강북에도 10억 넘는 소형 오피스텔 등장..'프리미엄 오피스텔' 확산

한강변 따라 고가 오피스텔 잇따라
3.3㎡당 4000만원 훌쩍 넘어
입지와 호텔식 서비스로 차별화
주거용일 경우 세금 주의해야

오피스텔 '리버뷰 나루 하우스' VIP 라운지에서 내려다 본 한강 전망. 한은화 기자

서울 마포구 마포동의 한 오피스텔 13XX호에 들어서자 한강이 훤히 내려다보였다. 분양을 앞둔 오피스텔 ‘리버뷰 나루 하우스’ VIP용 라운지다. 분양업체가 견본주택 문을 공식적으로 열기도 전에 오피스텔이 들어설 대지 인근 다른 오피스텔의 공간을 임대해 운영하고 있다.

라운지 내부는 그야말로 평범하다. 그런데 분양업체 관계자는 창문 너머 한강을 가리키며 말했다. “이게 저희 상품입니다. 이 위치에서 이 전망을 볼 수 있습니다.” VIP용 라운지에서 홍보하고 있는 것은 바로 ‘한강 뷰’였다.

업체 측은 “한강이 보이는 상품은 한강을 볼 수 있는 곳에 무조건 VIP용 라운지를 꾸리고 있다”며 “한강 뷰가 보이는 오피스텔의 경우 3.3㎡당 4000만~5000만 원대로 분양가가 책정될 예정”이라고 전했다. 한강이 보이지 않는 실의 경우 분양가가 20%가량 저렴하다. 이 경우 오피스텔과 함께 짓는 호텔 동의 서비스를 이용할 수 있다고 앞세워 홍보하고 있다.

총 113실의 오피스텔은 9개 타입, 전용면적 63~82㎡로 구성됐다. 즉 강북의 20평형대 오피스텔의 분양가가 10억원을 훌쩍 넘어서는 셈이다.

리버뷰 나루 하우스 조감도.

올해 오피스텔 기준시가 1위인 청담동 피엔폴루스. [중앙포토]

지금까지 이런 고가의 '프리미엄 오피스텔'은 강남권에 집중되어 있었다. 지난해 12월 국세청이 고시한 오피스텔 ㎡당 기준시가 1위는 서울 송파구 신천동의 롯데월드 타워 앤드 롯데월드몰월드타워 동으로 914만4000원이었다. 강남구 청담동 ‘피엔폴루스’(631만5000원), 청담동 ‘청담 에디션’(618만8000원), 청담동 ‘상지리츠빌카일룸 3차’(567만7000원) 등이 그 뒤를 이었다.

기준시가는 양도소득세와 상속ㆍ증여세를 부과하는 과정에서 실제 가격을 확인할 수 없는 경우에 과세기준으로 활용되는데 시세 대비 50~80% 낮다.

2004년에 분양한 피엔폴루스가 초고가 오피스텔의 시대를 본격적으로 연 주인공이다. 당시 분양가가 3.3㎡당 2300만원이 넘었다. 지난 2월 전용면적 133㎡가 24억1000만원에 거래되기도 했다.

롯데월드타워가 들어서기 전만 해도 피엔폴루스는 전국에서 가장 비싼 오피스텔로 꼽혔다. 고가 오피스텔의 공식이 된 호텔식 현관서비스 시스템 및 보안 시스템, 회원제 수영장과 같은 커뮤니티 시설이 화제였다. 전용면적이 93.31~195.43㎡로 큰 것이 특징이다. 이른바 사무실이 아니라 주거 상품이었다. 대기업 총수나 연예인이 주로 샀다. 최순실씨가 한때 거주한 것으로 알려지기도 했다.

자료: 국토부, 그래픽=김주원 기자 zoom@joongang.co.kr

권일 부동산인포 팀장은 “아파트 단지가 들어서기 힘든 강남의 중심상업지에 주거상품으로 고가 오피스텔이 나오기 시작했고, 희소성과 호텔식 서비스 등을 강조해 소위 상위 1%를 위한 ‘그들만의 리그’에서 인기를 끌었다”고 말했다.

함영진 직방 데이터랩장은 “고가 오피스텔이 모든 지역에 통한다기보다 강남, 여의도 및 한강 변의 마포ㆍ용산ㆍ성수 등에서 통하고 있다”고 말했다.

그는 “마포 지역의 경우 2015년 입주한 용강동 ‘e편한세상마포리버파크’의 전용면적 84㎡의 실거래가가 11억 원대로, 크기가 비슷한 한강뷰의 고가 오피스텔과 큰 차이가 없다”고 덧붙였다.

주거용 오피스텔의 경우 보유 세금에선 주택으로 간주되기도 하기 때문에 주의해야 한다. 이우진 세무사는 “지난해 9ㆍ13 대책 이후 서울 등 조정대상지역에서 신규 취득한 주거용 오피스텔의 경우 임대주택으로 등록해도 종부세가 합산 과세된다”고 말했다.

오피스텔은 준공 후 과세 시점에서 주거용이 아닌 사무용으로 사용해야 다주택이나 종부세를 피할 수 있다.

한은화 기자 onhwa@joongang.co.kr