빌라 전세시장 '심폐소생'한다…전세금 반환보증 '집값 산정' 합리화

빌라 전세금 반환보증 가격 산정 때 '감정평가액' 활용 인정
집주인, 공시가 VS 감정가 유불리 따져 선택…"7월 말부터 시행"

서울 강서구의 한 빌라 밀집지역. 2023.5.3/뉴스1 ⓒ News1 이승배 기자

(세종=뉴스1) 조용훈 기자 = 정부가 빌라·오피스텔 등 비아파트에 대한 전세금 반환보증 가입 문턱을 일부 완화한다. 전세금 반환보증 가입을 위한 주택 가격 산정 시 그간 인정하지 않았던 감정평가액을 주택도시보증공사(HUG)가 공신력을 담보하는 전제로 예외적으로 허용하기로 했다.

보다 많은 비아파트가 전세금 반환보증에 가입할 수 있도록 해 집주인들의 보증금 반환 부담을 낮추고, 임차인들의 빌라 기피 현상을 해소해 무너진 빌라시장을 다시 살리겠다는 취지다.

또 150만여 개(10조 원 규모)에 달하는 청약 예‧부금 등 입주자저축 통장을 주택청약종합저축으로의 전환을 허용하고, 공공분양 뉴:홈 나눔형의 사인 간 거래를 허용하는 등 공공주택 공급‧운영방식도 개선한다.

국토교통부는 13일 진현환 제1차관 주재로 '민생토론회 후속조치 점검회의'를 열고, 이런 내용을 포함한 '민생토론회 후속 규제개선 조치'를 발표한다.

앞서 국토부는 지난 3월부터 주택토지실 중심의 태스크포스(TF)를 신설하고, 민생 토론회 도출 과제에 대한 개선 작업을 진행해 왔다.

ⓒ News1 윤주희 디자이너

◇전세금 반환보증 가입 시 '감정평가금액' 활용 허용

우선 국토부는 비아파트 전세보증금 반환보증 주택가격 산정 시 그간 제외됐던 감정평가액을 활용하도록 관련 제도를 손질한다. 단 이는 집주인이 주택 공시가격에 대한 이의를 신청하고, 보증기관인 HUG가 받아들일 때 가능하다.

이때 HUG는 감정평가법인에 예비감정을 의뢰하고, 임대인은 공시가격과 예비감정평가금액 중 보증 가입 가능 금액이 높은 쪽을 고려해서 선택하면 된다. 감정평가금액 활용을 희망할 경우 임대인은 본인이 직접 비용을 부담하고, 본 감정을 의뢰하면 된다.

국토부 관계자는 "조만간 5~6개 정도의 감정평가법인을 선정하기 위한 입찰 공고를 낼 예정"이라며 "늦어도 7월 말부터는 감정평가법인이 구성돼 본격적인 신청을 받기 시작할 것"이라고 말했다.

그러면서 "HUG가 감정평가를 직접 의뢰하기 때문에 감정평가 절차 등에 대해 공신력과 객관성을 보다 강화할 수 있다"며 "주택가격도 보증 당시 시세 등 개별 주택 특성에 맞게 산정이 가능하다"고 강조했다.

국토부는 이번 조치는 공시가격 하락으로 빌라, 오피스텔의 전세금 보증 가입이 어려워지면서 임차인들의 빌라 전세 기피 현상이 심화하고 있다는 판단에 따른 것이다.

아울러 국토부는 전세보증금이 '공시가격의 126%'(공시가격 인정비율 140%·담보인정비율 90%) 이하일 때만 보증 가입을 받아주는 현행 기준은 그대로 유지한다는 방침이다.

앞서 정부는 주택가격 산정 때 공시가격 적용 비율을 150%에서 140%로 강화한 데 이어 보증 가입을 허용하는 전세가율을 집값의 100%에서 90% 이하로 조정해 사실상 공시가격의 126% 이하로 전셋값을 설정해야만 보증 가입이 가능하도록 했다.

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◇150만개 입주자저축 통장→주택청약종합저축 통장 '전환' 허용

국토부는 또 민영‧공공주택만 청약할 수 있었던 청약 예‧부금 등 입주자저축을 모든 주택 유형에 청약할 수 있는 주택청약종합저축으로의 전환을 허용한다. 이는 종전 통장을 해지함과 동시에 신규 주택청약종합저축 통장으로 재가입할 때만 가능하다.

특히 통장 전환 시 종전 통장의 기존 납입 실적들은 그대로 유지된다. 청약 예‧부금은 통장가입기간을, 청약저축은 납입횟수 및 월납입 인정금액 모두 인정한다.

또 지난 1983년부터 유지돼 온 10만 원의 청약통장 월납입금(저축총액) 인정한도도 월 25만 원으로 높아진다.

국토부 관계자는 "현재 청약통장에 10만 원을 초과 입금한 경우에도 공공분양 청약 인센티브 등에 활용되는 월납입금으로는 10만 원까지만 인정되고 있다"고 설명했다.

공공주택 공급 및 운영방식도 개선한다. 이를 위해 공공분양 뉴:홈 나눔형의 사인 간 거래를 허용하고 정산기한을 도입한다.

뉴:홈 나눔형은 건물만 분양하는 토지임대부 주택으로 시세의 70% 이하의 저렴한 가격으로 분양받고, 5년 의무 거주 후 매도할 경우 처분이익(감정가-분양가)이 생기면 수분양자와 공공이 7 대 3의 비율로 이익을 나누는 구조다.

국토부는 이를 거주의무기간 이후 감정가 차익이 아닌 실제 시세차익 기준으로 사인 간 거래를 허용한다는 방침이다. 또 정산기한을 도입해 입주 10년 경과 시에는 감정가 차익으로 정산하고, 이후 처분 시 시세차익은 100% 모두 수분양자에게 귀속시킨다.

이외에 기숙사형 매입임대주택 공급대상을 청년층에서 고령자 등 일반층으로 확대하고, 지자체가 지역 특수성을 고려해 공공임대 입주자격 요건을 자율적으로 설정할 수 있도록 지역 제안형 특화임대주택을 신설할 예정이다.

joyonghun@news1.kr