보금자리주택이 인기 없는 진짜 이유

보금자리주택은 그린벨트를 해제해 서민들에게 저렴한 가격에 아파트를 공급해 준다는 취지로 도입됐다. 많은 사람들이 보금자리주택에 관심을 갖는 이유는 인근 지역 아파트 가격에 비해 분양가가 10~20% 정도 저렴하기 때문이다. 그러나 최근 부동산시장 침체로 인근 아파트 가격이 하락해 분양가가 저렴하다는 장점을 살리지 못하면서 일부 강남권을 제외한 지역에서는 미분양 현상이 나타나고 있다. 지난 5월 보금자리주택 분양에서 강남권에 위치한 세곡, 내곡2지구는 최고 30 대 1에 육박하는 높은 경쟁률로 마감된 반면 경기권 4곳은 대거 미달 사태를 빚었다.

이처럼 도입 초기 많은 관심과 청약률을 보이던 보금자리주택이 갑자기 외면받는 이유는 가격 위주의 장점만 지나치게 내세웠기 때문이다. 즉, 가격적인 메리트가 줄어들자 청약률이 낮아지고, 관심이 사라지고 있는 것이다. 따라서 보금자리주택이 활성화되려면 가격적인 장점 외에도 보금자리주택이 가진 문제점을 보완하는 노력이 필요하다.

첫째, 자족성과 편의성을 보강해야 한다. 보금자리주택은 저렴한 가격에 많은 주택을 공급하는 데만 정책 초점이 맞춰져 있다. 이는 소규모 보금자리주택단지를 여기저기 만들어 결국에는 도시 자족성과 편의성이 떨어져 잠만 자는 '베드타운'이 되는 결과를 가져올 것이다. 따라서 업무, 쇼핑, 문화시설 등을 보강해 편리한 환경 속에서 자족적인 생활이 가능하도록 해야 한다. 더불어 여기저기 분산해 소규모로 보금자리주택단지를 만들 것이 아니라 몇 개 단지를 묶어 '규모의 경제'가 가능하도록 개발해야 한다.

둘째, 대중교통망 확충이 필요하다. 보금자리주택단지에 거주하는 대부분은 서울 등 수도권 출퇴근을 염두에 둔 서민들이다. 이들을 위해 전철, 버스 등 대중교통망을 확충해야 한다. 현재 하남 미사, 고양 원흥 등 일부 보금자리주택단지의 경우 전철노선이 계획돼 있으나, 나머지 단지는 전철노선 계획이 전혀 없다. 정부는 보금자리주택단지를 건설할 때 서민들에게 필수적인 전철노선 건설계획을 세우든지 아니면 전철과의 연계가 가능한 곳에 단지를 지정해야 한다.

셋째, 서민 주거지라는 인식이 굳어지지 않게 해야 한다. 보금자리주택단지는 임대주택 비율이 높고, 소형아파트가 많이 공급되는 특성이 있다. 서민들을 배려한 정책이긴 하지만 반대로 '서민들만 모여 사는 지역'이라는 편견을 불러올 수 있다. 실제 지난 정부에서 추진된 국민임대주택단지의 경우 임대주택 비율이 50~60% 정도로 지나치게 높아 문제점으로 지적된 사례가 있다. 따라서 공급계획을 세울 때 임대비율을 적절하게 조정하고, 중대형 공급비율도 높여 서민만의 주거지라는 오해와 편견이 생기지 않게 해야 한다.

강남권·위례신도시 내 보금자리주택 노려볼 만

그렇다면 보금자리주택은 앞으로 값어치를 할 수 있을까. 강남 일부 지역, 직주 근접의 장점이 있는 지역, 대규모 신도시 내에서 분양하는 보금자리주택은 멀리 볼 때 투자 매력이 높기 때문에 적극적인 청약전략이 필요하다. 한 예로 강남권의 경우 서초 내곡지구는 내년 개통예정인 신분당선 청계역사와 인접해 있고, 세곡 2지구는 3호선 수서역과 8호선 복정역이 가까운 게 장점이다. 도심지역과의 대중교통 접근성이 뛰어나 투자가치가 높다.

이와 함께 대규모 신도시에 분양하는 보금자리주택을 노려야 한다. 특히, 위례신도시에 분양하는 보금자리주택은 각종 편의시설과 대중교통 인프라가 잘 갖춰져 있어 투자가치가 높다. 위례신도시의 경우 전철노선까지 계획돼 도심과의 연계성이 좋으므로 위례신도시 보금자리주택은 편의시설, 교통인프라 매력과 가격 장점까지 동시에 누릴 수 있다.

[최현일 열린사이버대 부동산학과 교수 choice64@ocu.ac.kr]

[본 기사는 매경이코노미 제1566호(10.07.28일자) 기사입니다]

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