‘집값 하락’이 의아한 서울 외곽… 전세난이 매매가 떠받쳤다

노·도·강 등 10개구 체감 어려워
집값 4.6% 오를때 전셋값 6.9%↑
단기 급등에 상승세는 다소 둔화
업계 “경기도로 주도권 넘어갔다”

이재명 대통령이 서울 주요 지역의 집값 하락을 강조하며 집값 하락에 대비하고 있다고 밝혔으나, 서울 외곽에선 체감이 어려워 보인다. 올해 계약된 아파트의 평균 매매가격이 작년보다 높아진 데다 신규 전세보증금 상승률은 매매보다 더 가팔랐다. 매매가 단기 급등으로 매수세가 주춤해졌어도 전세 부족에 따른 매수가 이어지며 집값 하락을 제약할 수 있다는 분석이 나온다.

4일 국민일보가 국토교통부 실거래가 자료를 분석한 결과, 올해 1월 1일부터 이날까지 계약된 서울 외곽 10개 구(노원·도봉·강북·성북·중랑·은평·강서·구로·금천·관악) 아파트의 신규 전세 평균 보증금은 4억5562만원으로, 지난해 같은 기간보다 6.9% 높았다. 이 기간 해제 거래를 제외한 매매 거래(중개거래)의 평균 가격은 7억4789만원에서 7억8192만원으로 4.6% 올랐다. 매매보다 전세보증금이 더 크게 오른 것이다.

지역별로는 강북구의 신규 전세 평균 보증금이 3억8286만원에서 4억5693만원으로 19.3% 올라 매매 평균 가격 상승률인 12.7%보다 높았다. 성북구도 신규 전세보증금이 16.1% 올라 매매가격 상승률(11.9%)을 웃돌았다.

다만 매매가 부담에 거래는 점차 둔화하는 모습이다. 외곽 10개 구의 매매 중개거래 건수는 지난 7월 2964건에서 8월 1985건, 9월 1709건으로 감소했다. 현지 중개업소들은 집값이 정책대출을 활용할 수 있는 가격선을 넘어서고, 단기간 가격이 급등한 탓에 매수세가 뜸해졌다고 입을 모았다. 거래가 둔화하는 가운데 매매 매물도 증가하고 있다. 아실에 따르면 서울 아파트 매매 매물은 6월 30일 기준 6만1039건에서 이날 8만430건으로 31.8% 늘었다.

반면 전세 매물은 매매 대비 증가세가 더디다. 전세 매물은 6월 30일 2만181건에서 이날 2만1757건으로 7.8% 증가했다. 매매 매물과 비교하면 4분의 1에 불과하다. 전세 매물 부족으로 전세가는 오르고, 오른 전셋값과 반복되는 이사 부담에 매수하는 경우가 적지 않다는 게 현장 이야기다. 성북구 길음동의 한 중개업소 대표는 “며칠 전 성북구에서 전세로 살던 세입자가 집주인이 들어오겠다고 하는 바람에 만기에 맞춰 같은 지역 아파트를 매수하기로 했다”며 “전세 매물이 없으니 대출받는 김에 조금 더 보태서 매매하는 사람이 많다”고 말했다.

전문가들은 단기간 가격 급등으로 서울 외곽 상승세도 둔화할 수 있다고 전망한다. 다만 매수세가 옮겨갈 가능성이 높다고 봤다. 남혁우 우리은행 부동산연구원은 “외곽 지역은 가격 상승 부담에 상승 폭이 둔화할 수 있겠으나, 전월세 물량 부족이 매매가를 완충하는 효과가 있어 호가 하락은 제한적”이라고 말했다.

익명을 요구한 한 부동산 전문가는 “인접 경기 지역으로 매수세가 번지며 상승 폭이 커지면, 서울 상승 폭이 둔화됐다 해도 서울 집값이 잡혔다고 볼 수 없다. 주도권이 경기도로 넘어간 것으로 봐야 한다”고 꼬집었다.
정진영 기자 young@kmib.co.kr