[반퇴시대 재산리모델링] 집 4채 가진 50대 사업자, 해외 투자 손실 대처법은

브라질 국채, 만기 보유가 유리..임대사업자 등록해 절세를

Q. 28세 아들, 25세 딸을 둔 김모(58)씨는 수년 내 자녀가 출가하면 2020년쯤 사업을 접고 두 살 연하 아내와 전원생활에 나설 계획이다. 알차게 노후를 준비해 온 덕에 월 600만원의 노후자금을 쓸 수 있을 것으로 기대하고 있다.

그런데 최근 해외투자에서 상당한 손실을 보면서 노후 준비에 비상이 걸렸다. 어떻게 하면 투자 손실의 암초에서 벗어날 수 있을지 본지 재산리모델링센터에 대처법을 문의해왔다.

A. 중국에 직접 투자한 보험회사 주식을 보유하기를 추천한다. 현재 투자 손실이 발생했지만 1인당 소득증대와 고령화를 고려하면 보험은 중국 금융산업의 가장 큰 수혜상품이기 때문이다.

브라질 국채 역시 아직 만기가 많이 남았으니 보유 전략이 유리하다. 어차피 노후대비용으로 투자한 상품이라 급하게 쓸 일이 없으면 가격이 회복될 때까지 기다리는 게 손실을 회복하는 방법일 수 있기 때문이다. 배우자에게 주택 한 채를 증여해 절세에 대비하고 재건축 주택으로 현금 여유를 만들어라.

　◆해외투자는 특별 관리=김씨네는 국내외 투자에서 상당한 손실을 보고 있는데 섣불리 현금화하지 말고 시장상황을 잘 봐가면서 유불리를 따져보길 권한다. 우선 브라질 국채는 정치적 불안과 원자재 가격 하락에 따른 불안, 14.5%까지 치솟은 기준금리 인상으로 대폭 하락해 상당한 평가손실을 기록하고 있다.

　그럼에도 불구하고 브라질이 국가부도 사태에 직면하지 않는다면 만기 보유를 추천한다. 채권은 아무리 폭락해 있어도 만기가 되면 액면가를 지급해야 한다. 자연스럽게 현재 가격 대비 30% 가량의 가격상승이 실현될 수 있다는 얘기다.

또 연 2회 나오는 이자가 환율 상승으로 줄었지만 비과세 혜택은 계속된다는 점도 보유 쪽에 무게를 두라는 이유로 꼽힌다.

　평가손실이 발생한 주가연계증권(ELS)은 녹인(Knock-in, 원금손실구간)이 발생하지 않은 이상 매월 지급되는 이자수익을 받는 게 좋겠다. 아직 만기까지 멀었으니 주가 회복을 기다려보자는 것이다.

　◆배우자 증여 통해 절세=세법상 과세 대상인 소액주택 임대소득은 연간 2000만원 이하까지 비과세가 적용된다. 초과 부분은 종합과세되는데 2017년부터 2000만원 이하 임대수입이 분리과세로 전환된다. 향후 임대주택 규모를 늘릴 계획이라면 월세가 1인당 연간 2000만원을 초과하지 않도록 조절하자.

　예컨대 연 수입이 2000만원이라면 (임대수입의 40%-400만원)X15.4%가 적용돼 소득세는 62만원이 된다. 만약 향후 임대수입이 연간 2000만원을 초과하면 다른 종합소득과 합산돼 누진세율(6~38%)로 계산돼 세 부담이 늘어날 수 있다.

잠원동 재건축아파트는 향후 가치 상승의 여지가 있으니 값이 오르기 전에 배우자에게 일부 증여해도 좋다. 배우자 증여는 10년간 6억원까지 비과세된다.

　거주주택과 임대주택 세 채를 포함해 1세대 4주택자여서 양도소득세 역시 잘 봐야 한다. 만약 잠원동 거주주택을 팔고 싶은데 세금이 부담스럽다면 거주주택 비과세 특례제도를 활용하자. 임대주택 세 채를 임대주택 사업자로 구청에 등록하고 세무서에 사업자등록을 한 뒤 임대주택을 5년 이상 임대하자.

　그러면 잠원동 주택은 2년 이상 거주조건이 충족돼 1세대 1주택 양도세 비과세 특례를 받는다. 이 경우 고가주택 기준을 넘어서는 9억 초과 금액에 대해서만 양도세를 계산하며 장기보유특별공제를 최대 80%(10년 이상 보유) 받을 수 있어 세부담이 크게 줄어든다.

　◆재건축 주택 분양은 소형=최근 정부의 ‘가계부채 종합 대책’과 미국의 금리 인상 여파로 부동산 매수 심리가 크게 위축되고 있다. 분양시장은 공급과잉 영향으로 미분양 증가를 비롯한 불확실성이 증대하고 있다. 재건축을 하게 된다면 가구 구성원 수 감소에 대비해 84㎡(34평형) 분양을 신청하는 게 좋겠다.

　따라서 입주 시점까지 거주용은 재건축에 따른 이주비 수준에서 임대를 선택하는 것이 적합해 보인다.

추가 임대주택 구입은 현재 투자하고 있는 인천 지역의 주택 공급량이 계속 증가하고 있으므로 향후 추가 매수보다는 현재 매수한 주택 수준을 유지하는 것이 좋겠다. 소득에 비해 조금 많아 보이는 생활비 일부를 줄이고 여유자금을 모아서 매달 적립식 펀드에 넣어두자.

◆ 신문 지면 무료 상담=e메일(asset@joongang.co.kr)로 전화번호와 자산 현황, 수입·지출 내역 등을 알려 주십시오. 가명으로 처리해 게재합니다.

◆ 대면 상담=전문가 상담은 재산리모델링센터로 신청(02-751-5524~5525)하십시오. 상담료 5만 원은 저소득층 아동을 돕는 ‘위스타트’에 기부 됩니다.

◆ 재무설계 도움말=서필희 KEB하나은행 잠실역 PB팀장, 김희준 미래에셋증권 WM센터원 수석 웰스매니저, 양용화 KEB하나은행 부동산팀장, 박기연 미래에셋증권 VIP 서비스팀 과장

◆ 후원=미래에셋증권·KEB하나은행

김동호 기자 dongho@joongang.co.kr

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