'용도 변경' 역세권 고밀도 개발, 도시계획 큰 틀 흔들려

당정, 주택공급 대책 막바지 협의
양도세 완화 카드 접고 고밀도 개발로
용도 변경, 기존안 보다 파격적
민간참여, 양질 주택 공급 '먼꿈'

[아시아경제 유인호 기자] 설 연휴 이전에 발표되는 정부의 부동산대책이 역세권 고밀도 개발을 위한 용적률 완화로 사실상 굳어지는 분위기다.

여당인 더불어민주당 내부에서 거론됐던 양도소득세 완화 방안이 사실상 없던 일이 되면서 대책의 선택지도 제한적일 수밖에 없어진 탓이다.

시장에서는 재개발·재건축 규제 완화가 없는 상황에서 이 정도 카드로는 민간 참여를 확대하거나 질 좋은 주택을 대규모로 공급하기 어렵다는 비판이 나온다.

13일 국토교통부와 정치권에 따르면 당정은 오는 15일 열리는 부동산 관계장관회의에서 논의할 공급 확대 방안을 놓고 막바지 협의를 이어가고 있다.

현재까지 언급된 내용 중 당정이 가장 유력하게 검토 중인 내용은 ‘도심 고밀 개발’이다.

전날 홍익표 더불어민주당 정책위의장은 한 라디오 매체와의 인터뷰에서 "고밀화나 용도 변경을 통해 서울을 중심으로 하는 수도권에 공급을 획기적으로 늘리기 위한 대책을 준비 중"이라며 "역세권 개발과 함께 일반주거지역을 준주거지나 상업지역으로, 준공업지구를 주거지역으로 바꾸는 방안도 검토하고 있다"고 밝혔다.

이는 기존에 변창흠 국토교통부 장관이 밝혔던 단순히 보면 ‘용적률 상향’보다 더 파격적이다. 기존 용도지역 내에서 제한적으로 용적률 인센티브를 주는 것에 비해 밀도를 더 높일 수 있기 때문이다.

밀도가 높아지면 그만큼 같은 면적의 땅에 더 많은 집을 지을 수 있다.

서울시 도시계획조례에 따르면 2종 일용도지역을 상향 적용하면 법적 용적률 상한선이 높아진다. 주거지역의 용적률 상한은 250%다. 이를 준주거지역으로 용도변경하면 용적률을 최대 400%까지 높일 수 있다. 상업지역으로 변경되면 일반지역 800%, 중심지역 1000%까지 가능하다.

문제는 용적률 완화 대상의 대부분이 저층 다세대·빌라 등이라서 질 좋은 주택 공급이 어렵다는 점이다.

박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원은 "저층 주거지역들은 대체적으로 경사진 곳이 많아 용적률 상향만으로 조화로운 개발이 어렵다"며 "가용 토지가 한정된 상황에서 용적률만 높이는 것은 미관을 해치는 난개발로 이어질 수 있다"고 말했다.

용도변경 관련 기준이 확정되고 사업방식 결정, 후보지 선정, 설계, 이주, 착공, 준공까지 거쳐야 할 단계가 많고 임대인과 임차인 간 이해 관계가 복잡하다는 점도 난제로 꼽힌다. 올해 후보지가 선정돼도 4~5년 후에나 입주가 가능할 것으로 보인다.

전문가들은 정부가 민간 참여를 이끌어 낼 수 있는 재건축·재개발 규제 완화 없이 공급을 늘리려다 보니 도시계획이라는 큰 틀을 흔들고 있다고 지적한다.

주택 공급을 늘리겠다고 도시 전체의 기능을 고려해 설정한 용도지역을 허무는 것에 대한 우려도 제기된다.

이창무 한양대 도시공학과 교수는 "도심 토지를 합리적으로 이용·관리하기 위해 오랜 기간 논의를 거쳐서 결정된 용도지역을 하루아침에 변경하겠다는 발상 자체가 아마추어적"이라며 "단기적인 주택 수급 부족 문제를 해결하겠다고 도시 전체 관리시스템을 바꾸겠다는 접근 방식 자체에 문제가 있다"고 말했다.

유인호 기자 sinryu007@asiae.co.kr