로또 청약 '래미안 원펜타스', 사업 지연에 1100억 추가 조달

시공사 삼성물산 보증으로 추가 사업비 조달
공사비 상승에 시공사 교체로 외부차입 확대
7월 분양시 투입 사업비 빠른 회수 가능

‘로또 청약’으로 관심이 집중되는 반포 '래미안 원펜타스’ 개발 조합이 잇따른 사업 지연으로 1100억원의 사업비를 추가로 조달했다. 공사비와 금융비 등 자금 소요가 지속되는 가운데 분양 지연으로 계약금 등의 자금 유입도 늦어지고 있기 때문이다. 분양가를 확정한 뒤 후(後)분양에 돌입하면 수(受)분양자들로부터 자금이 유입되면서 기존 차입금을 모두 상환할 수 있을 것으로 예상된다.

[이미지출처=연합뉴스]

23일 투자은행(IB) 업계에 따르면 신반포15차주택재건축정비사업조합(신반포15차조합)은 래미안 원펜타스 시공사인 삼성물산의 지급보증으로 1100억원의 자금을 조달했다. 유안타증권이 특수목적법인(SPC)을 통해 대출을 모두 인수한 뒤 이를 기초자산으로 유동화증권을 발행했다. 대출 만기는 올해 12월까지다

신반포15차조합은 지난 4월 만기 도래한 PF 대출 1500억원을 상환하면서 대출을 1900억원으로 증액한 바 있다. 당시 신한투자증권이 주관해 재건축조합에 기존 차입금 상환 및 신규 사업비를 지원한 것으로 알려졌다. 이 PF 대출 만기는 오는 11월 초까지다. 최근 1개월동안 두 차례에 걸쳐 약 3000억원의 자금을 조달한 셈이다.

래미안 원펜타스 사업 조합은 선(先)분양에서 후분양으로 방향을 틀면서 공사비 등의 사업비를 대부분 외부 차입에 의존해 왔다. 선분양의 경우 공사비를 수분양자들이 내는 계약금이나 중도금으로 상당 부분 충당하는 것과는 차이가 있다. 시공사인 삼성물산은 직접 보증을 제공하는 사업비 대출로 공사비를 받아 왔다.

최근 후분양을 위해 분양가 심사를 신청한 조합은 3년 전인 2021년에도 분양가 산정을 위해 택지가격 감정평가를 받았다. 하지만 공사비 갈등으로 시공사를 교체한 데다 분양가상한제(분상제) 등의 규제 속에서 가격을 최대한 높여 받기 위해 후분양으로 전환했다. 사업이 지연되는 과정에서 공사비와 금리 상승으로 자금 부담이 더 커졌다.

시공사를 교체한 것도 자금 부담을 높이는 요인으로 작용했다. 조합은 사업 초기에 설계 변경과 공사비 증액 등으로 갈등이 생기면서 대우건설에서 삼성물산으로 시공사를 교체했다. 대우건설이 시공사 지위 확인을 위한 소송을 진행했고, 조합이 3심까지 거쳐 최종 패소한 상태다. 소송을 거쳐 대우건설에 지급해야 하는 배상금은 수백억원에 이를 것으로 예상된다.

어렵게 잡은 후분양 일정도 다소 밀렸다. 서초구청은 조합이 지난 4월 신청한 분양가 심사와 관련한 심사위원회를 오는 6월에 열기로 한 것으로 알려졌다. 분양가를 확정하고 분양에 돌입하려면 1개월 정도의 시간이 걸린다. IB업계 관계자는 "분양이 지연되면서 자금 유입도 늦어져 추가 자금 조달에 나설 수밖에 없는 상황"이라고 진단했다.

사업비 부담으로 외부 차입이 늘어났지만, 분양이 성공적으로 이뤄지면 차입금을 무난히 상환할 수 있을 것으로 보인다. 업계 관계자는 "고분양가 논란이 있지만 주변 시세를 고려하면 청약 당첨자들의 차익이 상당할 것으로 예상돼 미분양에 대한 우려를 거의 하지 않는다"면서 "계약금과 중도금 등이 들어오면 그동안 외부 차입을 통해 투입한 사업비를 모두 회수할 수 있을 것"이라고 내다봤다.

이 관계자는 "다만 3년 전 토지 가치를 토대로 분양가를 정하면 분양가가 당초 예상보다 낮아질 수 있다"면서 "이 경우 조합의 이익이 줄어들기는 하겠지만 청약률은 더욱 높아져, 자금 회수도 순조로울 것"이라고 말했다.

임정수 기자 agrement@asiae.co.kr