"우린 7억 차익인데 옆집은 13억" 희비 갈리는 '반값 아파트'

[안장원의 부동산노트]
분양시장 '로또' 변질 우려에도
정부, 지분적립형 주택 등 검토
과거 반값 아파트의 시세차익은
토지임대>공공분양>10년임대

서울 강남구 자곡동 등 일대에 들어선 강남보금자리주택지구. 토지임대부 등 분양가를 낮춘 다양한 주택이 선을 보였다.

정부가 분양가를 지금보다 더 낮춘 지분적립형 주택 등을 검토하고 있다. 이전 정부도 다양한 ‘반값’ 아파트를 내놓았다. 일부는 실험에 그쳤고 일부는 지금도 공급 중이다. 분양가상한제 적용을 받는 ‘공공분양’, 토지 소유권이 없는 ‘토지임대부’, 일정 기간 임대로 살다 분양받는 ‘10년임대’, 지분을 쌓아가는 ‘분납임대’ 등 형태도 다양하다. 시세 차익 측면에서 이들 반값 아파트의 성적은 어떨까.

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반값 아파트 요람 보금자리지구
반값 아파트의 요람은 이명박 정부가 개발한 보금자리주택지구다. 강남권인 강남·서초지구에 잇따라 선보였다. 그 이전부터 이미 상한제를 적용받은 공공분양 분양가가 보금자리지구에서 더 저렴해졌다. 그린벨트(개발제한구역)를 풀어 개발했기 때문에 택지비가 싸기 때문이다.

2011년 강남지구 공공분양 분양가가 3.3㎡당 1100만원 선이었다. 59㎡(이하 전용면적) 2억3100만원, 74㎡ 3억1500만원, 84㎡ 3억5700만원이었다. 현재 이 단지 시세가 12억~14억5000원이다. 84㎡가 지난 7월 14억9000만원까지 실거래됐다. 입주 후 1년에 1억5000만원 정도씩 분양가보다 11억원 넘게 올랐다.

2011~12년 공공분양의 절반 가격인 3.3㎡당 600만원대에 토지임대부가 나왔다. 토지를 40년간 임대하는 조건이고 월 임대료가 40만원 안팎이었다. 2013년 말 입주한 서초지구 분양가 2억원의 84㎡가 12억원까지 올랐다. 2014년 10월 준공한 강남지구 84㎡(분양가 2억2000만원)도 비슷한 시세를 형성하고 있다. 황창식 네이비부동산공인 대표는 “토지지분이 없어 시세가 일반 아파트보다 2억5000만원가량 저렴하지만 전셋값은 토지와 상관이 없어 별로 차이 나지 않는다”고 말했다.

토지임대부 84㎡ 전셋값이 7억4000만원이고 일반 아파트 시세가 7억6000만~7억8000만원이다. 강남지구 인근 부동산중개업소 관계자는 “전셋값과 매매가격 차이가 작아 전세를 끼고 사는 ‘갭투자’가 많았다”고 전했다. 토지임대부 주택은 사업성 악화 등의 이유로 이후 공급을 중단했다.

자료: 업계 종합

2013~2014년 입주한 10년임대는 요즘 분양전환(소유권 이전)하고 있다. 입주 10년 지나 분양전환하지만 임차인이 원하면 조기에 가능하다. 감정평가로 정해진 84㎡ 분양전환가격이 9억6000만원이다. 2014년 입주 때 보증금이 1억원이었고 월 임대료가 100만원 정도였다. 같은 단지 내 일반아파트 84㎡ 실거래가 최고가가 17억원이다.

분양전환 받아 바로 팔면 7억원가량 시세차익을 얻는 셈이다. 10년 임대는 분양전환으로 소유권을 취득한 뒤 2년 거주 요건을 채우지 않고 팔아도 1가구1주택 양도세 비과세 혜택이 있다. 임대기간 동안 거주를 인정받아서다.

17억원까지 오른 일반아파트가 10년임대와 비슷한 시기에 4억2000만원에 분양했다. 시세차익이 10년임대의 2배에 가까운 13억원 정도다.

분납임대가 아직 분양전환하지 않아 비교하긴 어렵지만 10년임대보단 시세차익이 클 것으로 예상된다. 10년임대와 마찬가지로 감정평가로 분양전환가격을 매긴다. 입주 10년 후 분양전환에 앞서 4, 8년차에 20%씩 분납금을 낸다. 분납금 이자보다 집값이 많이 올라 감정평가금액이 뛰면 일부를 미리 내는 게 유리하다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 “수익률로 보면 토지임대부〉공공분양〉분납임대〉10년임대 순으로 예상한다”며 “토지임대부가 일반 아파트와 사용가치에서 별 차이가 나지 않아 가격 상승세가 크다”고 말했다. 현재 일반아파트 시세의 80~85% 선인 토지임대부의 분양가가 공공분양의 60% 선이었다.

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집값 뛰면 분양전환 임대 불리
초기 자금 부담이 가장 적은 분양전환 임대는 집값 급등 탓에 시세차익이 일반아파트에 뒤졌다. 보증금이 적고 임대료가 일반 아파트의 재산세·대출이자 등보다 적지만 집값이 많이 오르면 분양전환가격이 뛰어 시세차익이 줄어든다. 박원갑 국민은행 부동산수석전문위원은 “집값이 많이 오르는 바람에 임대로 살면서 자금을 모아 내 집 마련하는 게 무리를 해서라도 처음에 바로 분양받는 것보다 불리하다"고 말했다.

분양가를 확 낮춘 반값 주택 공급이 집값을 안정시키기보다 시장을 왜곡했다는 지적이 많다. 분양가 인하에 아랑곳하지 않고 집값이 뛰었기 때문이다. 물량이 적은 탓도 있지만 기존 주택의 가격에 영향을 미칠 정도의 막대한 물량을 저렴하게 공급하기가 현실적으로 어렵다. 권대중 명지대 교수는 “분양가가 지나치게 저렴하면 분양시장이 ‘로또판’으로 변질하고 극소수 당첨자가 개발이익을 독점한다”며 “로또를 노린 청약 과열이 시장 불안의 불씨로 작용한다”고 지적했다.

안장원 기자 ahnjw@joongang.co.kr