1년 통계로 확인된 팩트 "부동산 대책이 집값 급등 주범"

"저금리 때문" 정부 설명과 달라

6·17, 7·10 대책 이후 매매가 상승 폭 2배 이상
임대차법 개정 후 전셋값 상승 폭 최대 8배 급증
기준금리 인하 3, 5월 별다른 동향 없어

지난해 전국 부동산은 그야말로 ‘불장’이었다. 정부가 ‘역대급’ 부동산 대책을 잇달아 내놓고 여당이 주택임대차보호법 개정을 밀어붙였는데도 매매가격과 전셋값이 모두 상승했다. 정부는 지금까지 그 배경으로 줄곧 ‘저금리’로 인한 유동성을 지목해왔다.

하지만 부동산 통계를 뜯어보면 정부 설명과 다른 특징들이 보인다. 정부가 고강도 대책을 내놨던 6~7월 이후 매매가 상승 폭이 오히려 커지고, 전세가도 개정 임대차법이 시행된 8월 이후 눈에 띄게 높아졌다. 정작 한국은행의 기준금리 인하 시점인 3, 5월을 전후해 유의미한 가격 변화가 보이지 않았다. 규제 위주의 정부 대책이 오히려 매매가·전셋값 동반 상승의 주범이었다는 해석이 나온다.

국민일보가 5일 KB리브온의 지난해 월별 아파트 공급면적(㎡)당 평균가격 자료를 분석한 결과 서울 아파트 매매가격은 정부의 부동산 대책들이 쏟아지기 시작했던 6~7월을 분기점으로 상승 폭이 가팔라졌다. 코로나19 확산 등으로 지난해 상반기 매매 시장은 완만한 상승곡선을 그렸다. 1월 기준 서울 아파트의 ㎡당 평균 매매가격은 875만원이었고, 6월 909만원을 기록할 때까지 한 달에 ㎡ 10만원 안팎의 상승을 이어갔다. 그러나 7월 들어 돌연 935만원으로 뛰더니 지난해 12월에는 1027만원을 기록했다.

자치구별 평균가격 역시 강남과 강북을 가리지 않고 대부분의 자치구에서 비슷한 흐름이 이어졌다. 강남구는 지난해 3~5월만 해도 ㎡당 평균 매매가가 1662만원에서 1646만원으로 오히려 하락했지만, 7월(1695만원)부터 상승 폭을 키우면서 12월에는 1834만원까지 뛰었다. 상반기에 32만원 오른 도봉구의 ㎡당 평균 매매가는 하반기 들어 85만원 상승, 2.6배 증가했다.

시장에서는 접경지역을 제외한 수도권 대부분을 규제지역으로 지정한 6·17 대책으로 부동산 투자 수요가 서울로 회귀한 ‘규제의 역설’이 상승의 밑바탕이라고 분석했다. 여기에 정부가 다주택자·법인의 세 부담을 강화한 7·10 대책까지 연이어 내놓으면서 서울의 ‘똘똘한 한 채’로 갈아타려는 수요까지 겹쳐 매매가 상승 폭을 키웠다.

전셋값에서도 비슷한 패턴이 나타났다. 전셋값은 지난해 7월 30일 개정 임대차법 시행 이후부터 상승 폭이 급증했다. 서울 아파트의 ㎡당 평균 전셋값은 1~7월까지 443만원에서 465만원으로 22만원 상승했지만, 8~12월 5개월 새 474만원에서 546만원으로 72만원 상승, 상승 폭을 3.3배 키웠다. 1~7월 사이 ㎡당 평균 전세가가 고작 5만원 올랐던 도봉구는 8~12월에는 42만원이나 올라 상승속도가 8배 이상 됐다.

강북 지역 전셋값 상승 폭이 더 가팔랐지만 전세가율(매매가격에 대한 전셋값의 비율)에서는 지역별 양상이 달랐다. 지난해 1월 강남구와 서초구의 전세가율은 각각 41.8%, 41.2%였지만, 12월 48.6%와 45.6%로 각각 상승했다. 반면 1월 노원구와 도봉구 전세가율은 각각 54.6%, 58.4%에서 12월 49.9%, 54.0%로 내려갔다. 중저가 주택이 많은 ‘노도강(노원구·도봉구·강북구)’ 지역에서 지난해 30대 등 매수세가 활발해지면서 매매가 상승이 전세가 상승 폭보다 커졌기 때문이다. 반면 학군과 교통 등에서 선호도가 높은 강남은 전셋값 상승 폭이 더 커져 전세가율이 올라갔다.

세종=이종선 기자 remember@kmib.co.kr

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