김의겸 투자한 흑석뉴타운 옆동네 공공재개발한다

흑석2구역 등 공공재개발 후보지 8곳 선정
용적률 상향, 상한제 제외 등 혜택
조합원 물량 제외 절반 공적 임대
8곳 토지거래허가구역으로 지정 추진

공공재개발 후보지로 선정된 서울 동작구 흑석동 흑석2구역의 모습. ［연합뉴스］

서울 흑석2·양평13·용두1-6·봉천13·신설1·양평14·신문로2-12·강북 5구역이 공공재개발 후보지로 뽑혔다. 문재인 정부가 추진하는 서울 도심 공공재개발 사업의 첫 후보지다. 국토교통부와 서울시는 14일 국토부·서울시 합동 공공재개발 시범사업 후보지 선정위원회를 열어 총 8곳의 후보지(총 4700가구)를 뽑았다. 광화문역, 청량리역 인근 등 모두 역세권에 위치해 있다. 흑석2구역은 과거 김의겸 전 청와대 대변인이 투자해 논란을 낳았던 흑석9구역 인근이다.

공공재개발은 한국토지주택공사(LH)와 서울주택도시공사(SH) 등의 공기업이 정비사업에 참여해 낙후된 지역의 주거환경을 개선하고 주택 공급을 촉진하는 방식이다. 지난해 ‘5·6 부동산 대책’(수도권 주택공급방안)으로 나왔다. 사업지가 되면 분양가 상한제 적용 제외, 용적률 상향 등 규제 완화, 사업비 융자, 인허가 절차 간소화 등의 혜택을 받는다. 대신 조합원 분양분을 제외한 공급 물량의 절반을 공적 임대로 해야 한다.

서울의 재개발 사업의 경우 당초 기부채납 비율이 최대 25%인 데다, 사업성 부족이나 주민 갈등으로 사업 추진이 늦어지는 곳이 많아 공공재개발에 관심이 높았다. 지난해 11월에 마감한 공공재개발 시범사업 공모결과 70곳의 사업지가 신청했다. 이 중에서 이미 정비계획안이 마련되어 있어 검토·심사가 쉬운 기존 정비구역 12곳을 추려 이 가운데 후보지를 뽑았다. 국토부 측은 “공모지의 노후도를 고려해 정비 시급성, 사업의 공공성, 사업 실현 가능성, 자치구별 안배 등을 종합적으로 심사해 8곳을 후보지로 최종 선정했다”고 밝혔다.

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공공재개발 8곳 연말까지 정비구역 최종 확정

서울 8개구역 공공재개발 후보지 선정. 그래픽=신재민 기자 shin.jaemin@joongang.co.kr

영등포구 양평 13구역(2만2441㎡)은 준공업지역으로 2010년도에 조합설립 및 사업시행인가를 완료했지만, 수익성 부진으로 사업이 정체됐다. 공공재개발이 추진되면 용적률이 기존 250%에서 300%로 완화돼 총 618가구(이전 360가구)를 공급할 전망이다. 2008년에 재개발 구역으로 지정된 동대문구 신설 1 구역(1만1204㎡)은 용적률 250%에서 300%를 적용해 총 279가구(기존 169가구)를 공급한다는 목표다.

선정된 8곳은 주민 동의를 거쳐 LH나 SH가 단독 사업시행자로 사업을 추진하거나, 조합과 공동시행자로 사업을 추진한다. 공공시행자가 단독으로 사업을 추진할 경우 기존의 조합은 해산해야 한다. 대신 주민대표회의를 구성해 의사결정 과정에 참여할 수 있다.

LH와 SH는 2~3월에 후보지 주민을 대상으로 정비계획 및 사업성 분석 결과를 설명하고 주민 동의를 얻을 예정이다. 김기용 국토부 주택정비과장은 “이미 정비구역으로 지정된 곳들이라 이르면 연말까지 후보지를 공공재개발 정비구역으로 확정해 사업을 본격화할 계획”이라고 말했다.

공모에 참여한 나머지 구역 중 도시재생지역 등 공모대상지가 아닌 곳을 제외한 47곳도 3월 말까지 후보지를 선정할 예정이다. 공공재개발 사업에 투기자금이 유입되지 않도록 이번에 선정된 8곳의 후보지는 토지거래허가구역 지정을 추진한다.

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공공재건축 사전컨설팅…분담금 줄고 공적임대 늘어난다
한편 한국부동산원과 LH, SH가 공동으로 운영하는 공공정비 통합지원센터는 공공재건축 사전컨설팅에 참여한 서울 신반포19, 망우1, 중곡, 신길13, 미성건영, 강변강서 등 총 7개 단지(한 곳은 비공개 요청)의 사전컨설팅 분석 결과를 조합에 회신했다고 이날 밝혔다. 정부는 지난해 8·4 대책의 일환으로 공공재건축 5만 가구를 공급하겠다고 밝힌 바 있다.

컨설팅 결과, 7개 단지 모두 종 상향이 가능한 것으로 나왔다. 3종 일반주거의 경우 준주거로 상향되는 식이다. 이에 따라 분담금이 조합 단독 재건축을 추진할 때보다 평균 37% 가량 줄어드는 것으로 분석됐다.

개별단지 사전 컨설팅 결과. 그래픽=김영옥 기자 yesok@joongang.co.kr

또 1000가구 이상 대규모 단지를 모의 분석한 결과, 민간 재건축(용적률 300%)을 할 경우 공급물량이 1410가구에서 공공재건축시 1800가구(용적률 400%), 2240가구(500%)까지 늘어나는 것으로 나왔다. 대신 용적률이 높아질수록 공적 임대 물량이 늘었다. 용적률 500%를 적용할 경우 일반 분양물량은 250→510가구로 늘어나고, 공적 임대물량은 160→730가구로 늘어났다. 즉 1000가구 아파트를 재건축 시 2240가구로 늘어나고, 조합원과 일반분양(1510가구)을 제외하면 공급물량의 33%(730가구)가 공적임대물량이 된다. 분양수입 증가로 사업성 개선 효과를 볼 수 있다는 것이 센터 측의 주장이다.

통합지원센터는 공공재개발 사업과 마찬가지로 올해 1분기 이내에 조합 등에서 토지 등 소유자의 10% 동의를 첨부해 후보지 지정을 신청하면 선정한다는 계획이다.

한은화 기자 onhwa@joongang.co.kr