[시론] 변창흠 장관 공급정책에 대한 호기심

이창무 한양대 도시공학과 교수

이창무 한양대 도시공학과 교수

각 언론사에서 저마다 새해 부동산시장 전망으로 적지 않은 지면을 채웠다. 그런데 거의 모든 조사에서 대다수 국민과 전문가들이 올 한해 수도권 매매시장 및 전월세시장의 지속적인 상승세를 전망하고 있다. 현 정부의 과도한 규제 하에서 서울시 주택시장의 불안한 상승세가 8년 넘게 지속되고 있는 상황인데, 여전히 상승에 대한 기대가 대세라는 것을 합리적인 상황이라고 보긴 힘들다. 무언가 근본적인 방향성 전환이 필요하다는 신호를 심각하게 보내고 있는 시장이다.

새로 변창흠 국토교통부 장관이 취임했다. 공공의 역할과 철저한 개발이익의 환수가 강조된 그의 신념이 적잖이 기사화되어 향후 시장에 대한 규제의 강도가 더 강해질 것이라는 우려가 커져왔다. 그런 실망의 와중에 이틀 전 변 장관의 ‘주택공급기관 간담회’는 필자의 관점에서 ‘일말의 기대’란 불씨를 되살리는 사건이 되었다. 민간 공급주체들의 역할을 인정하는 행보로 해석되기 때문이다. 또 한 번의 실망으로 귀결될지는 모르지만 설전에 제시될 공급대책에 대하여 호기심이 자극되는 것은 사실이다. 언급된 대책의 골격은 역세권 고밀개발, 준공업지역 및 저층주거지 개발을 통해 도심 분양주택의 공급을 확대하겠다는 것이다.

도심의 주택공급확대는 손쉬운 과정이 아니다. 제시된 핵심 대안인 역세권 고밀개발은 오세훈 시장 때부터 반복적으로 시도되었으나 원하는 수준의 성과를 얻지 못했던 접근방법이다. 그 이유는 도심 역세권 고밀개발도 결국은 개발의 규모가 커질수록 갈등요인이 증폭되는 ‘광의의 재개발’의 한 유형이기 때문이다. 거기에 더해 역세권에서는 상업 활동이 강한 관계로 단순한 주거권을 넘어선 영업권 및 생존권에 대한 이해관계의 조정이 요구되는 경우도 발생한다. 여기에 선호되는 단지형 아파트를 만들어내기 위해서는 규모가 커질수록 더 많은 토지소유주들의 예민해진 수익구조에 대한 이해관계를 해결해야 한다. 오히려 역간 대부분의 지역을 포함하는 500m로 확대할 1차역세권의 범위로 인해 갈등요인이 적은 역세권 외곽의 고밀개발이 더 조장될 소지가 크다. 그럼 자동차 이용을 줄이고 대중교통 이용을 높이려는 역세권 고밀개발의 사회적 가치가 오히려 훼손된다.

우리가 겪고 있는 불안한 시장은 민간이 주도하는 주택시장의 영역이다. 공공임대주택의 공급확대로 민간전월세시장이 안정시키겠다는 것은 실효성이 보장되지 못하는 전략이다. 홍콩이나 싱가포르 같이 공공임대주택의 비율이 높은 나라에서 오히려 민간주택시장 주택가격이나 임대료 수준은 심각하게 높다. 공공자가주택의 실효성도 재고가 필요하다. 주택가격은 자산가치인 동시에 주거비용이다. 왜냐하면 내 집이 오르면 다른 집도 오르기 때문이다. 이사 가기 위해 주택 매각 시 다른 집이 오른 만큼 내 집의 자본차익을 현금화하지 못하면 이주자는 기존의 주거소비 수준조차 유지할 수 없다. 또한 시뮬레이션을 해보면 공공주택으로 개발이익을 환수하기 위해 제공되는 용적율 인센티브가 만병통치약이 아니다. 토지가격이 낮은 곳일수록 더 지나친 인센티브가 주어져야 한다. 각 사업지의 공공주택의 비율을 높여서 공공주택의 공급량을 늘리기보다는 낮은 비율을 요구하여 진행되는 사업지의 숫자를 늘려서 모든 사업지의 공공주택 공급총량을 늘리는 선택이 오히려 효과적이다.

결국 따져보면 가장 실효성 높은 방안은 시장압력이 팽배해있는 기존 재건축·재개발을 활성화하는 것이다. 이를 배척하기보다는 다른 유형의 도심 공급확대방안과 중첩되는 대안으로 수용하는 방안이 절실하다.

이창무 한양대 도시공학과 교수