비 등을 최소화해야 한다"고 덧붙였다.

환매조건부 주택 분양제도의 개선사항으로는 전매제한 기간 단축, 분양가 인하 등을 제시됐다.

김 부연구위원은 "환매조건부 주택은 20년 전매제한 기간을 둔 제도였음에도 분양가가 시장 기대보다 높았다"며 "현재 분양가 상한제 적용주택과 유사한 수준으로 환매기간을 단축하거나 10년의 추가 전매기간을 감내할 수 있는 수준의 저렴한 분양가를 산정해야 한다"고 강조했다.

한편 변창흠 국토교통부 장관은 취임하기 오래전부터 토지임대부·환매조건부 주택을 '공공자가주택'이라고 부르며 도입 필요성을 강하게 주장해 왔다.

그는 세종대 교수 시절인 2006년 논문 '공공자가주택의 이념적 근거와 정책효과 분석'에서 두 유형의 주택을 공공자가주택이라고 규정하고 주택 문제를 해결하기 위해 이들 유형의 주택을 도입해야 한다고 주장했다.

특히 그는 논문에서 당시 토지임대부 주택을 성공시키기 위해 "환매 조건부를 의무화해 최초 분양자에 대한 자본이익을 환수하는 장치를 마련하자"고 제의하기도 했다.

김동표 기자 letmein@asiae.co.kr