[8·13 금융대책]비거주 1주택자 전세대출 보증 불허…'투기 차단'

구윤철 부총리와 이억원 금융위원장(세종=연합뉴스) 김도훈 기자 = 구윤철 부총리 겸 재정경제부 장관과 이억원 금융위원장이 11일 정부세종청사에서 열린 이재명 대통령 주재 국무회의에서 대화하고 있다. 2026.8.11 superdoo82@yna.co.kr

(서울=연합인포맥스) 윤슬기 기자 = 앞으로 수도권·규제지역에 아파트 한 채를 보유하고도 본인과 배우자가 한 번도 실제 거주하지 않은 1주택자의 전세대출이 원칙적으로 금지된다.

세입자의 임차보증금을 활용해 집을 산 뒤 정작 본인은 다른 집에서 전세대출을 받는 방식의 투기성 자금 조달을 반드시 차단하겠다는 의지다.

아울러 수도권·규제지역 1주택자의 전세대출 보증비율도 현행 80%에서 70%로 낮춘다.

'삼전닉스'(삼성전자+하이닉스) 억대 성과급 지급이 집값 상승을 부추긴다는 지적에 소득이 일시적으로 급증한 차주의 총부채원리금상환비율(DSR) 소득 산정 기준을 강화해 주택담보대출 금액을 제한한다.

금융위원회는 13일 이 같은 내용을 담은 '부동산 시장 안정을 위한 금융 종합대책'을 발표했다.

◇'갭투자' 비거주 1주택자 전세대출 차단…보증비율도 70%로↓

금융당국은 기존 주택담보인정비율(LTV)과 DSR, 주담대 한도 등 수요관리 기조를 유지하면서 전세대출과 고가·고위험 주담대에 대한 규제를 추가로 강화하기로 했다.

우선 전세대출 보증 제한 대상에 '투기적 목적의 비거주 1주택자'를 새로 포함한다.

규제 대상은 수도권·규제지역 아파트를 보유한 1주택자 가운데 본인과 배우자 모두 해당 주택에 주민등록을 이전한 이력이 없는 경우다.

교육이나 부모 봉양 등의 이유와 관계없이 본인이나 배우자가 한 번이라도 해당 주택에 주민등록을 둔 적이 있다면 규제 대상에서 제외된다.

해당 주택을 본인이나 배우자의 직계존비속에게 임대한 경우도 규제하지 않는다.

단독주택 등 비아파트를 보유한 1주택자 역시 이번 규제 대상에 포함되지 않는다.

신진창 금융위 사무처장은 브리핑에서 "핵심은 본인이나 배우자가 주민등록상 기재한 이력이 있으면 규제 대상이 아니라는 것"이라며 "한 번이라도 살았으면 교육이나 부모 봉양 등 이유와 관계없이 규제 대상이 아니다"라고 설명했다.

현재 수도권·규제지역 아파트를 보유한 1주택자가 받은 전세대출은 약 6만건, 9조3천억원 규모다.

기존에는 다주택자와 투기지역·투기과열지역에서 3억원을 초과하는 아파트를 취득한 사람 등에 대해 주택금융공사와 주택도시보증공사(HUG), SGI서울보증의 전세대출 보증을 제한해왔다.

앞으로는 비거주 1주택자까지 규제 범위가 넓어진다.

규제 대상에 해당하면 전세대출 신규 취급과 만기 연장이 원칙적으로 금지된다. 관련 조치는 내년 1월1일부터 시행된다.

다만 법적 의무에 따라 실거주가 예정돼 있거나 기존 임대차계약이 끝나지 않은 경우, 임대인의 보증금 미반환 등 불가피한 사유가 있으면 신규 취급이나 만기 연장을 예외적으로 허용한다.

금융회사 여신심사위원회가 비거주 사유의 불가피성을 인정하는 경우도 예외가 적용된다.

신 처장은 "예측할 수 없는 상황을 모두 알 수는 없는 만큼 은행 여신심사위원회가 합리성이 있다고 인정하면 대출할 수 있도록 제도를 열어둘 것"이라고 말했다.

