반도체머니 쏠린 동탄·기흥·구리, 부동산 3중 규제

정부가 경기도 화성시 동탄구와 용인시 기흥구, 구리시를 토지거래허가구역과 투기과열지구·조정대상지역으로 30일 새로 지정했다. 최근 반도체 특수와 교통망 호재 등으로 집값이 급등한 지역이다. 지난해 10·15 대책으로 서울 전역과 경기도 12곳이 3중 규제로 묶인 지 8개월여 만에 범위가 더 넓어졌다.

국토교통부는 이날 화성 동탄구, 용인 기흥구, 구리시를 투기과열지구와 조정대상지역으로 신규 지정한다고 발표했다. 효력은 1일부터 발생한다. 지방자치단체장 권한인 토지거래허가구역도 이날 경기도가 아파트에 한정해 지정했다. 이 효력은 오는 5일부터 발생한다.

국토부는 “동탄구·기흥구는 최근 반도체 업계 특수에 따른 집값 상승 기대감과 GTX-A 개통 등 교통 인프라 개선으로, 구리시는 서울과 인접한 역세권 수요로 가격 상승세가 지속된 상황”이라며 이번 조치가 “투기적 매수를 차단해 실수요자를 보호하고, 주택시장 과열에 대응하기 위한 것”이라고 밝혔다.

부동산 시장에선 이들 지역의 규제지역 지정은 일찌감치 예상돼 왔다. 최근 3개월간 집값 상승률이 경기도의 석 달(3~5월) 누적 물가 상승률(1.38%)의 1.3배를 초과하면 조정대상지역, 1.5배를 초과하면 투기과열지구로 지정될 수 있다. 동탄구(3.85%)·구리시(3.53%)·기흥구(2.57%) 모두 이 기준을 훨씬 웃돌았다. 특히 삼성전자·SK하이닉스 반도체 공장과 인접한 셔세권(셔틀버스+역세권) 수혜를 입은 동탄구의 경우 한국부동산원 주간 아파트 가격 동향 기준 올해(6월 넷째 주까지) 누적 상승률이 11.38%로 전국에서 가장 먼저 10%를 넘었다.

김영옥 기자

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삼전닉스 셔세권 묶었다…정부 “투기 차단, 실수요자 보호”

규제지역으로 새로 묶인 이 지역은 앞으로 대출·세제·전매·청약 등 전방위적인 제한을 받게 된다. 무주택자와 처분조건부 1주택자의 주택담보대출비율(LTV)은 70%에서 40%로 줄어든다. 유주택자는 사실상 신규 주택담보대출을 받을 수 없다. 전세대출을 받은 차주가 규제지역 내 3억원 초과 아파트를 사거나, 규제지역 내 3억원 초과 아파트 보유자가 전세대출을 받는 것도 제한된다. 2주택 이상 다주택자를 대상으로 양도소득세·취득세 중과, 정비사업 조합원 지위 양도 제한 등 각종 규제도 뒤따른다.

갭투자(전세를 끼고 매수)도 차단된다. 집을 사고 4개월 안에 입주해 2년간 실거주해야 하기 때문이다. 다만 지난달 말 개정된 부동산거래신고법에 따라 기존 토지거래허가구역과 마찬가지로 올해 말까지는 세입자가 있는 주택을 무주택자가 매수하는 경우 임차인의 기존 임대차 계약 기간 실거주 의무가 유예된다.

시장에선 이번 조치가 단기적으로는 과열 양상을 진정시킬 수 있다는 전망이 나온다. 함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 “향후 6개월에서 1년 정도는 투자 수요가 줄어 거래량이 눈에 띄게 감소할 가능성이 크다”며 “최근 급등했던 신축·역세권 단지를 중심으로 매수 심리가 다소 진정될 수 있다”고 말했다.

중장기적인 집값 안정 효과는 제한적일 수 있다. 이창무 한양대 도시공학과 교수는 “과거 사례를 보면 규제는 수요뿐 아니라 시장에 나오는 물량도 함께 줄여 거래량 감소로 이어졌고, 이후 가격이 다시 급등하는 흐름이 반복됐다”고 했다. 인근 비규제지역으로 투자 수요가 이동하는 풍선효과가 나타날 가능성도 제기된다. 이에 시장에선 정부가 향후 규제지역을 더 넓힐 것으로 예상한다. 안양시 만안구 등 최근 집값이 급등 중이지만 규제지역에 포함되지 않은 다른 비규제 지역에 수요가 몰릴 수 있어서다. 실제 국토부 관계자도 이날 만안구 등은 “정량적 요건을 충족하지 못해 지정 고려 대상으로 삼지 않았다”면서도 “시장을 추가적으로 모니터링하면서 (지정) 필요성을 판단하겠다”고 했다.

이날 금융위원회는 규제지역 확대에 맞춰 국토부·금융감독원·한국은행 등 관계기관과 합동으로 가계부채 점검회의를 열었다. 회의를 주재한 신진창 사무처장은 “(대상 지역에) 강화된 대출 규제가 즉시 시행되는 만큼 현장 혼선이 발생하지 않도록 전 금융권의 적극적인 협조가 필요하다”며 “철저한 시장 모니터링 등을 통해 지속적으로 관리목표를 미준수하는 금융회사 등에 대해서는 필요시 현장 점검 등을 통해 더욱 적극적으로 대응할 계획”이라고 했다.

김준영·박현주 기자