집값 상승 기대 넘어 공포가 불지핀 부동산 시장 [자산버블 경고음]

24차례 대책에도 풍선효과
젊은층 '영끌'에 외곽까지 들썩
공포심리·풍부한 유동성 원인
전문가 "하향안정화 힘들듯"

[아시아경제 김유리 기자] 정부의 섣부른 규제가 전국의 부동산 시장을 달구고 있다. 서울 등 수도권와 지방 대도시는 물론 중소도시로까지 매수세가 도미노식으로 확산하면서 전례 없는 집값 상승세가 이어지는 분위기다.

집값을 자극한 것은 아이러니하게도 문재인 정부 출범 이후 '집값과의 전쟁'을 선언하면서 쏟아낸 24차례 크고 작은 부동산 대책이었다. 규제 일변도의 정부 대책은 한 쪽을 죄면 다른 쪽이 부풀어 오르는 풍선효과를 낳으며 전국을 투기장으로 만들었다는 비판을 받고 있다. 서울만 해도 고가주택과 다주택자를 타깃으로 세금·대출 등에 걸쳐 촘촘한 겹규제를 양산했지만 결과적으로 강남 집값은 잡지 못한 채 외곽지역 중저가 집값만 끌어올리는 역풍을 맞고 있다.

전문가들은 규제가 작동하지 않는 배경으로 시장의 반발심리와 함께 풍부한 유동성을 꼽는다. 초저금리에 이른바 '영끌 대출(영혼까지 끌어모은 대출)'이 유행처럼 번지면서 시장에 꾸준히 자금이 유입되고 있다는 것이다. 이는 지난해 전국의 주택 매매거래 총액으로도 입증된다. 직방에 따르면 지난해 전국 주택매매거래 총액(1월7일 기준)은 360조8000억원으로 통계를 시작한 2006년 이후 최고액을 기록했다. 전체의 78%인 282조2000억원이 아파트 시장에 몰렸지만 연립·다세대(35조4000억원)와 단독·다가구(43조2000억원) 시장 역시 직전해 대비 각각 36.68%, 24.86% 거래액이 급증했다. 유형을 가리지 않고 시중의 자금이 주택 시장에 몰린 셈이다.

특히 치솟는 집값에 불을 지핀 것은 시장의 공포 심리다. 주택구매력이 있는 중·장년층은 물론 구입자금 대부분을 대출에 의존해야 하는 젊은 층이 가세하면서 집값은 통제불능 상황으로 치닫는 분위기다. 한국부동산원에 따르면 2019년초 25%대였던 30대의 주택 매입 비중은 지난해 30%대로 치솟았다. 젊은 층이 시장에 가세하면서 집값 상승세는 중심부에서 외곽으로, 아파트에서 비(非)아파트로 빠르게 확산됐다는 것이 전문가들의 진단이다. 지난해 집값 상승률을 보면 외곽지역인 노원구가 19.4%로 서울 평균 10.7%의 두배에 육박했다. 서울의 연립·다세대 매매가격지수 변동률은 지난해 9월 0.19%, 10월 0.15%로 다소 주춤하다 11월 0.18%, 12월 0.19%로 재차 오름폭을 키우고 있다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 "풍부한 유동성을 고려하면 올해 역시 당장 부동산 시장 가격 하향 안정화를 기대하기는 어렵다"며 "오히려 아파트 입주물량 감소와 이로 인한 전세가격 상승 압력이 다시 매매가격 상승을 압박할 가능성이 더 높다"고 진단했다.

김유리 기자 yr61@asiae.co.kr