용산정비창 승부수 던진 HDC현대산업개발···공사비 평당 858만원[집슐랭]

포스코 제안보다 36만원 낮아
최저 이주비 20억원 보장

[서울경제]

HDC현대산업개발이 서울 용산정비창 전면1구역 평당 공사비를 파격적인 858만 원으로 제시했다고 18일 밝혔다.

정비업계에 따르면 15일 마감된 용산정비창 전면1구역 입찰에서 HDC현대산업개발의 총 공사비는 9244억 원, 포스코이앤씨는 9099억 원을 제시했다.

HDC현대산업개발은 포스코보다 약 5843평 더 넓은 연면적을 포함하는 설계를 제시했다. 이 같은 연면적 확장은 용산역과 직접 연결되는 지하 통로, 상업시설 배치 등을 통해 조합의 추가 수익성을 고려한 결과다.

두 회사가 산정한 건축연면적을 따졌을 때 HDC현대산업개발 평당 공사비는 조합의 예정공사비 960만 원보다 100만 원 이상 낮고, 경쟁사인 포스코이앤씨(894만 원)보다 36만 원 낮다.

HDC현산 관계자는 “지하층은 용적률에 포함되지 않아 조합원 권리가액에 영향을 미치지 않으면서 향후 분양 수익은 높일 수 있는 전략적 설계”라며 “공사비 변동 리스크까지 사전에 관리할 수 있는 방안”이라고 설명했다.

공사기간 역시 포스코의 47개월보다 5개월 단축한 42개월로 제안했다. 공사기간 단축은 조합원의 임시 거주 기간을 단축하고 금융 이자 부담 감소, 빠른 입주 및 상가 분양 수익 창출 등 다양한 이점을 조합원들에게 제공한다.

HDC현산은 공사기간을 단축할 수 있는 이유로 “아이파크몰 운영, 용산 철도병원 부지 복합개발, 용산공원 지하화 등 인근 대형 프로젝트 운영 및 추진을 통해 쌓아온 경험과 노하우 때문”이라고 설명했다.

조합원들이 직접 혜택을 볼 수 있는 최저이주비도 국내도시정비사업 역사상 가장 높은 조합원당 20억 원(LTV 150%) 보장을 명시했다. 이는 과거 한남4구역에서 삼성물산이 제안했던 12억 원보다 8억 원, 경쟁사인 포스코(16억 원)보다는 4억 원 더 높은 조건이다.

이주비를 초과하는 추가 대출의 경우에도 담보인정비율(LTV) 150% 조건을 제시했다. 경쟁사 포스코는 LTV 160%를 제안했으나, 실제 대출 실행 과정에서는 조합원의 소득과 담보가치 평가 등의 현실적 제한 조건 때문에 실제 차이는 미미하다는 것이 업계 전문가들의 설명이다.

사업비 금융 조건에서도 HDC현산은 업계 최저 수준의 CD+0.1% 금리를 제안했다. 경쟁사인 포스코의 제안(CD+0.7%) 대비 0.6%포인트 낮은 수준이다. 이는 사업비 규모가 큰 재개발 사업의 특성을 고려하면 수십억 원대의 이자 비용 차이를 유발할 수 있다.

용산정비창 전면1구역 재개발사업은 서울 용산구 한강로3가 일대 7만 1901㎡ 부지에 지하 6층~지상 38층 규모로 아파트(777가구), 오피스텔(894실), 상업 및 업무시설 등이 함께 들어서는 대규모 복합개발 사업이다. HDC현대산업개발과 포스코이앤씨가 최종 입찰서를 제출했다. 조합은 5월 홍보관 오픈과 함께 합동설명회를 진행한 뒤 6월 중순 조합 총회를 통해 최종 시공사를 선정할 계획이다.

김창영 기자 kcy@sedaily.com