하락세로 시작해 상승세로 끝난 강남 집값..불패신화 이어질까

정부, 강남 집값하락 노렸으나 실패
1~6월 주춤했지만 최근 다시 오름세
상반기 종부세 회피 매물 늘 가능성도
다만 가격 하락 제한적..'공급부족'

[아시아경제 문제원 기자] 정부의 강력한 규제 탓에 주춤했던 서울 강남권 아파트값이 최근 다시 오름세로 돌아서고 있다. 고가주택에 대한 보유세 강화와 대출규제 등에도 좀처럼 집값이 안정되지 않자 '백약이 무효'라는 분석이 나온다. 업계에선 올해 상반기 매물이 다소 늘어날 수 있지만 전반적인 가격 하락은 제한적일 것이란 전망이 많다.

1일 한국부동산원의 주간아파트가격 동향에 따르면 강남3구(강남·서초·송파구)의 아파트값은 지난해 1월20일 일제히 하락 전환하며 약세를 보였다. 정부가 2019년 12·16 대책을 통해 초고가 아파트에 대한 대출 규제와 보유세 부담을 강화했기 때문이다.

실제 12·16 대책 발표 이후 강남 재건축 아파트를 중심으로 수억원씩 내린 급매물이 다수 나왔다. 통상 집값은 서울 강남권 재건축 단지부터 오르기 시작해 서울 외곽과 수도권을 거쳐 지방으로 오름세가 옮겨간다. 집값이 하락하는 순서도 이와 비슷하다.

때문에 지난해 초까지만 해도 일각에선 강남권에서 시작한 집값 내림세가 서울 외곽을 지나 수도권 일부지역의 '풍선효과'도 꺼뜨릴 수 있다는 전망이 나왔다. 신종 코로나바이러스감염증(코로나19)발 경기침체와 정부 규제 강화, 여당의 총선 압승 등도 이 같은 전망에 힘을 보탰다.

하지만 강남권 아파트값 하락세는 오래가지 못했다. 지난해 6월 둘째주 한국부동산원 통계에서 강남·송파구 아파트값은 1월 셋째주 이후 약 5개월만에 상승 전환했다. 서초구도 내림세를 끝내고 그 다음주부터 매매가격이 오르기 시작했다.

현대차그룹의 글로벌 비즈니스 센터(GBC), 잠실 스포츠MICE 민간투자사업 등 도심 개발 호재와 초저금리 영향으로 시중의 풍부한 유동자금이 다시 강남권 아파트 매수로 집중됐기 때문이다. 당시 한국감정원(현 한국부동산원)은 "한국은행의 기준금리 인하와 강남권 개발호재 영향으로 하락폭이 컸던 강남권 위주로 급매물이 소진됐다"고 설명했다.

이에 정부는 다주택자 세부담 강화, 등록임대주택 폐지 등을 담은 7·10 대책을 발표했다. 또다시 초강력 규제가 나오자 거래가 급감하며 강남권 아파트 매물이 조금씩 쌓이기 시작했다. 전년 대비 껑충 오른 고가 아파트 종합부동산세도 매도세에 힘을 보탰다. 다만 일부 실수요자들의 매수도 계속 이어져 강남권 아파트 시장은 지난해 8~11월 매수-매도자간 힘겨루기 속 대체로 보합세를 보였다.

강남권 아파트값은 지난해 11월 중순부터 다시 반등했다. 한국부동산원 통계에 따르면 지난해 12월28일 기준 강남구는 0.09%, 서초구는 0.10%, 송파구는 0.11% 올라 서울 자치구 중 가장 높은 상승률을 보였다.

정부가 지방으로 향하는 풍선효과를 막기 위해 경기 파주와 울산, 부산 등을 대거 조정대상지역으로 묶자 갈 곳 잃은 유동자금이 서울로 집중되고 있다는 분석이다. 결국 강남에서 서울 전역, 수도권, 지방으로 확산한 상승세가 다시 강남으로 회귀한 셈이다.

올해 상반기, 강남권에서 종부세 회피 목적의 매물이 늘어날 수 있다는 분석도 나오지만 다수의 전문가들은 '강남 불패'가 이어질 것으로 보고 있다. 강남은 다른 지역보다 수요가 탄탄하고 최근 세부담 가중으로 '똘똘한 한채'에 대한 관심도 커진 만큼 일시적 조정은 있어도 결국 우상향할 것이란 기대감이 크기 때문이다.

정부의 계속된 재건축·재개발 규제가 도심 공급 부족을 심화시켜 아파트 가치를 끌어올릴 수 있다는 의견도 나온다. KB금융지주 경영연구소가 최근 발표한 '2021 KB부동산보고서(주거용편)'에 따르면 해당 설문조사에 참여한 공인중개사와 전문가 중 올해 서울 아파트값이 하락할 것이란 의견은 전무했고, 80%는 강남지역도 5% 안팎으로 오를 것으로 내다봤다.

문제원 기자 nest2639@asiae.co.kr