서울 부동산 시장에서 신축 아파트 전세가가 5억원대에 형성되는 이례적인 현상이 나타나고 있다. 특히 성북구 장위동의 '장위자이레디언트'는 서울 내 대규모 신축 단지임에도 불구하고 전세가격이 예상보다 낮게 형성되며 주목받고 있다.
장위자이레디언트 단지 개요
장위자이레디언트는 서울특별시 성북구 장위동 62-1번지 일원에 위치한 대규모 아파트 단지다. 최고 31층, 31개 동, 총 2,840세대 규모로 조성되었으며, 2025년 3월 말부터 입주가 시작된다. 장위4구역 재개발 사업으로 진행된 이 단지는 6호선 돌곶이역 인근 역세권에 위치하고 있어 교통 접근성이 우수하다.
현재 장위자이레디언트의 전용 84㎡(약 34평형) 전세가격은 5억 5,000만원 수준에 형성되어 있다. 이는 융자가 포함되지 않은 가격으로, 서울 신축 아파트 시장에서는 상당히 낮은 수준이다.
전세가격 하락 요인 분석
대규모 공급 물량의 영향
장위자이레디언트 단지의 전세가격이 낮게 형성된 주요 원인은 대규모 공급 물량이다. 2,840세대라는 대단지 규모가 한꺼번에 시장에 공급되면서 "물량 앞에 장사 없다"는 말이 현실화되고 있다. 현재 이 단지에서 시장에 나와 있는 전세 물건은 585가구에 달한다.
장위자이레디언트 인근 A 공인중개 대표는 "3,000가구에 달하는 대단지가 입주를 앞두면서 가격이 더 내릴 것이라고 보는 실수요자들이 많다"고 전했다. 이는 공급 과잉으로 인한 전세가격 하락 현상을 잘 보여준다.
주변 지역 신축 아파트 입주 영향
장위자이레디언트뿐만 아니라 인근 동대문구 이문동의 '래미안 라그란데'도 최근 입주를 시작했다. 이 단지 역시 전용 84㎡ 기준 전세가격이 4억 3,000만원에서 5억 5,000만원 사이에 형성되어 있다.
동대문구와 성북구 일대에 신축 아파트 입주가 집중되면서 전세 시장에 임차인 우위 현상이 나타나고 있다. 장위동의 한 중개업소 대표는 "중문과 인덕션, 붙박이장, 광파오븐 등 옵션 있는 매물도 가격이 흥정되는 상황"이라며 "이문휘경뉴타운과 장위뉴타운에 신축 공급이 줄줄이 예정돼 있어 임차인 우위 시장"이라고 설명했다.
주변 단지와의 가격 비교
장위자이레디언트 바로 옆에 위치한 준공 5년차 '래미안장위포레카운티(939가구)' 전용 84㎡ 전세 매물은 5억~6억원 사이에 형성되어 있다. 신축 아파트임에도 불구하고 장위자이레디언트의 전세가격이 기존 아파트와 비슷하거나 오히려 낮게 형성되는 이례적인 현상이 나타나고 있는 것이다.
이는 일반적으로 신축 아파트의 전세가격이 주변 기존 아파트보다 높게 형성되는 것과는 대조적인 현상이다. 장위자이레디언트의 경우 대규모 공급 물량으로 인해 오히려 가격 경쟁력을 갖추게 된 셈이다.
단기적 하락세 지속 가능성
장위자이레디언트와 래미안라그란데 단지 입주 이후에도 올해 6월에는 휘경자이 디센시아의 입주가 시작되며, 11월에는 이문아이파크자이가 완공될 예정이다. 이처럼 동북권에 신축 공급이 지속적으로 이어질 예정이어서 당분간 전세가격의 하락세는 지속될 가능성이 높다.
장기적 가치 상승 기대
그러나 장기적으로는 장위동의 부동산 가치가 상승할 것이라는 전망도 있다. 장위동은 다양한 재개발 및 재건축 프로젝트가 진행 중이며, 특히 동북선 경전철(2027년 예정)이 개통되면 접근성이 더욱 향상될 전망이다. 또한 내부순환도로, 동부·북부간선도로 등 주요 도로와 인접해 차량 이동이 용이하다는 장점도 있다.
최근 5년간 장위동의 부동산 가격은 꾸준히 상승해 왔으며, 대규모 개발 프로젝트가 발표된 이후 가격 상승 폭이 더욱 커졌다는 분석도 있다. 따라서 현재의 전세가격 하락은 일시적인 현상일 가능성이 높다.
임차인에게 유리한 시기
현재 장위자이레디언트와 같은 신축 아파트의 전세가격 하락은 임차인에게는 좋은 기회가 될 수 있다. 서울에서 전용 84㎡ 신축 아파트 전셋집을 5억원대에 구하는 것은 일반적으로 어려운 일이기 때문이다.
특히 신생아 특례대출 제도의 영향으로 임차보증금 5억원 이하 아파트 전세 거래가 크게 늘어나고 있는 추세다. 신생아 특례대출은 대출 신청일 기준 2년 이내에 출산·입양한 무주택 가구나 1주택 가구에 대해 주택 구입·전세자금을 저리에 대출해주는 제도로, 전세자금대출을 받을 수 있는 주택은 전용 85㎡ 이하면서 임차보증금이 수도권은 5억원 이하인 주택이다.
종합 시장 분석
서울 동북권의 전세가격 하락 현상은 대규모 신축 아파트 공급이라는 특수한 상황에서 비롯된 것으로 보인다. 이는 강남·송파구 내 일부 지역에서 토지허가거래구역 해제로 상승한 매매가가 전세가를 같이 밀어 올리는 것과는 대조적인 현상이다.
다만 전문가들은 올해 상반기를 지나고 하반기부터 신축 입주 물량이 감소해 내년부터는 공급 절벽이 본격화할 것으로 전망하고 있다. 이에 따라 서울 동북권 전세가 하락세는 일시적일 가능성이 높으며, 장기적으로는 다시 상승세로 전환될 것으로 예상된다.
장위자이레디언트 사례는 대규모 공급이 시장 가격에 미치는 영향을 잘 보여주는 사례다. 이는 주택 공급 확대가 실질적으로 주거비 부담을 완화하는 데 효과적일 수 있음을 시사한다.
또한 이 사례는 부동산 시장에서 타이밍의 중요성을 다시 한번 확인시켜준다. 대규모 입주 시기에 맞춰 전세 계약을 체결하는 것이 임차인에게는 유리할 수 있으며, 임대인은 이러한 시장 상황을 고려한 임대 전략이 필요하다는 점을 시사한다.
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