[분양 포커스] 서울 전셋값보다 싼 '반값 분양가', 시공사가 부지 100% 확보

김영태 입력 2016. 10. 14. 00:03 수정 2016. 10. 14. 06:54
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고양 목암지구 신안실크밸리
지역주택조합 아파트인 고양 목암지구 신안실크밸리는 시공사가 부지를 100% 확보한 상태에서 직접 시행을 하기 때문에 안전하다. 지역주택조합 아파트인 만큼 가격도 저렴해 내집 마련은 물론 시세차익도 기대할 수 있다. 사진은 고양 목암지구 신안실크밸리 투시도.
최근 주택시장에서 지역주택조합 아파트가 인기다. 잘만 고르면 주변보다 싸게 내 집을 장만할 수 있는 것은 물론, 시세차익도 기대할 수 있어서다. 그러나 장점이 많은 만큼 함정도 적지 않아 주의가 필요하다. 특히 사전에 토지매입, 건설사 책임시공 여부 등을 확인하지 않고 덜컥 조합에 가입했다가 낭패를 겪는 사례가 많다. 이런 가운데 경기도 고양에서 안정성이 뛰어난 지역주택조합 아파트가 나와 눈길을 끈다. 신안건설산업의 '고양 목암지구 신안실크밸리'다. 이 아파트는 시공사(예정)인 신안건설산업이 100% 부지를 매입하고 책임 시공까지 보장하기 때문에 안심해도 된다. 고양 목암지구 신안실크밸리만의 매력을 집중 조명해 본다.

전용 64㎡형 2억5000만원
1885가구 중소형 대단지
조합원 추가 분담금 '제로'

‘언제 터질지 모르는 시한 폭탄.’ 최근 제도적 안전 장치 없이 마구잡이로 분양되고 있는 지역주택조합 아파트를 비유적으로 표현한 말이다. 실제로 위험이 크다보니 사업이 지연되거가 취소되는 현장이 속출하고 있다. 2005년부터 올해 상반기까지 전국에서 155곳이 조합 설립인가를 받았지만, 입주까지 진행된 것은 34곳에 불과하다. 지역 주택조합 사업 붐이 일었던 대구의 경우 30곳 중 착공에 들어갔거나 착공 예정인 곳은 단 2곳에 그쳤다. 사업 지연·취소 등에 따른 피해를 호소하는 소비자 사연도 줄을 잇고 있다.

주택조합 아파트도 ‘옥석’은 가려야
이처럼 지역주택조합 아파트의 소비자 피해 사례가 끊이지 않고 있는 것은 제도적 허점 때문이다. 현행 규정 상 지역주택조합 아파트는 토지를 100% 확보하지 않아도 조합원을 모집할 수 있다. 대부분의 업체에서는 이런 맹점을 악용해 토지 소유권 확보를 완료하지 않은 상태에서 사업을 진행한다. 그러면서 ‘소유권 확보’라는 애매한 홍보 문구로 소비자를 현혹시킨다. ‘토지의 95% 소유권 확보’를 내세우는 조합은 대부분 실제와 달리 계약금 10% 정도만 지불된 상태인 경우가 많다. 심지어 계약금도 지불하지 않은 채 토지사용 승낙서만 받은 것을 ‘토지 확보’라고 우기는 사례도 있다.

하지만 토지 소유권을 이전 받으려면 토지 승낙 이후 계약을 체결하고 계약금을 납부하거나, 나머지 잔금 90%를 지불해야만 한다. 이때 대부분의 조합은 필연적으로 토지대금 부족 상황에 놓이게 된다. 부족한 토지대금을 충당하기 위해 대출이 필연적이지만 이 또한 여의치 않은 게 현실이다. 지역주택조합은 사업승인 후 착공 승인 전까지는 제 1금융권 대출이 불가능하다. 때문에 2금융권으로부터 통상 ‘브릿지 대출’이라 불리는 고금리 대출을 받게 된다. 브릿지 대출은 고금리도 부담이지만, 기존에 확보된 토지를 모두 담보로 잡힌 상태에서 계약기간 안에 상환하지 않을 때 더욱 높은 금리가 책정되는 등 많은 위험요소를 안고 있다.

착공승인까지 무사히 마쳤더라도 넘어야 할 산은 여전히 많다. 브릿지 대출을 받은 상태에서 제 1금융권의 대출을 받을 때 공시지가를 기준으로 땅값을 산정하기 때문에 실제 매입가와 격차가 크다. 때문에 개별 토지 소유주에게 소유권을 완전히 이전하기 위해선 조합원들에게 추가분담금을 요구할 수밖에 없게 된다.

문제는 여기서 그치지 않는다. 일반적으로 지역주택조합 사업은 조합원 모집이 끝난 뒤 건축허가 등의 주요 절차를 진행한다. 하지만 이 경우 심하면 홍보물 상의 아파트와 실제 아파트가 달라질 수 있다.

박상언 유엔알컨설팅 대표는 “피해를 줄이기 위해서는 돌다리를 두드리는 심정으로 사전에 여러 가지 사항을 꼼꼼하게 확인해야 한다”고 조언했다.