1주택자의 전세대출 보증비율도 낮아진다.

현재 전세대출 보증비율은 수도권·규제지역 80%, 그 외 지역 90%지만 내년부터 1주택자는 각각 70%와 80%로 10%포인트씩 낮아진다. 무주택자는 현행대로 수도권·규제지역 80%, 그 외 지역 90%가 유지된다.

서울 송파 강남 서초 일대 아파트 단지 모습(서울=연합뉴스) 한종찬 기자 = 정부의 주택 공급대책 발표를 앞둔 12일 서울 송파구 롯데월드타워 서울스카이에서 바라본 서울 도심 주택 단지 모습. 2026.8.12 saba@yna.co.kr

◇성과급으로 뛴 연봉 DSR 깐깐하게…고가주택 주담대 RW도 상향

성과급 등으로 특정 연도의 소득이 크게 늘어난 차주에 대해서는 DSR 산정 방식도 보수적으로 바뀐다.

현재 근로소득자는 최근 1개년 소득을 기준으로 DSR을 산정해 일회성 성과급으로 소득이 급증해도 이를 그대로 대출한도에 반영할 수 있다.

앞으로는 근로소득을 포함한 모든 소득에 동일한 기준을 적용한다.

원칙적으로 최근 1개년 소득을 사용하되 소득상승률이 20%를 초과하면 최근 2개년 평균소득, 30%를 초과하면 최근 3개년 평균소득으로 DSR을 계산한다. 소득이 감소한 경우에는 최근 1개년 소득을 적용한다.

최근 삼성전자와 SK하이닉스 등 반도체 기업의 실적 개선에 따라 대규모 성과급 지급이 예상되는 상황에서 일시적으로 늘어난 소득이 대출 확대로 이어지는 것을 막으려는 취지다.

은행의 고가·고위험 주담대 취급을 억제하기 위한 자본규제도 강화한다.

현재 만기일시상환이나 3건 이상 주담대 등 고위험 주담대에 높은 위험가중치(RW)를 적용하고 있는데 앞으로는 고액·고DSR 주담대와 고가주택·고LTV 주담대까지 대상을 확대한다.

구체적인 고액·고가 기준과 위험가중치 상향 수준은 은행권 협의와 자본비율 영향 분석 등을 거쳐 올해 4분기 확정할 예정이다.

주담대 위험가중치 강화는 내년 1월 시행을 목표로 한다.

위험가중치가 높아지면 은행은 같은 금액을 대출해주더라도 더 많은 자기자본을 부담해야 하는 만큼 고가주택이나 상환부담이 큰 차주에 대한 대출 취급 유인이 낮아진다.

가계부채가 과도하게 늘어날 경우 은행에 추가 자본을 쌓도록 하는 '가계부문 시스템리스크 완충자본(SSyRB)'도 도입한다.

가계부채가 국내총생산(GDP)의 일정 수준을 넘으면 은행별 주담대 비중과 가계부채 증가율 등을 고려해 추가 자본을 적립하도록 하는 방식이다.

금융위는 GDP 대비 가계부채 비율 80%, 추가 자본 적립 상한 1% 등을 예시로 제시했으며 구체적인 부과 기준은 영향 분석을 거쳐 확정할 예정이다.

SSyRB는 내년 1월부터 6개월간 시범운영한 뒤 하반기부터 실제 자본 적립 의무를 부과한다.

금융당국은 주택공급을 위한 금융지원은 확대하면서도 투기적 대출 수요에 대해서는 전세대출 보증 제한과 DSR 소득 산정 기준 개편, 주담대 자본규제 강화 등을 통해 관리 기조를 이어갈 방침이다.

신 처장은 "부동산 시장이 안정될 때까지 LTV 40%, DSR 40%, 주택가격별 주담대 한도 6억·4억·2억원 등 기존 수요관리 기조는 당분간 그대로 유지할 것"이라며 "다주택자 주담대 만기연장 제한과 사업자대출 용도 외 유용에 대한 점검과 대출 회수 등도 지속하겠다"고 말했다.

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