서울 18만가구 이주 앞두고…서울·경기 전세난 우려

서울 지역 아파트들의 모습. 쿠키뉴스 자료사진

서울 곳곳에서 재건축·재개발이 본격화하면서 대규모 이주 수요가 발생하고 있다. 서울은 물론 경기 지역까지 전세 매물이 줄어들면서 조합원들이 새 거처를 구하는 데 어려움을 겪을 수 있다는 우려가 나온다. 전문가들은 이주 시기를 분산하는 등 대책 마련이 필요하다고 지적한다.

13일 서울시가 국회 국토교통위원회 소속 전용기 더불어민주당 의원에게 제출한 ‘2026~2030년 정비사업 이주 예정 물량’에 따르면 향후 5년간 서울 207개 정비사업장에서 총 17만9310가구가 이주할 예정이다. 연도별로는 올해 2만4844가구, 2027년 1만3446가구에서 2028년 4만5256가구로 늘어난다. 2029년에도 3만9102가구, 2030년에는 5만6662가구의 이주가 예정돼 있다.

지역별로는 강남구에서 내년 상반기(1~6월) 이주 예정인 은마아파트를 포함해 총 1만163가구가 이주할 예정이다. 서대문구는 9889가구, 영등포구는 8073가구, 송파구는 7586가구가 거처를 옮길 전망이다.

정비사업에 따른 대규모 이주가 현실화하면 인근 지역의 전세 수요가 늘어날 수 있다. 재건축·재개발 구역에 거주하던 조합원과 세입자들은 사업 기간 동안 다른 주거지를 찾아야 하는데, 자녀의 학교나 직장, 기존 생활권 등을 고려해 인근 지역 전셋집을 구하는 경우가 많다.

문제는 최근 몇 년간 서울 아파트 입주 물량이 감소하면서 전세 공급도 줄어들고 있다는 것이다. 이에 기존 전세 수요에 정비사업 이주 수요까지 더해질 경우 시장이 이를 감당하기 어려울 수 있다는 우려가 나온다. 서울 아파트 입주 물량은 내년 1만6433가구, 내후년 9523가구로 예정돼 있어 대규모 이주 수요를 뒷받침하기에는 부족하다.

여기에 정부의 세제 개편 등으로 집주인들이 실거주를 택하면서 전세 매물을 거둬들이거나 신규로 내놓지 않는 현상까지 겹쳐 전세시장 불안이 심화할 수 있다는 전망이 나온다.

실제로 서울 아파트 전세 매물은 감소세를 보이고 있다. 부동산 플랫폼 아실에 따르면 이날 서울 아파트 전세 매물은 2만520건으로, 1년 전인 지난해 10월13일(2만3382건)보다 2862건(12.2%) 감소했다. 서울에서 전셋집을 구하지 못한 수요가 경기 지역으로 이동하는 것도 쉽지 않은 상황이다. 이날 경기 아파트 전세 매물은 1만2587건으로, 지난해 같은 날(1만9662건)보다 7075건(36.0%) 줄었다.

전세 매물이 감소하는 가운데 이주 수요까지 집중되면 전셋값 상승 압력이 커질 수 있다는 전망도 나온다. 한국부동산원의 ‘10월 첫째 주(5일 기준) 주간 아파트 가격 동향’에 따르면 올해 들어 해당 시점까지 서울 아파트 전셋값은 누적 8.35% 상승했다. 전년 동기 상승률인 1.87%보다 상승폭이 6.48%포인트(p) 확대됐다. 경기도 아파트 전셋값도 누적 5.77% 올라 전년 동기 상승률(0.72%)보다 상승폭이 5.05%p 커졌다.

대규모 이주에 따른 전세난을 막기 위한 대안으로는 이주 시기 조정이 거론된다. 지난 2021년 서울시는 반포 일대에서 재건축·재개발 이주 수요가 집중되자 단지별 인가 시기를 조정해 이주 시기에 시차를 뒀다. 당시 반포주공1단지 1·2·4주구와 3주구 등 3600가구가 넘는 이주 물량이 단기간에 몰리면서 전세난 우려가 커진 데 따른 조치였다.

전문가들은 이주 시기를 분산하는 것이 현실적인 대안이 될 수 있다고 제언했다. 윤지해 부동산평론가는 “서울시가 이주 시기를 조절하는 방안이 현재로서는 가장 현실적인 대안”이라며 “조합원 내부에서도 이주 기간을 3개월 단위로 차등화하고 구역별로 순차적으로 이주하도록 조정하는 것이 그나마 실현 가능한 방안”이라고 말했다.

이유림 기자 reason@kukinews.com