전세사기 특별법 이대로는…"선구제 후회수 불가"

[한국경제TV 방서후 기자]
정부가 더불어민주당이 추진 중인 '전세사기 특별법' 개정안을 거듭 반대하고 나섰다.

오는 28일 야당 주도로 국회 본회의 통과가 유력한 가운데 '선(先)구제 후(後)회수' 라는 법안 취지가 제대로 작동하지 않을 수 있다는 우려에서다.

국토교통부는 이런 내용을 주장하고자 법무부, 금융위원회와 함께 23일 서울 서초구 서초동 한국부동산원 서울 강남지사에서 전세사기 특별법 개정안에 대한 종합 토론회를 개최했다.

이날 토론회에는 김규철 국토부 주택토지실장, 이장원 국토부 피해지원총괄과장, 임형준 금융위 거시금융팀장, 최형규 법무부 법무심의관실 검사, 김경선 주택도시보증공사(HUG) 경·공매지원센터 팀장, 최우석 HUG 전세피해지원기획팀장, 왕인창 한국토지주택공사(LH) 매입임대사업처장, 박종인 LH 전세피해지원팀장, 안형준 법무법인 감동으로 변호사, 정경국 대한법무사협회 법무사, 변웅재 한국소비자원 분쟁조정위원장(변호사) 등이 참석했다.

개정안에 따르면 전세사기 피해자로 인정받은 경우 공공기관인 HUG에 자신의 임차보증금반환채권 매입을 신청할 수 있다. 임차보증금반환채권은 집주인에게 보증금을 받을 수 있는 권리를 의미한다. 법 개정 전 전세사기 피해자로 인정받은 이에게도 소급된다.

재원은 주택도시기금이다. 국민들이 납입한 청약저축 금액과 부동산 취득 시 의무적으로 매입하는 국민주택채권 비용으로 조성되는 기금으로, 서민들의 주택 구입 시 출·융자와 임대주택 공급에 활용된다.

김규철 국토부 주택토지실장은 "먼저 구제하고 제대로 회수만 된다면 좋은 수단이 될 수 있지만 실제로는 회수가 거의 되지 않는 문제가 있다"며 "소요될 재원도 국민이 청약을 위해서 맡겨둔 돈으로 지원하는 구조인데, 목적에 맞지 않는 자금 지원으로 다른 국민이 피해를 볼 수 있다"고 말했다.

HUG는 주택도시기금을 관리하고 임차보증금 반환채권을 매입하는 기관으로서 고유 업무인 보증발급·대위변제 급증에 따른 인력과 예산이 부족하다는 점을 지적했다. 현재 주택도시기금의 여유자금은 지난 2021년 49조원에서 올해 3월 기준 13조9천억원까지 줄었다. 선구제 후회수 업무 수행 시 운용 비용으로 1천억~3천억원이 추가적으로 소요될 전망이다.

임차보증금 반환 채권의 가치 평가도 문제점으로 떠올랐다. 경매 낙찰가율의 큰 변동성으로 인해 채권 예상 낙찰가율 산정과 선순위 채권 금액 산정 등 적정한 가치 평가가 어렵다는 이유에서다.

최우석 HUG 경공매지원센터 팀장은 "임대인이 다주택자일 경우 조세채권 안분을 해야 하는데 선순위 조세채권금액 산정이 곤란하고, 예상 낙찰가를 파악하는 것도 사실상 불가능"이라고 말했다.

형평성 문제도 도마 위에 올랐다. 안형준 변호사는 "선구제 후회수가 모든 전세계약에 적용되는게 아니라 임대인이 두 명 이상의 피해자를 발생하는 경우에 한한다"며 "임대인이 파산한 경우라면 적용을 받지 못하고, 한 명의 임대인이 두 명의 임차인 중 한 명에게만 보증금을 돌려주지 않는다면 그 한 명은 특별법 적용 대상이 아니라는 문제도 있다"고 분석했다.

특별법에 대한 한계도 거론됐다. 변웅재 한국소비자원 분쟁조정위원장은 "법에 공정한 가치 평가에 대한 기준이 없어 소송하게 된다면 법안의 유효기간이 1년 정도 남았기 때문에 1심 판결이 나오기도 전에 실효될 것"이라며 "선구제도 어렵고 후회수도 어렵다"고 강조했다.

한편 정부는 야당이 발의한 전세사기 특별법 개정안을 보완한 정부 대안을 발표할 계획이다. 김규철 실장은 "논의 결과를 감안해 조속한 시일 내에 정부 대안도 발표하겠다"며 "향후 전세사기 피해가 반복되지 않도록 제도적 보완책과 지원책을 조속한 시일 내에 정부안으로 현행보다 강화된 거주지원 방안책들을 발표할 것"이라고 전했다.

방서후기자 shbang@wowtv.co.kr