치고 올라오는 남양주 다산, 하남 미사도 잡나?

- 별내선으로 비상한 “남양주 다산”
- 9호선으로 앞서갈 “하남 미사”

서울 동부 신도시 상급지 승부 ‘다산 vs 미사’

A씨 부부가 집을 찾고 있습니다. 예산은 13억 원으로 적지는 않은데, 쾌적한 대형 아파트를 찾다보니 서울 외곽으로 시선이 갑니다. 특히 환경으로 정평이 난 미사가 특히 매력적으로 보였는데, 요즘 상승세가 상당한 다산도 눈에 들어옵니다. A씨 부부의 현명한 선택은 어느쪽일까요?

가성비 좋은 신축, 다산의 매력

다산은 오랫동안 가성비로 이름을 날려온 곳입니다. 1군 신축 아파트가 상대적으로 저렴하게 거래되어 인기를 구가했죠. 지금은 가격이 많이 오른 편이지만, 여전히 12억 원이면 핵심 대장주 대형도 손에 닿는 수준입니다.

현재 다산동 대장주는 2021년 준공해 올해로 5년차가 된 다산자이아이비플레이스입니다. 전용 104㎡가 12월에 12억 3,500만 원으로 거래됐죠. 현재 호가는 12억 5천만 원 정도입니다.

반면에 예산 13억 원으로 미사에 진입하려면 조금 더 타협이 필요합니다. 대장주인 미사강변센트럴자이로 가려면 면적에 타협을 해야하고요. 비슷한 면적을 찾으려면 미사 북부로 올라가야합니다. 애초에 대형 자체가 별로 없어서 선택의 폭도 좁은 편입니다.

미사강변푸르지오2차에선 전용 101㎡가 2월에 12억 9천만 원으로 거래됐습니다. 현재 호가는 12억 5천만 원입니다. 2016년 입주해서 올해로 10년차에 접어든 아파트입니다.

정리하면 전반적으로 아파트 자체 가성비는 다산이 뛰어난 편입니다. 가격도 저렴하고, 아파트 연식도 짧습니다. 대형 면적이 많아서 선택의 폭이 넓다는 것도 장점의 하나라고 하겠습니다. 신축을 찾는다면 일단 다산입니다.

별내선 vs 올림픽대로… 서울 접경 미사의 저력

두 단지를 기준으로 본다면, 대중교통은 현재 시점으로 다산이 낫습니다. 지난해 8월 개통한 별내선이 결정적입니다. 잠실까지 직행버스로도 50분 걸리던 거리를 20분대로 압축시킨 효자 노선입니다.

특히 다산자이는 8호선 대표 수혜단지로 꼽힙니다. 5번 출구 방면으로 지하통로가 연결되고 있거든요. 비오는 날에도 비를 맞지 않고 지하철에 접근할 수 있습니다. 이 방면으로 유명한게 동탄롯데캐슬입니다.

물론 미사에도 5호선이 있지만 아무래도 강남접근성은 낮은 편입니다. 천호역이나 강동역에서 환승을 해야하고, 2호선이나 9호선으로 접근하려면 번거롭게도 2회 환승이 필수적이죠.

다만 도로까지 감안하면 얘기가 달라집니다. 미사는 강을 건너지 않고도 바로 올림픽대로를 타고 강남 방면으로 진출할 수 있습니다. 강동구 생활권에 딱 붙어있어서 누리는 장점입니다.

반면에 다산은 강변북로로 진입하려면 북부간선도로와 제1순환로를 이용하는 수 밖에 없습니다. 강남 방면으로 진출하기는 쉽지 않죠. 종합하면 대중교통 기준으로는 다산이 편하고, 도로는 미사가 편합니다. 지금은 무승부로 하죠. 물론 미래에는 얘기가 다를겁니다.

생활환경, 상업 인프라는 미사가 ‘한 수 위’

생활환경은 둘 다 계획도시답게 일품이라는 평가를 받고 있습니다. 특히 녹지는 우열을 가리기 어렵죠. 미사에는 한강과 호수공원, 경정공원이 있고, 다산은 다산수변공원에 왕숙천이 있습니다. 도시 전체가 차없는 단지라는 점도 있네요.

학군은 신도시답게 둘 다 열의는 강합니다만 성숙했다고 보기는 어렵습니다. 그래도 학원가가 충분히 형성되어 있는 상황이고요. 미사에서는 지난해에 3개 중학교에서 12명을 특목고에 보냈고, 다산도 1개 중학교에서 8명을 보냈습니다.

다만 상업인프라는 다산이 미사를 따라오기 힘듭니다. 미사는 조성시기도 앞섰고, 다산(진건지구)에 비해 규모도 큽니다. 다산도 압축적으로 중심상권이 형성되어 있지만, 미사의 규모가 더 방대한 편이죠.

실제로 미사강변도시는 망월천을 따라 상권이 형성되어있고, 풍산 방면으로 코스트코, 이마트, 스타필드 등이 성황리에 운영되고 있습니다. 반면에 다산에서는 대형마트를 찾기 힘들고, 롯데백화점 구리점이 그나마 가깝습니다.

종합해서 보면 둘 다 살기좋은 곳인 건 마찬가지지만, 생활편의는 미사가 분명히 더 유리합니다. 특히 주말에 대형마트를 자주 이용하신다면 미사가 정답입니다.

9호선 연장이 결정타… 미사, 위상 더 높아질 듯

미래호재까지 섞이면 얘기가 조금 달라집니다. 미사든 다산이든 굵직한 철도 소식이 있어 기대감을 더하고 있습니다. 핵심은 9호선 연장인데요. 이 점에서는 위치상 강남에 더 가까운 미사가 확실히 유리합니다.

강동-하남-남양주선은 고덕강일1지구까지 올라온 9호선 4단계 연장을 받아서 진접2지구까지 늘리는 노선입니다. 총연장 17.59km 규모로 8개 역을 신설하는데, 이 가운데 미사와 다산(지금지구)이 있습니다. 2031년 개통을 목표로 추진 중입니다.

미사는 1정거장이라도 더 강남에 가까운만큼 유리한 면이 있습니다. 반면에 다산은 지금지구에 정차하기 때문에 현재의 진건지구에는 파급효과가 낮은 편입니다. 대신 다산역은 1정거장 거리인 별내역에 GTX-B가 들어서면 이용이 더 편리할 전망입니다.

교통호재는 아무래도 미사가 유리한 편입니다. 약간 아쉬움을 더하던 강남 접근성을 더해주는 호재고, GTX-B가 관통할 서울 북부는 이미 5호선이 역할을 다하고 있어서 그렇습니다. 추후 교통 변화에 따른 재평가 가능성이 꽤 높겠습니다.

다산의 신축, 미사의 서울접근성… 최적의 선택은?

종합하면 다산은 상대적으로 저렴한 가격으로 신축을 보유할 수 있고, 8호선이 개통한 만큼 대중교통 이용이 편리합니다. 반면에 미사는 생활편의가 더 우수하고, 지리적으로 서울이 가깝다는 것이 분명한 우위를 점하고 있습니다.

쾌적함은 어디든 괜찮으니 아쉬울 게 없겠습니다만, 아무래도 미래 호재까지 내다보면 미사 쪽으로 더 마음이 갑니다. 집이 오래됐다지만 아직 준공 10년이죠. 게다가 다산 가격이 상급지인 미사만큼 치고 올라왔다는 건, 미사의 상승 여력을 기대해 볼만한 대목이기도 합니다.

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