레고랜드 PF 후폭풍에 털린 '리츠'

금리인상, 레고랜드 사태에 리츠 주가 하락
정부 정책과 내년 자금 순환에 따라 기지개 전망

[아시아경제 황준호 기자] 레고랜드 프로젝트파이낸싱(PF) 자산유동화기업어음(ABCP) 사태에 따른 금융시장 경색이 부동산투자회사(리츠) 시장도 얼렸다. 금리 상승에, 경색 위기까지 겹치면서 부동산 시장의 돈 줄이 막힌 상황이다. 이 같은 상황은 내년부터 점차 나아질 것으로 예상되나, 각 종목 별 수혜는 갈릴 것으로 예상된다.

리츠도 얼린 레고랜드 PF 사태

22일 한국거래소에 따르면 21일 현재 KRX 리츠 TOP 10 지수는 825.06을 기록했다. 이 지수는 지난달 25일 763.83까지 떨어졌다가 점차 회복세를 나타내고 있다.

홍지환 NH투자증권 연구원은 "경기는 좋으면서 금리는 낮은 환경에서 리츠의 실적이 증대된다"며 "올해의 경우 금리는 가파르게 올랐지만, 경기 전망은 지속적으로 하향되며 경기와 금리 팩터 모두 리츠 시장에 부정적으로 작용했다"고 분석했다.

특히 레고랜드 PF 여파로 각 부동산 사업의 리파이낸싱에 대한 의구심이 커지자 그 여파가 리츠 시장까지 번졌다. 이 지수는 레고랜드 PF 사태가 벌어진 지난 9월 말(950.78) 대비 13% 가량 떨어진 상황이다.

내년 리츠 시장 다시 개화

전문가들은 리츠 한파가 내년 1분기 정도면 풀릴 것으로 내다봤다. 현재 PF ABCP는 경색으로 인해 1개월씩 만기를 연장하고 있는데, 이런 상황은 각 금융기관이 올해 회계 결산을 마무리 지으면 내년 초부터 자금이 풀리면서 해소될 가능성이 높다.

이경자 삼성증권 연구원은 "이달부터 가동된 적극적인 시장 안정대책, 내년 1분기를 고비로 시장 금리 안정 가능성 등을 고려할 때 크레딧 스프레드는 연말을 기점으로 점차 안정화될 가능성이 높다"며 "이는 부동산 시장의 대출 기능 회복을 의미한다"라고 분석했다.

자산 별 양극화 전망

내년 리츠 시장의 훈풍은 자산 별로 달리 작용할 것으로 예상된다. 국내 상장된 16개 리츠들이 주로 보유하고 있는 자산은 오피스와 물류센터로 나눌 수 있다. 이중 서울 오피스는 역대 최저 공실과 공급 부족으로 임대료 인상이 자본환원율(cap rate, 부동산 매입금 대비 순수익률) 상승으로 이어질 전망이다. 이에 따라 올해와 내년 연평균 실질 임대료 상승률은 14% 정도가 될 것으로 예상된다. 반면, 물류자산의 경우 공급과잉과 거래 위축으로 자본환원율이 지난해 대비 약 100bp 상승한 6%대에 형성될 것으로 추정된다.

상품 별로도 희비가 갈릴 것으로 예상됐다. 롯데리츠의 경우 자금 경색에 따른 내년 만기 도래 차입금에 대한 우려가 주가를 짓누르는 대표적인 종목으로 꼽히는데, 리파이낸싱 과정에서 금리 상승에 따른 배당 감소 우려가 크다는 분석이 나온다.

김세련 이베스트증권 연구원은 "목표주가를 주당 8000원에서 6000원으로 하향 조정하지만 성공적 리파이낸싱과 현금을 바탕으로 한 배당 기조가 방어될 경우 목표주가는 상향 조정의 여지가 있다"라고 밝혔다.

삼성증권은 롯데리츠 외에도, NH올원리츠가 리파이낸싱 비용 증가에 따라 올해 배당액이 내년보다 줄 것으로 전망했다. 이 연구원은 "변동금리로 배당금 변화폭이 줄어들 수 있고 유보 현금으로 배당을 보완할 가능성도 있어, 전년 대비 배당 하락폭은 최대 10% 내외에 그칠 것"이라고 전망했다.

새로운 투자 기회도

내년 새로 출시될 리츠들이 훈풍의 주인공이 될 가능성도 있다. 삼성금융그룹과 한화금융그룹 내 보험사가 준비 중인 삼성FN리츠와 한화리츠는 모두 내년 상반기 상장을 목표로 Pre-IPO를 진행 중이거나 준비 작업을 마친 것으로 알려졌다. 이 외에도 대신글로벌리츠, 인마크글로벌프라임, 롯데호텔리츠, 발해인프라 펀드 등을 포함하면 총 2조원에 달하는 리츠 시장이 새로 열릴 것으로 예상된다.

황준호 기자 rephwang@asiae.co.kr