[Remark] 마곡지구, 서울 4대 업무지구로
최근 마곡지구가 CBD, GBD, YBD 등 서울 3대 업무지구에 이어 4대 업무권역으로 주목받고 있습니다. 기존에 CBD, GBD, YBD란 광화문·종로 등의 도심업무지구를 비롯해 각각 강남업무지구, 여의도업무지구를 뜻하는 말인데요. 여기에 마곡업무지구(MBD, Magok Business District)가 대규모 오피스 공급을 통해 새로운 업무지구로 급부상 중인 것입니다.
마곡지구는 2000년대 초반까지만 해도 서울 서부의 외곽 지역으로 인식됐으나, 마곡도시개발사업을 통해 ‘제2의 판교’로 불리며 천지개벽 중입니다. 마곡도시개발사업은 서울 강서구 마곡·가양동 일원 약 366만㎡ 부지를 마곡지구로 지정해 첨단 기술과 신경제 거점으로 육성하는 사업을 뜻합니다.
그중 산업·업무단지가 약 186만6378㎡로 가장 넓으며, 주거단지 110만3585㎡, 공원복합단지 69만8837㎡ 등으로 구성됩니다. 마곡지구에는 LG, 코오롱 등 대기업 연구 개발 시설이 밀집돼 있으며, 총매출액은 25조원, 상주 연구 인력은 약 1만5800명에 달한다고 알려졌습니다.
[Remark] MBD가 뜨는 이유... 대기업 밀집, 투자 줄이어
최근 알스퀘어가 발표한 ‘2025 마곡 오피스 마켓 리포트’에 따르면, 마곡은 2007년부터 개발이 본격화되기 시작했으며, 현재 LG사이언스파크를 비롯해 롯데케미칼, 코오롱 등 20개 이상의 바이오 기업이 밀집한 바이오 클러스터로 성장했습니다.
여기에 지난해 하반기에는 르웨스트 시티타워(19만6260㎡)를 비롯해 케이스퀘어 마곡(15만9287㎡), 원그로브(28만869㎡) 등 대규모 오피스가 공급되며 임대시장이 급성장했는데요. 이들 시설에는 오피스뿐 아니라 호텔, 컨벤션센터, 문화시설 등 다양한 편의시설이 함께 들어설 것으로 기대를 모으고 있습니다.
또한, 마곡에서는 대기업의 투자가 이어지며 그 가치가 더욱더 부각되고 있는데요. 올해 1월에는 KT에스테이트가 KT투자운용과 함께 마곡 르웨스트 시티타워 A·B동의 1종 수익증권에 투자했다고 밝혀 화제를 모은 바 있습니다. 마곡 르웨스트 시티타워 A·B동은 연면적만 2만9000여 평에 달하며, 이번 KT에스테이트의 투자 규모는 1700억원 수준입니다. 업계에서는 이번 오피스 매입으로 KT에스테이트가 GBD(KT선릉타워), YBD(KT여의도타워)에 이어 마곡까지 서울 내 3개 주요 업무지구에서 핵심 자산을 보유했다고 평가했습니다.
[Remark] 유동인구 늘며 매출도 상승
게다가 최근 상승 중인 서울 오피스시장의 임대료와 비교해 합리적인 임대료는 마곡지구가 기존 도심이나 강남 대비 경쟁력 있는 업무지구임을 증명하고 있습니다. 올 초 알스퀘어가 발표한 ‘2025 마곡 오피스 마켓 리포트’에 따르면, 마곡의 마케팅 임대료는 지난해 3분기 기준으로 3.3㎡당 13만원이며, 신축 자산은 임차인 유치를 위해 15~17만원 수준에서 계약이 이뤄지고 있다고 전했는데요. 이는 주요 업무지구인 CBD나 GBD의 40~50% 수준이라고 밝혔습니다.
신규 오피스가 늘어남에 따라 유동인구도 대폭 증가한 부분도 마곡지구의 성장을 밝게 하는 요소 중 하나입니다. KT에스테이트가 빅데이터 플랫폼 소상공인365를 분석해 본 결과, 코엑스 마곡 르웨스트가 있는 서울지하철 9호선 마곡나루역 반경 500m 기준으로 월별 일평균 유동인구 추이는 지난해 9월 기준으로 11만3144명으로 전년 동기인 5만8054명보다 2배가량 증가했습니다. 또한, 이데일리 보도에 따르면, 코엑스 마곡이 개관한 지난해 11월 이후 강서구 마곡동 일대 식당, 카페 등 상가 매출액이 무려 30%나 증가했다고 알려졌습니다.
[Remark] 최근 경기 침체 등으로 인한 기업 이전 활발... 향후 전망은?
이런 상황에 최근 국내 경기 침체가 역설적으로 마곡지구 붐을 이끈다는 분석도 있습니다. 기업들이 비용 절감이나 경영 개선 등을 이유로 비교적 저렴한 임대료와 우수한 인프라를 갖춘 강북이나 마곡지구로 눈길을 돌리고 있기 때문입니다.
일례로 국토일보 기사에 따르면, DL이앤씨는 올해 말 서울 돈의문 디타워와의 임대차 계약이 만료됨에 따라 원그로브로 본사를 이전할 계획이며, 에어인천 역시 마곡지구로 사옥을 옮길 예정입니다. 또한, LG 계열사인 디앤오의 공유오피스 ‘플래그원’, 구직 플랫폼인 ‘사람인’, 바이오 기업 ‘인비트로스’ 등이 마곡지구 내 오피스에 임차 계약을 체결한 것으로 알려졌습니다.
글로벌 부동산 컨설팅 기업 쿠시먼앤드웨이필드는 “마곡은 서울 주요 업무권역의 임대료 상승 속에서도 합리적인 대안을 제공하며 기업 유치에 유리한 환경을 갖추고 있다”고 분석했는데요. 향후 AI, 바이오, 친환경 기술 등 첨단 업무시설 조성을 기반으로 마곡 르웨스트 시티타워 등 대형 오피스 시설 등을 갖춘 마곡지구가 서울을 대표하는 4대 업무지구로 우뚝 설지 귀추가 주목됩니다.
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