시공사 직접 시행, 부지 100% 확보
이런 가운데 토지 매입이 완전히 끝난 안전한 상태에서 조합원을 모집 중인 지역주택조합 아파트가 나와 눈길을 끈다. 고양 목암지구 신안실크밸리다. 이 아파트는 시공 예정사인 신안건설산업의 자회사인 에스디산업개발을 통해 토지매입이 100% 완료된 사업지다. 때문에 다른 주택조합처럼 개별 지주로부터 일일이 토지 사용승낙을 받을 필요가 없고 추가 분담금이 발생할 일도 없다.

여기에다 신안건설산업이 조합원 확정 분담금 보증서를 직접 발행해 소비자들의 추가 금액 부담 발생 가능성을 제도적으로 차단한다. 이처럼 조합원 확정 분담금 보증서를 발행하면 만에 하나 추가 분담금이 발생할 경우 시공 예정사가 이를 떠안는 구조가 되기 때문에 안심할 수 있다.
1차 328가구를 일주일 만에 완료하고 2차 990가구를 추가 모집 중인 목암지구 신안실크밸리 조경과 배치도.
시공사가 거의 확정된 상태에서 책임 준공 조건으로 사업이 진행된다는 점도 이 아파트의 강점이다. 사실 지역주택조합 사업에서 시공사가 확정된 상태에서 사업이 진행되는 경우는 거의 없다. 대부분 시공사와 MOU형태로 업무 제휴를 한 뒤, 조합원 모집 후 관련 절차를 진행한다. 따라서 시공 예정사의 사정 등에 따라 사업 일정 등이 변경될 여지가 크다.

하지만 고양 목암지구 신안실크밸리는 신안건설산업이 시공을, 계열사인 에스디산업개발이 목암지구 도시개발 시행을 맡아 사업 도중 차질을 빚을 가능성이 거의 없다. 이 아파트는 이미 2015년 고양시로부터 건축심의 통과, 주택건설사업계획 승인까지 마친 상태다. 조합설립이 인가되면 기존 사업계획이 그대로 승계되는 것으로 알려져 있다. 또 에스디산업개발은 2014년 목암지구에 대한 도시개발사업 실시인가를 받아 10월부터 택지조성공사에 들어갈 예정이다. 이 때문에 사업계획 승인 취득 과정에서 예상치 못했던 문제들이 발생하면서 사업에 혼선을 빚는 다른 지역주택조합 아파트와는 달리, 고양 목암지구 신안실크밸리는 안정적인 사업 추진이 가능하다.

주택조합 가격의 ‘일반분양’형 아파트
고양 목암지구 신안실크밸리의 또 다른 장점은 지역 주택조합과 일반분양 아파트의 장점을 모았다는 점이다. 저렴한 공급가격에 사업 안정성까지 더해졌다. 우선 이 아파트는 서울에서 가깝지만, 가격은 서울 전셋값보다 저렴하다. 실제로 이 아파트 전용 64㎡형 공급가는 2억5000만원으로 은평뉴타운 59㎡형 전셋값(3억7000만∼4억원대)보다 1억5000만원 정도 저렴하다. 3.3㎡당 평균 공급가의 경우 800만원대로 서울 은평이나 고양 삼송 등보다 3.3㎡당 400만~800만원 정도 싸다. 여기에다 중도금 무이자, 발코니 무상확장 등의 혜택까지 주어진다.

교통 우수, 틈새평형에 스마트시스템까지
교통여건도 좋다. 의정부와 연결되는 39번 국도 변에 있고, 지하철 3호선 삼송역·지축역·구파발역을 편하게 이용할 수 있다. 단지와 바로 인접한 외곽순환고속도로 통일로 IC, 송추 IC 등을 통한 수도권 전 지역과 서울 강남권으로 이동 역시 빠르다. 서울 종로나 서대문, 마포 등까지는 차로 30분대면 갈 수 있다. 지역 주민들의 편의를 위해 삼송역을 왕복하는 셔틀버스 4대를 운영할 예정이다. 단지 인근 목암초, 목암중까지 걸어서 5분 정도 거리고 고양초, 고양제일고가 가깝다.

공간 활용도가 뛰어나다. 이 아파트는 전용 64·66·70·75㎡ 등 틈새 평형이 전체 물량의 약 85%를 차지한다. 특히 고양시에서 희소성이 큰 전용 64㎡형이 1116가구나 된다. 전 가구 100% LED 조명이 적용돼 전기료 절약이 가능하다. 여기에다 작은 에너지까지 똑똑하게 관리해 주는 스마트 시스템을 통해 입주민 관리비 부담을 최소화할 예정이다. 또 ‘스마트 One-Key’ 시스템을 장착해 입주민 편의를 높일 예정이다. 단지 뒤편에 개명산·우암산, 단지 앞에 생태하천이 있는 배산임수 입지다. 녹지비율이 43%에 달한다. 문의 1522-3381

김영태 중앙일보조인스랜드 기자 neodelhi@joongang.co.kr

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