며칠 전, 두부가 '이거 어떻게 되어가고 있지?'란 꼭지로 '1기 신도시 특별법', '재초환 완화', '실거주의무폐지' 진행 상황을 담은 적 있어요. 12월 다 되어 어느정도 결론이 났는데요. 실거주의무폐지만 아직 노답 상태이고, 나머지 2개는 어느정도 결론이 났습니다.

어렵지만 알아두면 좋은 '재초환'

우선 '재건축초과이익환수제' 얘기해볼게요. 사실 재건축에 큰 관심이 없다면 패스해도 됩니다😁

재초환이 17년만에 '드디어' 완화됐어요. 재건축 초과이익 환수제, 즉 재건축으로 이익이 나면 국가에 일정금액 환수해~ 너네 앉아서 번 돈이잖아? 이건데요. 이걸 좀 덜 환수해간다고 결정이 난 겁니다.

얼마나 덜 환수할건데?

원래, 재건축 종료 시점의 집값에서 개발비용과 평균 집값 상승분을 뺀 초과이익이 조합원 1인당 3000만 원이 넘을 경우 최대 50%까지 부담금을 내야 하는데요, 이걸 3천만 원이 아닌 8천만 원으로 올립니다.

3천만 원 기준이 나온 것이 2006년 노무현 정부 때이니 무려 17년이 흘렀네요. 지금은 어느 지역이든 개발이익이 3천만 원은 훌쩍 넘죠. 즉 재건축하면 다 내라는 얘기가 되니 너무 빡빡하다! 이럴거면 재건축 안한다! 라는 목소리가 높았어요.

사실 재건축을 한다고 해서 모두가 반기는 건 아니에요. 생각보다 추가 금액&스트레스가 이만저만이 아니거든요.

재건축 들어가면 우선 '두부 집 가치가 이 정도 한다'라는 감정평가를 받아요. 그리고 새집으로 고쳐주는 값으로 추가 분담금을 내야해요. 이게 몇 억 해요. (여기에 이것저것 붙여 합하면 일반 분양가가 나옵니다.)

그리고 '앉아서 번 돈이니 재초환까지 할게'라고 하면 추가로 내야 할 돈이 상당히 큰 거죠.

올해 8월 기준 재건축 부담금 예정액이 통지된 단지는 111곳인데요. 대구와 경남 창원에선 1인당 부담금 예정액이 1억 넘게 나온 곳이 있어요. 서울 강남은 4억 이상 나온 곳도 있고요.

어떤 영향이?

3천만 원 기준일 때 재초환 내야할 곳이 111곳이었잖아요? 이걸 8천만 원으로 올리니 67곳으로 줄었어요. 평균 부과 금액도 전국이 8800만 원->4800만 원으로, 서울은 2억 1300만 원->1억 4500만 원으로 대폭 낮아졌어요.

그렇지만 아예 없어진 것이 아니니 어찌됐든 추가 분담금에 재초환 부담금까지 내야하는 상황. 재건축 사업이 다이나믹하게 활기를 띨 것 같진 않아요.

+ 추가로, 1기 신도시 특별법이라 불리는 '노후계획도시 정비 및 지원에 관한 특별법'도 통과했어요. 즉 그동안 꽉꽉 막혀있던 제도들을 좀 더 융통성있게 풀어서 1기 신도시 등을 더 빨리 개발할 수 있도록 추진한다는 거예요.

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📰 한주의 간추린 뉴스

# 묻지마 청약? 신중히...

높은 경쟁률을 뚫고 청약에 당첨된 뒤 막상 계약 단계에서 당첨자 지위를 포기하는 사례가 늘고 있어요. 배정받은 동·호수가 마음에 들지 않거나 시세에 비해 비싼 분양가로 투자 메리트가 없을 것 같아 발을 빼는 사례가 많은데요. 이럴 경우 청약통장 초기화, 청약 재당첨 제한 등의 페널티(벌칙)를 받을 수 있어 ‘묻지마 청약’에 유의해야 해요. 먼저 청약통장 효력이 상실되고요, 무엇보다 재당첨 제한 페널티를 받을 수 있답니다.

# 분양 쏟아집니다

12월 전국에서 약 5만5000가구에 달하는 물량이 분양 시장에 쏟아져 나옵니다. 월간 기준 올해 최대 물량인데요. 하지만 주택시장 전반이 침체 국면으로 전환되며 청약 열기는 다시 식어가는 모습이어서 분양 단지별로 치열한 공급자-수요자간 눈치작전이 벌어질 것 같아요.

# 수능 후 대치동 모습

2024학년도 수학능력시험 이후 서울 시내 인기 학군 지역의 ‘전세특수(학군 이사 수요)’가 잠잠하네요. 보통 학군지 전세시장에서는 자녀가 수능을 본 세입자들이 빠져나가고 학군지 진입을 노리는 수요자들이 채워지는 ‘물갈이’ 현상으로 전세 가격이 요동치는데요. 올해는 ‘불수능’ 직후 학군지 전세 가격이 일제히 급등했던 과거와 달리 일부 신축 단지에만 수요가 몰리는 양극화 현상이 심해지고 있어요.

# 원정투자 어디갔나요

다른 지역 거주자들이 서울 아파트를 사들이는 ‘원정 투자’가 줄고 있어요. 거래 비율로 따지면 12개월 만의 최저치인데요. 주택 수요가 급감하면서 ‘투자자도 움츠러들기 시작했다’는 분석이에요. 지난 10월 지방 등 서울 이외 거주자가 서울 아파트를 사들인 건수는 전체 거래량의 21.3%예요. 거래 5건 중 한 건은 원정 투자란 뜻으로, 지난해 10월 이후 1년 만에 가장 낮은 수치예요.

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