전월세전환율 상한 낮췄는데..효과는 글쎄요

주택종합 6.6%·경북 9.6%…17개 시도 모두 크게 웃돌아

주택종합 시도별 전월세전환율(단위:%)

[아시아경제 주상돈 기자]지난달 30일부터 전세를 월세로 변경할 때 적용하는 비율인 전월세전환율 법정 상한선이 기존 5%에서 4.75%로 낮아졌다. 하지만 이미 전국 17개 시ㆍ도 모두 이 비율을 크게 웃도는 것으로 나타났다. 서민부담을 줄여줄 법적 기반은 마련됐지만 효력은 크지 않을 것이란 지적이 나온다.

2일 한국감정원이 10월 신고된 실거래정보를 활용해 전월세전환율을 산정한 결과에 따르면 주택종합은 6.6%를 기록했다. 유형별로는 아파트 4.8%, 연립다세대주택 6.8%, 단독주택 8.3% 순으로 나타났다. 지역별로는 수도권은 6.1%, 지방은 7.7%로 집계됐다. 낮아진 법정 상한선은 물론 기존 기준보다도 높은 수준이다. 전월세 전환율은 전세금을 월세로 전환할 때 적용되는 비율이다. 이 비율이 높으면 상대적으로 전세에 비해 월세 부담이 높다는 의미이며 낮으면 반대다.

주택종합기준으로 전국에서 전월세전환율이 높은 지역은 경북으로 9.6%를 기록했다. 가장 낮은 곳은 세종도 5.4%로 집계됐다. 이외에 서울은 5.7%, 경기와 인천은 각각 6.5%, 7.0%로 나타났다.

주택임대차보호법 시행령 개정안 시행에 따라 전월세전환율율 상한선 산정방식은 기존 '한국은행 기준금리의 4배'에서 '기준금리+3.5%포인트'로 변경됐다. 월세로 전환하는 세입자의 주거비 부담이 커지는 것을 막기 위해서다. 현재 기준금리(1.25%)를 적용하면 상한선이 5%에서 4.75%로 0.25%포인트 낮아진다.

주택임대차보호법에 따라 월세 전환 때 상한선보다 높은 비율로 월세를 낼 경우 세입자는 초과한 부분을 돌려받을 수 있다. 하지만 문제는 이 상한선이 기존 계약에만 적용된다는 점이다. 임대차 계약기간 중에 전세를 월세로 전환할 때만 적용되고 신규계약이나 재계약 때는 적용되지 않는다. 집주인은 이전 세입자를 내보내고 새로운 세입자와 월세 계약을 맺으면 이 상한선 규정을 피할 수 있는 셈이다.

심교언 건국대학교 부동학학과 교수는 "상징적인 의미가 있을지는 몰라도 실제 월세부담을 낮추는 실효성은 거의 없다고 본다"며 "기존 세입자와 계약기간이 끝난 뒤 재계약을 맺거나 아예 새 세입자를 들이는 등 이를 피할 수 있는 구멍이 너무 많다"고 지적했다.

이에대해 국토교통부 관계자는 "전월세전환율 상한선 인하가 당장 월세를 낮출 수는 없더라도 기업형임대주택(뉴스테이)나 공공임대주택의 임대료 산정에 준용되기 때문에 크게 보면 서민주거 안정에 도움을 줄 것"이라고 말했다.

주상돈 기자 don@asiae.co.kr